Парадокс рынка: и дефицит, и избыток; причина, по которой инвестиционные «волны» захлестывают многие регионы

Рынок в провинциях и городах привлекает инвестиционный капитал, запасы растут, сроки выдачи первой красной книги сокращены с 1 августа... таковы последние новости рынка недвижимости.

Последние новости о недвижимости: Перспектива проекта Harbour Center Hai Phong . (Источник: Silk Path Hotel Company Limited)

Постоянный запуск новых проектов на местах

Недавно в Хайфоне стартовал новый проект Harbour Center, расположенный по адресу: улица Ле Лай, 3, район Нго Куен. Проект включает в себя 74 смежных участка, представляющих собой пятиэтажные торговые таунхаусы общей полезной площадью около 400 м². Площадь этажей варьируется от 68,6 до 161,8 м², а общая площадь фасада — от 6 до 13,8 м². Общая площадь проекта составляет более 11 000 м², в него инвестировала компания Silk Path Hotel Company Limited.

Компания Hung Yen приветствует новый проект The Fibonan – 32-этажное здание смешанного назначения с тремя подвалами, входящее в жилой комплекс Hung Thinh Villa and Housing в коммуне Cuu Cao района Ванзянг (Hung Yen). Инвестором проекта выступает компания An Phu Invest. Площадь The Fibonan составляет 20 992 м², из которых 4370 м² – площадь земельного участка под застройку, где расположено 656 квартир, площадью от 43 до 96 м².

В Ханаме реализуется новый проект под названием Sun Urban City Ha Nam. Проект расположен в новом центре города Фули и занимает площадь более 400 гектаров, из которых 200 гектаров отведены под развитие водной поверхности, 19 гектаров — под парк Sun World, 17 гектаров — под ландшафтное озеро, 28 гектаров — под новую администрацию, 13 гектаров — под внутренний парк и 60 гектаров — под сам проект. Проект разнообразен: апартаменты, торговые дома и виллы (40 девятиэтажных зданий, включая около 15 000 квартир), 4500 коммерческих таунхаусов и 1200 двухквартирных и отдельных вилл.

Тханьхоа также приветствовала новый проект Central Riverside. Проект расположен в районе Донгхай города Тханьхоа и инвестируется компанией Taseco Land. Central Riverside занимает площадь 15,6 га и располагает 493 объектами недвижимости. В их числе 339 таунхаусов площадью 80–134 м², 94 шопхауса площадью 104–197 м² и 60 вилл площадью 180–361 м².

В Бакзянге появился новый проект под названием The Terra – Bac Giang, разработанный инвестором Van Phu – Invest. Проект расположен в южной части города, в районе Динь Ке (город Бакзянг). Площадь комплекса составляет 45 059 м², включая две 28-этажные башни с 688 квартирами, 66 виллами и 43 таунхаусами.

Г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGOHomes, отметил, что квартиры в Ханое по-прежнему сохраняют свою привлекательность и доминируют на рынке как жилой, так и инвестиционной недвижимости. Однако, начиная со второго квартала этого года, этот сегмент начал делить инвестиционный пирог с другими сегментами и рынками благодаря активному росту рынка недвижимости в провинции. Помимо бума новых проектов на рынке недвижимости в провинции, истинная причина кроется в том, что цены на недвижимость в Ханое в текущих сегментах слишком высоки, что делает её менее привлекательной для инвесторов.

Волна миграции началась в марте 2024 года и продолжает набирать силу. Инвесторы ищут возможности вдоль экономических направлений, связанных с промышленными парками, провинциями с развитой экономикой, а также вдоль развитых транспортных магистралей, таких как Бакнинь – Бакзянг; Хынгйен – Хайзыонг – Хайфон – Куангнинь.

Запасы растут

По информации Cafebiz, данные Министерства строительства показывают, что в первые месяцы года рынок недвижимости постепенно оживился, число покупателей, ищущих и продающих недвижимость, также постепенно росло. Количество сделок с недвижимостью в начале 2024 года выросло почти на 30% по сравнению с концом 2023 года.

Тем не менее, рынок недвижимости по-прежнему сталкивается с множеством трудностей. В частности, количество завершённых проектов, новых лицензированных проектов и проектов, готовых к продаже, ниже, чем за аналогичный период 2023 года. Примечательно, что объём недвижимости по-прежнему очень велик и в основном включает отдельные дома и земельные участки: 19 323 объекта, что на 43% больше, чем на конец прошлого года.

