Почему квартиры дорожают все больше и больше; Инвесторы в социальное жилье редко получают прибыль в 10%

В 2025 году доступные квартиры вырастут в цене больше, чем элитные; Ханой собирается выставить на продажу около 14 000 домов, большинство из которых дорогие; Ханой просит полицию разобраться с ситуацией со «взятками» при покупке социального жилья.

В 2025 году доступные квартиры вырастут в цене больше, чем элитные; Ханой собирается выставить на продажу около 14 000 домов, большинство из которых дорогие; Ханой просит полицию разобраться с ситуацией со «взятками» при покупке социального жилья.

Представляем вам главные события недели на рынке недвижимости.

Каждый квадратный метр квартиры несет десятки расходов.

Репортеры инвестиционной электронной газеты Baodautu.vn провели исследование рынка и связались со многими предприятиями, все они заявили, что рост цен не был «навязан» инвестором, а был основан на инвестиционных затратах. В частности, для проектов квартир, чтобы составить цену каждого квадратного метра, проданного покупателям, будет не менее 10 видов затрат.

Рост стоимости земли и строительства в сочетании со временем, необходимым для получения разрешений, привели к резкому росту цен на квартиры.

Первое — это деньги на покупку земли. Чтобы иметь возможность создать проект недвижимости, инвестор должен иметь земельный фонд, а цена на землю в настоящее время довольно высока. Например, в Биньзыонге , районе, граничащем с Хошимином, земельный фонд площадью более 5000 м2, который можно использовать для проекта недвижимости, будет стоить от 200 до 300 миллиардов донгов. Сумма денег, чтобы купить эту землю, предприятие использует только 30% своего собственного капитала, остальное будет заимствовано в банке, процентная ставка обычно составляет 10% / годовых.

Во-вторых, если есть земельный фонд, но земля не расчищена, то придется провести компенсацию за расчистку участка, эти затраты обычно составляют 30% от стоимости инвестиций.

В-третьих, после получения земельного фонда, предприятие будет осуществлять юридические процедуры по проекту, стоимость оформления юридических документов по проекту составляет от 10% до 15% от общего инвестиционного капитала проекта.

Четвертый — налог на использование земли. Этот сбор взимается в соответствии с прейскурантом на землю, выпущенным провинцией или городом на основе текущего прейскуранта на землю.

Пятое — стоимость строительства проекта. В настоящее время цена на цемент, кирпич, сталь, сантехническое оборудование и мебель растет. Для высококлассных проектов она составит 20–30 млн донгов/м2, для проектов среднего уровня — 15–20 млн донгов/м2. Обычно стоимость строительства проекта будет заимствована инвестором из банка для осуществления первоначальных инвестиций. Если проект высотой в 20 этажей, имеет более 700 наименований продукции и 1 подвал, стоимость строительства составит около 1000 млрд донгов, обычная процентная ставка по кредиту — 10%, а время строительства составит 28 месяцев. Таким образом, проценты по кредиту на строительство составят около 300 млрд донгов, эти проценты будут включены в цену дома при продаже покупателям.

Шестое — расходы на маркетинг и продажи. Эти расходы составляют около 10% инвестиционного капитала проекта и также добавляются к цене продажи клиентам.

Седьмое — комиссия брокерам. В текущем сегменте квартир комиссия брокерам составляет 6-7%/проданный продукт. Эта комиссия также добавляется к цене продажи дома.

Восьмая — это себестоимость продаж, скидки, такие как выдача золота, выдача автомобилей клиентам. Эта стоимость составляет около 1% от стоимости продукта.

Девятый — налог на прибыль корпораций, который составляет 20%.

Десятая часть — стоимость прибыли предприятия по каждому проекту. Прибыль будет рассчитываться предприятием по самой низкой ставке около 20%.

Наконец, существуют расходы на управление проектами и заработную плату корпоративного персонала.

Не говоря уже о том, что если юридические процедуры по проекту будут медленными и займут 4–5 лет, то годовая банковская процентная ставка, которую бизнес должен будет заплатить по кредиту, будет напрямую применена к цене дома.

В 2025 году доступные квартиры вырастут в цене больше, чем элитные квартиры

Недавно Vietnam Report Joint Stock Company опубликовала рейтинг 10 престижных компаний в сфере недвижимости в 2025 году. Примечательно, что комментарии о ценах на недвижимость в ближайшее время выделены. Согласно опросу, большинство компаний считают, что цены продолжат расти в 2025 году.

Колебания цен на недвижимость по сегментам.

В частности, сегменты жилья, элитных квартир, офисов в аренду, промышленной недвижимости и земли вырастут в цене незначительно — менее чем на 10%.

Между тем, сегмент жилья и апартаментов с низкой и средней стоимостью будет иметь больший рост, от 20 до 30%. Что касается сегмента курортной недвижимости, то бизнес считает, что цены не будут сильно колебаться. Это также тип с самыми медленными темпами восстановления после сложного периода.

В частности, Vietnam Report оценил, что рынок недвижимости испытывает множество колебаний из-за информации о местных слияниях. В настоящее время многие инвесторы охотятся за земельными фондами в районах, которые, как ожидается, станут административными центрами. Это привело к резкому росту цен на землю, в некоторых местах до 20%, хотя официального объявления не было.

Ханой собирается выставить на продажу около 14 000 домов, большинство из которых дорогие

Департамент строительства Ханоя только что обновил список будущих проектов жилья, подлежащих продаже в этом районе. Соответственно, было одобрено 11 новых проектов жилья, что добавило 13 995 единиц к предложению на рынке.

Новый проект апартаментов открылся для продажи в районе Ха Донг. Фото: Thanh Vu

Из них квартиры продолжают доминировать с 8798 единицами в 5 проектах. Малоэтажный сегмент имеет 6 проектов, предоставляя 5197 единиц.

Большинство проектов апартаментов расположены в двух городских районах Ocean Park и Smart City. Из них инвестор Masterise Homes имеет наибольшее количество квартир на продажу — 2461 единица. Это высотные продукты из зданий Z34, U38 и U38A на участке B6-CT01 (Ocean Park 1).

Кроме того, еще один проект в Ocean Park также откроет продажу более 2000 квартир в ближайшем будущем. Это жилой комплекс U26A, T26M, Z30 на земельном участке B4-CT01, инвестированный CapitaLand.

В сегменте малоэтажного жилья два крупнейших проекта расположены в западной части Ханоя. New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital был одобрен для открытия продажи около 2300 единиц. Этот проект охватывает районы Tan Lap, Tan Hoi (район Dan Phuong) и Duc Thuong, Duc Giang (район Hoai Duc).

Также в районе Дан Фыонг, городской зоне Green City компании Vingroup было разрешено открыть для продажи 2279 единиц. Проект имеет масштаб 133,4 гектара, расположен в 4 коммунах Тан Хой, Тан Лап, Лиен Ха и Лиен Трунг (район Дан Фыонг). Этот проект был запущен только 10 марта.

К 2025 году предложение жилья в Ханое перестанет быть дефицитным. Однако возникла еще одна сложная проблема. Это дисбаланс между спросом и предложением, когда сегмент элитного жилья практически доминирует на всем рынке. Между тем, сегмент доступного жилья испытывает серьезный дефицит.

Прибыль инвесторов в социальное жилье редко достигает 10%

Представитель компании BIC Vietnam в беседе с журналистами инвестиционной электронной газеты Baodautu.vn сообщил, что Закон о жилье 2023 года устанавливает максимальную прибыль для инвесторов в социальное жилье в размере 10%. Однако в большинстве проектов предприятиям сложно достичь вышеуказанной ставки.

В настоящее время инвесторам разрешено получать максимальную прибыль только в размере 10% при строительстве социального жилья. Фото: Thanh Vu

На самом деле прибыль, которую приносит это подразделение, составляет всего около 7%. Этой прибыли хватает только на то, чтобы бизнес мог эксплуатировать свое оборудование. Тем не менее, компания продолжает развивать недорогое жилье, чтобы продемонстрировать социальную ответственность, создать репутацию и оттуда продавать другие коммерческие продукты.

Ранее, отвечая на вопрос Investment Electronic Newspaper , г-н Чан Дук Винь, председатель совета директоров Tran Anh Group, сообщил, что в провинции Лонг Ан квартиры социального жилья площадью 40 м2 с мезонином продаются примерно за 15 млн донгов/м2. Однако стоимость строительства достигла 10 млн донгов/м2, не говоря уже о кредитном капитале, цене земли...

«Мы рассчитываем, что прибыль с каждого квадратного метра составит всего 1 миллион донгов, или около 5%», — признался г-н Чан Дык Винь.

В похожей ситуации г-н Ле Ху Нгиа, директор компании Le Thanh Real Estate, заявил, что максимальная прибыль в 10% слишком мала. Между тем, общее время реализации проекта, от лицензирования до инвестиций и строительства, составляет около 7 лет.

«По оценкам, каждый год инвесторы получают лишь около 1,3–1,5% прибыли, чего недостаточно для реинвестирования», — прокомментировал г-н Ле Хыу Нгиа.

Столкнувшись с вышеизложенной ситуацией, Министерство строительства ищет мнения по проекту резолюции о пилотировании ряда конкретных механизмов и политик для развития социального жилья, которые правительство должно рассмотреть и представить в Национальную ассамблею для утверждения. Проект предусматривает множество преференциальных механизмов, что делает его более открытым для инвесторов в проекты социального жилья.

В частности, Министерство строительства предложило увеличить норму прибыли для инвесторов в социальное жилье с 10% до максимум 13% от общей стоимости строительства проекта. Инвесторы будут основывать эту норму прибыли на прейскуранте цен на продажу, аренду и сдачу в аренду социального жилья.

Новая норма прибыли будет применяться ко всем проектам социального жилья и жилью для вооруженных сил, построенным на государственных землях и 20% земельного фонда коммерческих проектов жилья. Кроме того, эта политика также применяется к завершенным проектам социального жилья, но государственное агентство по управлению еще не утвердило цены продажи, аренды и рассрочки.

Ханой просит полицию разобраться с ситуацией со «взятками» при покупке социального жилья

Недавно Департамент строительства Ханоя обратился к городской полиции с просьбой усилить руководство полицией на уровне коммун (где есть проекты социального жилья) для проверки и пресечения деятельности брокеров, которые пользуются получением деклараций и подачей документов на покупку/аренду/рассрочку с правом выкупа с нарушением закона. Любые мошеннические действия при декларировании и подтверждении документов на социальное жилье, если они будут обнаружены, в том числе в процессе постинспекции, будут рассматриваться в соответствии с действующими правилами.

Департамент строительства также обратился в Департамент природных ресурсов и окружающей среды с просьбой поручить Управлению по регистрации земель облегчить людям декларирование документов, подтверждающих жилищные условия. В то же время Народный комитет на уровне коммуны также должен оказать поддержку людям в подтверждении условий по жилью, доходам и льготным кредитам.

Прямо напротив социального жилого комплекса N01 Ha Dinh (район Thanh Tri) компания по недвижимости нагло открыла службу обработки документов. Фото: Thanh Vu

Обратите внимание, что люди могут подавать свои заявки только напрямую инвестору, а не через брокеров или торговые площадки недвижимости. Перед продажей/сдачей в аренду/аренду для покупки социального жилья инвестор несет ответственность за сообщение в Департамент для публичного размещения информации на электронной информационной странице этого подразделения о времени приема заявок и цене продажи.

Ранее, по данным расследования корреспондента инвестиционной электронной газеты Baodautu.vn , некоторые торговые площадки и брокеры постоянно рекламировали новые квоты на покупку социального жилья с разницей в 200 млн донгов против 1 млрд донгов по сравнению с первоначальной ценой.

В социальных сетях многие самопровозглашенные эксперты по недвижимости также продают «беспроигрышные» покупки социального жилья. Эти люди открыто утверждают, что у них есть связи с бизнесом, поэтому они имеют такие преимущества.

Даже консультационная услуга по оформлению документов, которая обычно предоставляется инвесторами бесплатно, эксплуатируется организациями и частными лицами, которые взимают плату в размере 5-10 миллионов донгов за комплект. Некоторые подразделения даже открыто вывешивают объявления о приеме документов прямо перед воротами проектов социального жилья.

Министерство строительства просит разъяснить ситуацию с людьми, стоящими под дождем и требующими передачи социального жилья

Заместитель министра строительства Нгуен Ван Синь только что направил в Народный комитет Ханоя документ с просьбой проверить информацию, касающуюся людей, стоящих под дождем, и просящих инвесторов сдать социальное жилье.

На момент запуска социальное жилье в городском районе Дай Мо стоило почти столько же, сколько и коммерческие квартиры в этом районе. Фото: Дунг Минь

Ранее, 25 февраля, десятки покупателей, купивших квартиры в здании HH4 проекта городской функциональной зоны Dai Mo (район Dai Mo, район Nam Tu Liem, Ханой), собрались у здания FLC Landmark Tower на улице Le Duc Tho. Многие люди вывешивали баннеры под дождем, требуя от инвестора, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, дочерней компании FLC Group, сдать дома, как и было обещано.

Покупатели заявили, что подписали договор на покупку квартиры в 2020 году с ожидаемой датой передачи во втором квартале 2022 года. Однако инвестор не выполнил свое обязательство и отложил дату передачи 3 раза. Некоторые покупатели даже заплатили полную стоимость квартиры, включая 2%-ную плату за обслуживание, как предписано, но до сих пор не получили дом.

