Проект указа о ценах на землю «забывает» о многих расходах бизнеса?

Недостаточный расчет затрат, сложно привлечь инвесторов

Ассоциация оценки Вьетнама заявила, что ее подразделение получило доступ к Постановлению правительства № 12/2024/ND-CP о внесении изменений и дополнений в Постановление правительства № 44/2014/ND-CP, регулирующее цены на землю, и к Проекту Постановления правительства, регулирующего цены на землю, которым руководствуется при реализации Закона о земле № 31/2024/QH15.

Ассоциация оценки Вьетнама считает, что как Указ № 12/2024/ND-CP, так и новый проект Указа имеют много подходящего содержания, отвечающего требованиям по устранению трудностей на практике.

Однако, помимо этого, Вьетнамская ассоциация оценки также установила, что содержание метода оценки земель по методу добавочной стоимости, предусмотренного в Указе и проекте Указа, по-прежнему имеет недостатки, связанные с некорректным и неполным расчетом общих затрат, которые инвесторы должны понести для реализации проекта, и прибыли, которую они получат по завершении инвестиционного проекта. Это приведет не только к затруднению привлечения инвестиций, но и к неоправданному росту цен на землю.

Во-первых, об общих инвестиционных затратах.

Постановление 12/2024/ND-CP и проект постановления не учитывали все виды затрат при формировании общей стоимости, которую инвесторы должны понести для реализации проекта. В постановлении рассчитываются только инвестиционные затраты на освоение земельных участков, без учета первоначальных затрат, которые инвесторы должны потратить для получения земли для реализации проекта, а именно «платы за землепользование» (если инвестор, реализующий проект, не освобожден государством от платы за землепользование, то она не рассчитывается) и процентов по кредиту. «Это неразумно», – заявила Ассоциация оценщиков.

Во-вторых, о прибыли.

В Постановлении и обоих вариантах Проекта Постановления: Расчет прибыли только от затрат на освоение земель, а не от общих затрат (как указано выше), которые тратит инвестор (включая плату за землепользование + затраты на освоение земель + расходы на ведение бизнеса) является занижением, не соответствует принципу ценообразования: цена должна покрывать издержки производства и бизнеса и приносить прибыль (также не соответствует методу расчета прибыли по методу остатка, который представляет собой прибыль, рассчитанную от стоимости активов) и отрицает принцип «Будущей стоимости денег», то есть когда у инвестора есть деньги для инвестирования в какую-либо сферу, он должен рассчитывать на получение ожидаемой прибыли, в том числе путем внесения денег в банк для получения процентов.

Для варианта 1: В проекте путают прибыль, получаемую инвестором, и затраты, которые инвестор должен потратить на реализацию проекта (в проекте указано: прибыль включает капитальные затраты); поскольку прибыль — это сумма денег, получаемая инвестором. Капитальные затраты — это сумма денег, которую инвестор должен выплатить «поставщику капитала».

Стоимость капитала, по сути, представляет собой процентную ставку по займу, который инвестор должен выплатить кредитору. Это прибыль кредитора, но это расходы заёмщика, и, конечно же, инвестор не получает эти финансовые расходы, а должен их оплачивать, включая их в структуру производственных и коммерческих издержек.

Для варианта 2: Прибыль инвестора рассчитывается только от затрат на разработку, а не от общих затрат, что не рассчитано корректно и в полном объеме, как проанализировано выше.

Учитывая вышеперечисленные недостатки, Вьетнамская ассоциация оценки рекомендует, чтобы общая стоимость для расчета прибыли для инвесторов рассчитывалась правильно и в полном объеме, включая следующие затраты: Общая стоимость (1) = Плата за использование земли + Расходы на разработку и бизнес-расходы.

Прибыль инвестора будет рассчитываться по формуле: Прибыль инвестора = Процент х Общая стоимость (1).

Предложение добавить элемент «прибыль инвестора»

Ранее Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI) также прокомментировала проект указа, регулирующего цены на землю.

По мнению VCCI, статья 6.3 проекта устанавливает формулу определения среднегодового чистого дохода (= среднегодовой доход - среднегодовая себестоимость). По мнению предприятий, данная норма необоснованна, поскольку не учитывает фактор «прибыль инвестора» (вычет этого фактора не допускается). Отсутствие определения прибыли инвестора не обеспечит справедливости применяемых методов, поскольку по сравнению с формулой инвестор будет вкладывать средства и эксплуатировать объект без получения прибыли. Вся прибыль от эксплуатации текущего состояния объекта, находящегося на земельном участке, за весь срок аренды (единовременный платеж) земельного участка будет уплачиваться государству, за исключением налога на прибыль предприятий.