Финансовые отчёты 10 компаний, занимающихся застройкой жилья и зарегистрированных на бирже, также показывают, что общая стоимость их активов по состоянию на 31 июня превысила 269 135 млрд донгов, увеличившись почти на 3% по сравнению с аналогичным периодом. Более того, в последние годы стоимость активов многих компаний не снизилась, а, наоборот, значительно «раздулась».

Запасы предприятий учитываются по двум категориям: готовая недвижимость и незавершённая недвижимость. В условиях сложной рыночной ситуации многие предприятия отложили выпуск готовой недвижимости до её восстановления, что привело к тому, что стоимость запасов на некоторых предприятиях не снизилась.

Что касается незавершённой недвижимости, то это основной тип запасов предприятий недвижимости. Причиной постоянного роста запасов незавершённой недвижимости является то, что юридические процедуры по многим проектам застопорились на долгие годы. Можно отметить, что после периода бурного роста предложения на рынке (2018 г.) утверждение проектов жилищного строительства в городских районах также начало замедляться из-за всё более серьёзных правовых и процессуальных проблем. Это привело к неуклонному сокращению предложения на рынке на протяжении многих лет, особенно в крупных городах, таких как Хошимин и Ханой.

Кроме того, еще одной причиной высокого уровня запасов является то, что рынок переживает период бурного развития, многие инвесторы вливают большие деньги в провинцию для развития спекулятивных и инвестиционных проектов, таких как земля, курортная недвижимость и т. д.

До сих пор инвестиционный рынок замедлился, что затрудняло поиск покупателей и не позволяло реализовать активы даже после завершения сделки. С таким объемом запасов компаниям будет сложно распоряжаться ими в условиях, когда рынок в целом ещё не оживился.

В отчете Batdongsan.com.vn также отмечается, что, как это ни парадоксально, хотя на рынке не хватает нового предложения, запасы компаний, занимающихся листингом на рынке недвижимости, по-прежнему велики, что свидетельствует о том, что продукция не соответствует реальным потребностям рынка.

Хошимин адаптируется, но пока не составляет новый прайс-лист на землю

Новый прейскурант на землю в городе Хошимин будет разработан и введен в действие с 1 января 2026 года. В настоящее время город внедряет скорректированный прейскурант в соответствии с Законом о земле 2024 года.

Вышеуказанная информация была предоставлена ​​директором Департамента природных ресурсов и окружающей среды Нгуен Тоан Тхангом на социально-экономическом совещании во второй половине дня 1 августа.

Директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин Нгуен Тоан Тханг на городском социально-экономическом совещании 1 августа. (Фото: Ван Ань)

По словам г-на Тхана, в рамках реализации Закона о земле 2024 года (с поправками) Народный комитет провинции имеет право рассматривать, использовать или корректировать старый прейскурант на землю. Исходя из этого, Хошимин проводит политику корректировки, но пока не разработал новый прейскурант.

Корректировка цен на землю состоит из 7 этапов, из которых на данный момент Департамент выполнил 6. Все данные, собранные консультационным отделом по всему региону, были пересчитаны и переданы рабочей группе Народного совета Хошимина для рассмотрения и оценки.

Департамент корректирует и обновляет текущие цены сделок купли-продажи земли, утвержденные цены компенсации и конкретные рыночные цены, чтобы не понести потерь в связи с тем, что старый прейскурант оказался слишком низким.

Г-н Нгуен Тоан Тханг привёл пример: в этом районе есть некоторые дороги, где старый прейскурант составлял всего 1–2 миллиона донгов за м². Между тем, фактическая цена сделки достигает 100–200 миллионов донгов за м². Поэтому городу необходимо скорректировать прейскурант, чтобы использовать его в этот период.

В июле число записей о земельных участках в Хошимине продолжало расти, достигнув почти 40 000, большинство из которых по-прежнему касались купли-продажи и ипотеки. Доходы Хошимина от продажи земли за последние 7 месяцев превысили 12 000 миллиардов.

По словам заместителя председателя Народного комитета Хошимина Во Ван Хоана, люди и общественное мнение очень заинтересованы в новом прейскуранте цен на землю. Поэтому эту информацию необходимо обсудить и тщательно взвесить.

Департамент природных ресурсов и окружающей среды завершает последние шаги по представлению в Народный комитет города Хошимин прейскуранта цен на местную землю в соответствии с Законом о земле 2024 года.

Сократить сроки выпуска первой красной книги с 1 августа

Правительство только что издало Указ № 101/2024/ND-CP (Указ 101), регулирующий проведение базовых землеустроительных работ, регистрацию сертификатов на право землепользования, права собственности на имущество, связанное с земельными участками, и функционирование информационных систем по земельным вопросам. Указ вступает в силу с 1 августа.

