Покупка дома для сдачи в аренду с целью получения прибыли: краткие советы по проверке

Покупка и аренда недвижимости сегодня является популярной формой инвестиций в недвижимость во Вьетнаме. Инвесторы часто получают множество преимуществ от этого вида бизнеса благодаря стабильной доходности и возможности долгосрочного накопления активов.

Однако инвестиции в арендную недвижимость также сопряжены с определёнными рисками. Даже если вы являетесь владельцем дома, не всегда легко найти арендаторов или получить стабильный доход от сдачи в аренду. Кроме того, расходы на управление, обслуживание, ремонт и т. д. также могут повлиять на прибыль инвестора.

Итак, есть ли способ определить, стоит ли инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду? BiggerPockets , крупнейшая социальная сеть для инвестиций в недвижимость в США, раскрывает правило 2%, которое помогает инвесторам быстро оценивать потенциальные сделки с недвижимостью.

Применить правило 2%

Правило 2% — это простой, но эффективный инструмент, используемый для приблизительной оценки потенциального дохода от сдаваемой в аренду недвижимости. Согласно этому правилу, ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду должен быть равен или превышать 2% от её покупной цены, чтобы считаться выгодной инвестицией.

Сначала необходимо определить сумму, необходимую для владения недвижимостью, включая налоги и расходы на брокерские услуги. Затем необходимо рассчитать ожидаемый доход от сдачи в аренду.

Вы можете собрать эти данные самостоятельно или через профессиональные брокерские фирмы по недвижимости.

Если ежемесячный доход от аренды равен или превышает 2% от покупной цены, недвижимость может стать выгодной инвестицией.

Если ежемесячный доход от аренды составляет менее 2% от покупной цены, инвестиции могут не принести ожидаемой доходности. Если вы всё же хотите инвестировать в эту недвижимость, вам потребуется скорректировать арендную плату или снизить эксплуатационные расходы для достижения желаемой доходности.

Например, предположим, что вы покупаете квартиру за 2 миллиарда донгов. Согласно правилу 2%, минимальный ежемесячный доход от аренды, обеспечивающий хорошую прибыль, составляет 40 миллионов донгов.

Район недвижимости в Ханое (Фото: Тран Кханг).

Если денежный поток от аренды достигает 50 миллионов донгов в месяц, это говорит о том, что это потенциальная инвестиция. Напротив, если стоимость аренды достигает всего 30 миллионов донгов в месяц, вам следует рассмотреть возможность корректировки арендной платы или снижения расходов для достижения желаемой доходности.

Однако правило 2% является лишь приблизительным показателем и не гарантирует абсолютной точности в оценке потенциальной прибыли от любой недвижимости. На фактическую доходность инвестиций в недвижимость влияет множество других факторов. Например, ежемесячный денежный поток от аренды зависит от типа недвижимости, её местоположения, площади, уровня удобств и рыночной конъюнктуры.

Некоторые другие альтернативные инструменты

Правило 2% — простой и популярный инструмент, используемый многими инвесторами для быстрого определения доходности арендной недвижимости. Однако это лишь общее правило, и вам всё равно следует провести более тщательный анализ перед принятием решения об инвестировании. Вы можете использовать и другие методы, чтобы получить более широкий взгляд на ситуацию перед инвестированием.

Первый показатель — мультипликатор валовой арендной платы (GRM). Этот показатель рассчитывает соотношение между покупной ценой недвижимости и общей годовой арендной платой. Например, если недвижимость стоит 3 миллиарда донгов, а общая годовая арендная плата составляет 300 миллионов донгов, GRM равен 10. Как правило, более низкий GRM указывает на более привлекательную инвестиционную возможность. Однако недостатком этого инструмента является то, что он не учитывает эксплуатационные расходы.

Второй показатель — чистый операционный доход (NOI). Этот показатель рассчитывает годовую прибыль объекта недвижимости за вычетом операционных расходов до вычета налогов и ипотечных платежей. NOI даёт более чёткое представление о рентабельности объекта. Если коэффициент NOI положительный, объект генерирует достаточный доход от аренды, чтобы покрыть операционные расходы.

Третий этап — анализ денежных потоков. Анализ денежных потоков фокусируется не только на арендном доходе, но и учитывает все денежные потоки, включая эксплуатационные расходы, проценты, налоги и т. д. Положительный денежный поток — важный фактор для поддержания ликвидности и обеспечения устойчивой прибыли.

Четвертый показатель — ставка капитализации (ставка капитализации). Этот показатель рассчитывает годовую доходность от общей суммы инвестиций в недвижимость. Ставка капитализации рассчитывается путем деления чистого инвестиционного дохода на покупную цену недвижимости. Более высокая ставка капитализации указывает на лучшие инвестиционные возможности, но обычно сопряжена с более высоким риском.

Пятый метод — анализ будущей стоимости. Вместо того, чтобы концентрироваться только на текущей прибыли, рассмотрите будущую стоимость недвижимости. Однако этот метод часто требует опыта и знаний в сфере недвижимости.

Объединив эти альтернативы, инвесторы могут построить комплексную инвестиционную стратегию для принятия более комплексных и обоснованных инвестиционных решений.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm