Почему льготное социальное жилье по-прежнему трудно купить?

Фокус на социальном жилье

Соответственно, льготная процентная ставка по кредитам Вьетнамского банка социальной политики, применяемая к кредитам с непогашенным остатком на приобретение, аренду социального жилья (NOXH), строительство новых домов или реконструкцию и ремонт жилых домов, составляет 4,8% годовых. Вьетнамский банк социальной политики несет полную ответственность за содержание, представленные и предлагаемые данные. Настоящее Решение вступает в силу с 10 мая по 31 декабря 2024 года.

Ранее правительство также объявило о пакете кредитов на социальное жилье в размере 120 000 млрд донгов. Четыре коммерческих банка, включая Agribank , BIDV, Vietcombank и VietinBank, реализуют эти кредиты с процентными ставками от 8,2% до 8,7% годовых. Клиенты могут получить кредит под 8,2% годовых сроком на 5 лет, а предприятия — под 8,7% годовых сроком на 3 года.

Недавно управляющий Госбанка также поручил четырем крупным коммерческим банкам, а именно Agribank, BIDV , Vietcombank и VietinBank, предоставлять льготные кредитные пакеты для приобретения социального жилья с процентной ставкой 5% годовых. Это решение Госбанка вступает в силу с 1 января 2023 года. Процентные ставки, применяемые коммерческими банками в 2023 году по непогашенным кредитам на поддержку покупки жилья в рамках этого пакета, не связаны с пакетом в 120 000 миллиардов донгов. Фактически, коммерческие банки кредитуют в рамках этого кредитного пакета с 2013 года с процентной ставкой 6% годовых. В 2019 и 2020 годах она была снижена до 5% годовых и с 2021 года сохраняется на уровне 4,8% годовых.

Nhà ở xã hội ưu đãi sao vẫn khó mua? - Ảnh 1. — Многие проекты социального жилья в Хошимине были отложены после начала строительства из-за юридических проблем.

Не только столица, 3 апреля 2023 года заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха подписал Решение 338/QD-TTg премьер-министра, утверждающее инвестиционный проект по строительству не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных людей и работников промышленных парков в период 2021 - 2030 годов. Проект направлен на развитие социального жилья и жилья для рабочих по ценам, подходящим для доступности домохозяйств со средним и низким доходом в городских районах, а также рабочих и рабочих в промышленных парках и экспортно-производственных зонах. Ожидается, что к 2030 году общее количество квартир, построенных населенными пунктами, составит около 1 062 200 единиц. Из них около 428 000 единиц будут построены в период 2021 - 2025 годов; около 634 200 единиц будут построены в период 2025 - 2030 годов.

По данным Министерства строительства, в первом квартале 2023 года по всей стране реализовывалось 418 проектов социального жилья, а общий объём строительства составил около 432 400 единиц. В настоящее время негосударственные коммерческие банки также привлекаются к участию в кредитовании инвесторов и покупателей социального жилья в каждый период. На местах правительство также продвигает программу строительства социального жилья, чтобы удовлетворить огромную потребность населения в нём. Можно сказать, что сегмент социального жилья никогда не был столь интересным и целенаправленным, как сегодня.

Есть деньги, но нет дома, чтобы купить

Несмотря на пристальное внимание, в сегменте социального жилья на самом деле происходит немало парадоксов: деньги есть, а жилья для покупки не хватает.

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) Ле Хоанг Чау заявил, что Банк социальной политики недавно признал, что кредитный пакет для кредитов на покупку и аренду социального жилья с процентной ставкой 4,8% годовых имеет профицит более 11 000 миллиардов донгов, поскольку нет заемщиков, поскольку нет домов для покупки. Между тем, пакет в 120 000 миллиардов донгов — это всего лишь коммерческий кредитный пакет с процентной поддержкой для населения и бизнеса. В краткосрочной перспективе этот пакет выгоден для инвесторов, поскольку процентная ставка по кредиту ниже текущей коммерческой процентной ставки до 12–15% годовых. Однако до сих пор не удалось найти ни одного предприятия, готового к кредитованию, поскольку ни один проект не был одобрен. Многие проекты в городе Хошимин были начаты в прошлом году, но «закрыты» там из-за процедурных проблем. Нет продуктов, что приводит к тому, что у людей нет жилья, которое можно было бы взять в кредит для покупки.