В частности, в Постановлении № 101 четко установлено, что срок первичной регистрации земельных участков и объектов, прикрепленных к ним, составляет не более 20 рабочих дней.

Срок выдачи первого свидетельства о праве пользования земельным участком (красная книга) и свидетельства о праве собственности на земельный участок (розовая книга) составляет не более 3 рабочих дней.

Согласно вышеуказанным нормативным актам весь процесс первичной регистрации земельных участков и объектов, прикрепленных к ним, а также первичной выдачи красных и розовых книг составляет не более 23 рабочих дней.

Для горных коммун, островов, отдаленных районов, районов со сложными социально-экономическими условиями, районов с особо сложными социально-экономическими условиями срок рассмотрения первой процедуры выдачи Красной книги увеличивается на 10 рабочих дней.

Между тем, согласно ранее действовавшим нормам, срок проведения процедуры выдачи первой красной книги составлял не более 30 дней со дня получения действительных документов, а для отдаленных территорий — не более 40 дней.

Так, новым постановлением Правительство впервые сократило сроки процедур регистрации и выдачи красных и розовых книг.

Срок выдачи первой красной книги исчисляется со дня получения полного и непротиворечивого досье, предусмотренного подпунктом «а» пункта 1 статьи 19 Постановления № 101.

Наряду с этим Декрет 101 также конкретно регулирует регистрацию земельных участков и активов, прикрепленных к земле.

Согласно данному Постановлению сроки регистрации изменений в земельном участке и земельно-свойственном имуществе, а также выдачи актов на право пользования землей и право собственности на земельно-свойственное имущественное имущество устанавливаются следующим образом:

– В случае перевода прав землепользования на сельскохозяйственные земли без соблюдения плана консолидации земель или обмена участками, а также в случае передачи, наследования, дарения прав землепользования, права собственности на имущество, закрепленное за землей, внесения капитала с использованием прав землепользования, права собственности на имущество, закрепленное за землей, срок не должен превышать 10 рабочих дней.

– В случае продажи или внесения капитала активами, прикрепленными к земельному участку, арендуемому государством с ежегодной арендной платой за землю, этот срок не должен превышать 10 рабочих дней и не включает время на определение цены земельного участка и заключение договора аренды земельного участка.

– В случае аренды или субаренды прав землепользования при строительстве объектов инфраструктуры и бизнес-проектов этот срок не должен превышать 5 рабочих дней.

– В случае аннулирования регистрации права аренды или субаренды земельных участков под объекты инфраструктуры и предпринимательской деятельности срок не должен превышать 3 рабочих дней.

Содержание первичной регистрации земельных участков и объектов, прикрепленных к земельным участкам, включает: сведения о землепользователе; собственнике объектов, прикрепленных к земельным участкам; лице, которому земельный участок передан в управление, включая имя, личные данные, наименование юридического лица, адрес землепользователя, собственника объектов, прикрепленных к земельным участкам, и лица, которому земельный участок передан в управление.

Информация о земельном участке включает номер участка, номер листа карты, адрес, площадь, тип земли, форму землепользования, источник землепользования и другие сведения о земельном участке.

Информация об активах, прикрепленных к земле, включает тип актива, адрес, площадь застройки, площадь этажа, полезную площадь, форму собственности, период владения и другую информацию об активах, прикрепленных к земле.

Требования к регистрации права землепользования, права собственности на земельные участки, права собственности на земельные объекты или права землепользования или выдачи удостоверений на право землепользования, права собственности на земельные объекты для земельных участков и права собственности на земельные объекты.

Иные требования землепользователей, собственников объектов недвижимости, закрепленных за землей, а также лиц, которым земельные участки предоставлены в управление в соответствии с положениями земельного законодательства (при наличии).

Что касается места приема документов и выдачи результатов процедур регистрации земель и имущества, связанного с землей, то Постановление № 101 устанавливает: органом по приему документов и выдаче результатов являются: единый отдел в соответствии с положениями провинциального народного комитета о приеме документов и выдаче результатов административных процедур на провинциальном, районном и коммунальном уровнях; отдел регистрации земель; филиал отдела регистрации земель.

Заявители могут подать свои заявления следующими способами: непосредственно в указанные органы, по почте, в месте, согласованном между заявителем и отделом регистрации земельных участков, или через национальный портал государственных услуг или провинциальный портал государственных услуг.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html