В соответствии с пунктом 15 статьи 75 Постановления правительства № 100/2024, в котором подробно излагается ряд статей Закона о жилье, касающихся развития и управления социальным жильем, Министерство строительства просит Народный комитет Ханоя поручить компетентным органам провести проверку и прояснить вышеуказанные положения и доложить о результатах Министерству до 30 марта 2025 года.

В последнем уведомлении, отправленном клиентам 25 февраля, инвестор планирует завершить подключение к сети до 15 марта; с 15 марта по 15 апреля он проведет технические испытания системы и проверку на пожаробезопасность; а также пригласит компетентные органы провести проверку до 25 апреля. Однако многие жители выразили обеспокоенность относительно законности этого уведомления, поскольку подпись представителя не сопровождается конкретной должностью.

Здание социального жилья HH4 имеет высоту 29 этажей, включая 173 социальных квартиры на продажу, 57 квартир в аренду и 58 коммерческих квартир. Площадь квартир составляет от 48 до 70 м2.

Прием заявок на покупку жилья начнется с апреля 2021 года. Инвестор планирует сдать дом во втором квартале 2022 года. Цена продажи, утвержденная Департаментом строительства Ханоя, составляет более 16,8 млн донгов (включая НДС 5%, без учета платы за обслуживание 2%).

Куанг Нгай демонтирует проект социального жилья стоимостью 450 миллиардов донгов

HUD - Проект социального жилья Phu My - это многоэтажный жилой земельный участок в проекте Phu My Urban Area, город Куангнгай. Проект инвестируется Корпорацией жилищного строительства и городского развития (HUD).

Проект будет направлен на строительство 2 новых 9-этажных башен, с примерно 384 квартирами на общей площади 15 567 м2, общей площадью 36 700 м2, что удовлетворит потребности около 1000 человек. Общий инвестиционный капитал составляет около 450 млрд донгов, период реализации проекта — с 2025 по 2028 год.

Перспективное изображение проекта социального жилья HUD - Phu My.

По словам представителя инвестора, на данный момент из общей площади почти 16 000 м2 земли (подлежащей застройке под проект социального жилья) около 2 955 м2 компенсации за расчистку земель не завершены.

На оставшейся территории (где проблем нет) инвестор реализует необходимую техническую инфраструктуру, завершение которой ожидается в 2025 году.

Что касается хода реализации, корпорация HUD наняла консалтинговую организацию для подготовки отчета по технико-экономическому обоснованию, базового проекта и завершенной документации, а также организует технический обзор.

Ожидается, что в 2025 году будет завершено согласование инвестиционного проекта и разработка чертежей строительства; в 2026 - 2027 годах будет завершена инвестиционная реализация 1-й очереди проекта масштабом 192 квартиры в блоке Б; к 2028 году будет завершена 2-я очередь масштабом 192 квартиры в блоке А.

В марте завершены 4 проекта по планировке старых многоквартирных домов в районе Донгда.

20 марта Управление Народного комитета Ханоя опубликовало Уведомление № 139/TB-VP о заключении заместителя председателя Народного комитета Ханоя Дуонг Дык Туана на рабочем заседании по 4 проектам детального планирования для реконструкции и ремонта старых многоквартирных домов в районах Ким Лиен, Чунг Ту, Кхыонг Тхыонг, Хао Нам, округ Донг Да, Ханой.

Соответственно, выслушав отчет Народного комитета района Донгда, консультанта по планированию и мнения делегатов, присутствовавших на собрании, заместитель председателя Народного комитета Ханоя Зыонг Дык Туан согласился сделать следующий вывод и дать следующее распоряжение:

Что касается прогресса, Народный комитет района Донгда тесно координирует работу с департаментами и отделениями города Ханой для одновременной реализации процедур сбора мнений общественности, предоставления отчетов Совету по оценке городского планирования и строительства города Ханой и соответствующим агентствам, завершения вышеуказанных 4 проектов детального планирования в марте 2025 года, представления их в Департамент планирования и архитектуры для оценки в апреле 2025 года и представления их в Народный комитет города Ханой для рассмотрения и утверждения в мае 2025 года.

Относительно методики расчета необходимого фонда жилой площади для перепланировки проектов: Площадь жилой площади в проектах планировки определяется на основе принципа соответствия Программе развития жилищного строительства, Решение № 34/2024/QD-UBND от 27 мая 2024 года Народного комитета Ханоя.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html