По словам г-на Чау, пакет в размере 120 000 миллиардов донгов подобен успокоительному средству и не оказывает особого эффекта, когда процентная ставка для покупателей жилья все еще слишком высока, до 8,2% годовых. При такой процентной ставке бедные люди не решатся брать кредиты. Кроме того, фиксированная процентная ставка в 8,2% действует только до 30 июня, с 1 июля новая процентная ставка будет объявляться каждые 6 месяцев. Между тем, этот пакет действителен только в течение 5 лет для покупателей жилья, а для инвесторов — 3 года. По истечении этого срока клиенты должны договориться с банком о займе по согласованной процентной ставке, что слишком рискованно. Не говоря уже о том, что для людей выплата основного долга и процентов в течение 5 лет при процентной ставке 8,2% годовых уже является бременем.

«Министерству строительства необходимо решительно представить дополнительный кредитный пакет в размере 110 000 млрд донгов с процентной ставкой 4,8–5% годовых, как и по предыдущему пакету в размере 30 000 млрд донгов. Полномочия на выдачу этого кредитного пакета принадлежат Постоянному комитету Национального собрания. Хотя этот кредитный пакет покрывает лишь 30% потребности в строительстве 1 миллиона единиц социального жилья, с этим стартовым капиталом коммерческие банки могут мобилизовать достаточно средств для реализации вышеуказанного проекта», — предположил г-н Ле Хоанг Чау.

Адвокат Хоанг Ту из Ассоциации адвокатов города Хошимин также отметил, что в настоящее время самой большой проблемой является сложность предоставления этих кредитных пакетов из-за отсутствия проектов. Наиболее проблемными из них являются корректировка планирования проектов социального жилья, переоборудуемого из коммерческого, и политика освобождения от платы за землю, невзимание платы за землю для проектов социального жилья, рабочих общежитий, студенческих общежитий, жилья для военнослужащих, государственного жилья, жилья для переселенцев в рамках государственных проектов и реконструкции многоквартирных домов. До сих пор в законе не было определено, в каких случаях плата за землю освобождается от уплаты, в каких случаях снижается плата за землю и арендная плата за землю. Это также «непреднамеренно» затрудняет местным государственным органам исполнение закона.

Кроме того, поскольку пункт а) пункта 1 статьи 58 Закона о жилье 2014 года предусматривает, что инвесторы проектов социального жилья освобождаются от платы за пользование землей и арендной платы за землю. Поэтому, прежде всего, местные органы власти должны провести административные процедуры для определения конкретных цен на землю и оценки стоимости земли. После того, как плата за пользование землей станет известна, Народный комитет провинции вынесет решение о размере платы за пользование землей и арендной платы за землю, а затем вынесет решение об освобождении от платы за пользование землей и арендной платы за землю. Этот процесс очень обременителен, занимает слишком много времени, сил и не является необходимым.

Правительство объявило о пакетах кредитов со стимулирующими условиями, но люди и предприятия по-прежнему испытывают трудности с доступом к ним по ряду причин. Другая проблема заключается в том, что в настоящее время существует нехватка социального жилья, которое люди могли бы приобрести в кредит. Поэтому необходимо устранить правовые препятствия, чтобы можно было реализовать больше проектов и вывести на рынок больше жилья. Также необходимо критиковать многие населённые пункты, которые инвестируют в социальное жильё в неблагоприятных районах, из-за чего его никто не покупает, например, Ханой и Хошимин.

Г-н Ле Хоанг Чау

Если плата за пользование землей для проекта социального жилья будет освобождена от уплаты, закон предусматривает, что она будет освобождена, и отпадет необходимость в проведении процедур определения цены на землю, расчета платы за пользование землей и арендной платы за освобожденный от уплаты земельный участок в соответствии с положениями земельного законодательства. Это значительно сэкономит время для бизнеса. После этого продукты социального жилья будут быстро выводиться на рынок, а кредитные пакеты будут активированы.

Адвокат Хоанг Ту

Ссылка на источник