Чтобы лучше понять вопросы, связанные с ценами, рыночной стоимостью, а также (внутренней, базовой) стоимостью недвижимости, TG&VN побеседовал с доцентом, доктором Нгуен Минь Нгоком, заведующим кафедрой оценки бизнеса в сфере недвижимости Университета финансов и маркетинга в городе Хошимин.
Уважаемый доцент, доктор Нгуен Минь Нгок, цена является одним из факторов, который сильно влияет на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости. Можете ли вы объяснить это более ясно?
Земля - недвижимость имеет свою собственную цену. Рост разумных цен, или в основном неразумных цен во Вьетнаме, стимулировал все слои общества искать инвестиционную деятельность в сфере недвижимости. Объективная реальность и субъективные изменения за последние 30 лет в ценах на землю - недвижимость привели к тому, что многие люди и организации потеряли свой эмоциональный - финансовый - рациональный баланс.
Цена земли - недвижимости - это денежное выражение стоимости этой земли - недвижимости, то есть сумма денег, которую нужно заплатить за землю - недвижимость. Цена земли - недвижимости в целом - это величина, которая изменяется вокруг стоимости. Когда спрос и предложение земли - недвижимости совпадают, цена может отражать и соответствовать стоимости этой земли - недвижимости, такой случай случается редко. Цена земли - недвижимости будет выше их стоимости, если предложение ниже спроса. И наоборот, если предложение превышает спрос, цена будет ниже стоимости.
 |
| Доцент, доктор Нгуен Минь Нгок. (Источник: RED) |
Это классические знания в микроэкономике . Однако по разным причинам многие люди часто останавливаются (или знают только) на общих чертах, как это. У них часто нет возможности применять и развивать мышление для инвестиций в недвижимость. Люди часто говорят: «У рынка свой голос» или «Все теории серые. Только дерево жизни вечно зеленое»... От понимания и усвоения общих знаний инвесторам в недвижимость необходимо развивать собственное мышление для каждого конкретного решения и метода.
Итак, какие факторы обычно влияют на цены, сэр?
Цены часто определяются соотношением спроса и предложения на рынке. Однако необходимо правильно и всесторонне понимать категорию «рынок». Рынок, который мы часто упоминаем в СМИ, как: квартиры, земельные участки, коммерческие площади… с популярными площадями, сегментами и товарами, — это лишь малая часть общего рынка.
Если мы посмотрим на 365 000 квадратных километров Вьетнама, плюс активы на земле (включая строительные работы и активы, прикрепленные к земле, такие как многолетние деревья и т. д.), общий рынок намного больше и разнообразнее. С другой стороны, если мы будем думать только о ценах, собирать информацию о ценах и т. д., инвесторы упустят более привлекательную и эффективную область мышления в своей инвестиционной деятельности. Это размышления о: рыночной стоимости.
Многие люди до сих пор не имеют четкого представления о концепции рыночной стоимости недвижимости. Можете ли вы объяснить это более понятно?
Чтобы понять рыночную стоимость, необходимо сначала понять концепции стоимости (внутренней - основной). Этот вопрос будет рассмотрен более подробно ниже. Рыночная стоимость недвижимости - это функции и использование недвижимости, используемые для определенных целей. Эти цели могут быть многоцелевыми или специфичными для каждого человека или организации. В действительности существуют чрезвычайно разнообразные цели различных субъектов. Другими словами, количество целей недвижимости может достигать тысяч и более.
Люди часто говорят о двух категориях рыночной стоимости недвижимости: потребительной стоимости и меновой стоимости. Недвижимость используется не только для проживания, бизнеса, получения прибыли... но и для различных целей, иногда для странных целей.
Например, кто-то покупает участок земли, чтобы просто дождаться весны и понаблюдать за ростом редкого насекомого; Или есть тип недвижимости, который очень подходит для привлечения финансового капитала. При использовании этой недвижимости для финансирования она привлечет 100 миллиардов донгов, но если ее купить и продать свободно, цена составит всего 30 миллиардов донгов. Другими словами, эта недвижимость является финансовой недвижимостью.
Из приведенного выше примера, размышления о рыночной стоимости недвижимости выходят за рамки обычного взгляда на покупку и продажу или проживание. Они служат определенным специализированным целям, которые исходят из различных потребностей на рынке. И цена аренды или свободная цена продажи не могут быть использованы для измерения ценности, которую они приносят.
Поэтому инвесторам необходимо персонализировать каждую недвижимость для каждого сегмента, каждого отдельного клиента, чтобы точно определить рыночную стоимость. Стоимость недвижимости, которой может наслаждаться и которую может чувствовать человек или организация в обществе, считается рыночной стоимостью (шире, чем ценовая категория).
То есть рыночная стоимость во многом зависит от стоимости недвижимости, сэр?
Стоимость недвижимости является наиболее интересным и в то же время наиболее сложным для понимания и измерения вопросом в оценке недвижимости. От понимания рыночной стоимости инвесторы в недвижимость могут перейти к изучению и освоению вопросов стоимости недвижимости. В отличие от рыночной стоимости, стоимость недвижимости здесь больше не происходит от слова «рынок». Другими словами, до того, как появился рынок, до формирования рынка, недвижимость имела свою собственную стоимость.
Стоимость - абстрактное понятие, значение земли - недвижимости с точки зрения пригодности, удовлетворения потребностей человека. Недвижимость имеет возможность удовлетворять потребности человека в единичной, отдельной форме, но ее стоимость связана с вещами, явлениями в общую систему ценностей через взаимодействие вышеперечисленных первичных потребностей.
 |
Доцент, доктор Нгуен Минь Нгок имеет многолетний опыт обучения оценке недвижимости в этой области. (Источник: RED) |
От понимания рыночной стоимости инвесторы в недвижимость могут перейти к изучению и освоению вопросов, связанных со стоимостью недвижимости. Рынок — это категория; форма; набор соглашений. Или понимать рынок как набор сценариев; контекст с колебаниями и фазами... Существует множество взглядов, точек зрения и утверждений о рынке в целом, рынке недвижимости в частности. И поэтому рыночная стоимость недвижимости также меняется непредсказуемо.
Однако, если мы углубимся во внутреннюю сторону, в корни недвижимости, мы найдем основные ценности недвижимости. Эти основные ценности, если они будут привязаны к неизменным, фундаментальным потребностям человеческой цивилизации, создадут фундаментальную систему ценностей недвижимости, которая не зависит ни от какого рынка, нигде в мире .
Можете ли вы привести несколько конкретных примеров, чтобы наши читатели могли лучше понять основные ценности сферы недвижимости?
Например, первобытный лес, остров в пресноводном озере, пещера, вершина горы… всегда имеют ценность. Но для этого типа недвижимости нет отдельного рынка (субрынка). Другой пример, чистый, ярко-красный рубиновый камень цвета голубиной крови , находящийся глубоко на дне озера Тхак Ба, провинция Йенбай, имеет очень большую внутреннюю стоимость.
Однако он не имеет рыночной стоимости по двум возможным причинам: 1) поскольку он находится под озером, он не был обнаружен на действующем рынке драгоценных камней; 2) рынок драгоценных камней еще не сформировался ни во Вьетнаме, ни в мире (когда люди не считают этот рубин драгоценным, потому что не до конца его понимают).
Если рассматривать проблему с точки зрения потребительной стоимости и меновой стоимости актива, то этот камень не имеет потребительной стоимости (рыночной стоимости). С другой стороны, если этот рубин будет найден и обменен на кругосветное путешествие, он разовьет свою меновую стоимость, трансформируясь в отношение рыночной стоимости (удовольствие и чувства человека, получающего камень), и не входит в ценовую категорию. Инвестиции в недвижимость во Вьетнаме должны применять эту школу для выявления скрытых ценностей, а затем выводить их на рынок недвижимости. Даже создать отраслевой рынок для использования или обмена.
По Вашему мнению, на какие факторы следует обращать внимание инвесторам для эффективного инвестирования в недвижимость?
На самом деле, во многих исследованиях «типов» недвижимости, которые считаются уникальными во Вьетнаме (но популярными в мире или там, где нет отраслевого рынка для этого типа недвижимости в мире), я обнаружил тип недвижимости, который никогда не был известен и распространен на вьетнамском рынке недвижимости. Причина в том, что Вьетнам развивается, в последние 30 лет участники рынка часто фокусируются на «типах», которые легко доступны, с небольшим исследованием, небольшим творческим мышлением…
Поэтому, применяя хорошую экспертизу и возможности оценки недвижимости, инвесторы могут вполне найти бесчисленное множество ценных «бриллиантов», лежащих на рынке, которые никто не подбирает. Другими словами, это возможность для инвесторов владеть ценными, устойчивыми активами недвижимости по очень низким ценам.
Однако инвесторам также необходимо понимать основные тенденции мира, естественные законы, связанные с недвижимостью, и им нужны способность и методы прогнозирования «поворотов» человечества, чтобы измерить стоимость недвижимости. Ноев ковчег был бы бесполезен (или имел бы малую ценность) без великого потопа. Ной не построил бы ковчег без чьего-то «шепота» (предсказания, сна).
Таким образом, оценка недвижимости для инвестиций требует глубокого и непрерывного размышления о цене - рыночной стоимости - стоимости (основной - внутренней). Оценка недвижимости для инвестиций должна не только внимательно следить и глубоко испытывать многогранным и многослойным образом рынок недвижимости в частности и жизнь в целом, но и постоянно учиться и оснащать академическими знаниями, пока они не перестанут инвестировать.
Спасибо!
Источник
![[Фото] Лидеры провинции Джиа Лай возлагают цветы к памятнику дяде Хо вместе с представителями этнических групп Центрального нагорья.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
Комментарий (0)