Такое положение противоречит теории определения разницы в арендной плате за землю и увеличивает разницу в цене участка при применении доходного метода с методом добавленной стоимости (при наличии одинаковой планировочной информации). Поэтому проектной организации рекомендуется добавить в приведенную выше формулу коэффициент «прибыль инвестора».

В статье 7.3.а проекта предусмотрено, что в состав затрат на инвестиции в строительство для определения цены на землю методом добавленной стоимости включаются: затраты на строительство инженерной инфраструктуры, социальной инфраструктуры, жилищного строительства, выполнение других строительных работ; затраты на оборудование; затраты на консультирование по инвестициям в строительство; затраты на управление проектом и ряд других статей затрат, предусмотренных ставкой инвестиционного капитала.

По мнению предприятий, данное положение является закрытым, иные неперечисленные расходы применимы только в случае применения ставки инвестиционного капитала, такие как: непредвиденные расходы на возникающие факторы объема работ и инфляции цен в ходе реализации проекта; расходы на выплату процентов по кредиту, расходы на строительство временных сооружений, работы, обслуживающие строительство, страхование... Поэтому VCCI предложила организации-разработчику дополнить вышеуказанные расходы.

Также, по мнению VCCI, пункт 7.3.б проекта предусматривает, что расходы на предпринимательскую деятельность рассчитываются как процент от выручки в соответствии с общим уровнем дохода в данной местности. По мнению предприятий, это положение неясно и нецелесообразно.

В частности, такие расходы на бизнес, как расходы на рекламу, продажи и операционные расходы, существенно различаются в каждой сфере деятельности, поэтому сложно определить общий уровень на местном уровне.

Кроме того, зонирование «местной общей территории» также нецелесообразно, особенно в случае проектов, расположенных в неосвоенных районах с небольшим количеством крупных проектов, поскольку местная общая территория может не подходить для такого проекта.

В пункте 7.3.c проекта предусмотрен способ расчета прибыли инвесторов двумя способами. По отзывам предприятий, оба способа расчета нецелесообразны, поскольку не позволяют в полной мере оценить прибыль всего проекта по методу остатка для инвесторов.

В частности, постановление предусматривает, что прибыль рассчитывается только от инвестиционных затрат на строительство. Речь идёт только о прибыли, полученной на этапе освоения недвижимости (инвестиции в освоение земельных участков), а не о прибыли всего проекта.

Такое регулирование противоречит принципу ценообразования, поскольку цены должны покрывать производственные и хозяйственные издержки и генерировать прибыль. Кроме того, это регулирование отрицает принцип «временной стоимости денег» (ввиду альтернативных издержек, инфляции и рисков) и принцип «будущей стоимости денег» (то есть при инвестировании в любую сферу деятельности необходимо рассчитывать на получение ожидаемой прибыли, включая банковские депозиты).

Фактически, затраты инвестора (общая стоимость) представляют собой все обоснованные затраты, которые инвестор должен будет понести для завершения проекта (до момента создания предприятия). Общая стоимость должна включать в себя плату за землепользование (или стоимость земли) – первоначальные инвестиционные затраты, которые инвестор должен будет потратить для выполнения финансовых обязательств перед государством.

Соответственно, если данный вид расходов не рассчитывается, можно считать, что инвестору приходится платить земельный сбор дважды: один раз, когда он не включается в исключаемые расходы при определении цены на землю (согласно настоящему положению), и дважды, когда он должен платить земельный сбор (но не вычитается как вид расходов).

В связи с этим рекомендуется, чтобы проектный орган внес изменения в нормативный акт, предусматривающие расчет прибыли на основе совокупных затрат, которые инвесторы должны понести для завершения проекта до момента продажи продукта с целью получения дохода. Эта совокупная стоимость должна включать в себя затраты на строительство, коммерческие расходы и сборы за землепользование – первоначальные инвестиционные затраты, которые инвесторы должны понести для выполнения своих финансовых обязательств перед государством.

Статья 4.2.d проекта предусматривает определение цен на землю при отводе земель и аренде земель в зависимости от хода компенсации, поддержки и переселения в соответствии со статьей 257.2.c Закона о земле 2024 года.

По мнению предприятий, момент определения цены на землю следует применять только на момент ее расчистки и передачи для инвестиций.

Фактически, существуют случаи, когда выделяется слишком маленькая площадь земли, не позволяющая инвестировать в неё, поэтому не следует определять время оценки земли. Принятие такого положения приведёт к возникновению ненужных процедур, и придётся выбирать метод асинхронного ценообразования, учитывая, что выделяется много земельных участков, которых недостаточно для инвестирования, или на запланированной площади, которая не приносит дохода.

Поэтому следует установить, что метод превышения рассчитывается на основе общей площади проекта согласно детальному плану строительства или генеральному плану на момент оценки земли, распределяемой в соответствии с соотношением площади к передаваемой площади.

ТМ

Source: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html