Инвесторы «колеблются» с квартирами, обращаются к сегменту «королевской» недвижимости; оценка рынка 2024-2025 гг.

Инвесторы, которым больше не интересны квартиры, вкладывают деньги в скупку земли в пригородах; освоение более 1400 гектаров земли; последние процедуры по выделению и аренде земель для инвестиционных проектов по выходу к морю... таковы последние новости рынка недвижимости.

В последнее время рынок недвижимости демонстрирует более позитивные признаки с точки зрения доступа к капиталу как со стороны предприятий, так и со стороны потребителей. (Фото: HA)

«Большие парни» комментируют рынок

На ежегодном собрании акционеров руководители крупных предприятий дали прогнозы и комментарии относительно рынка недвижимости в этом году, который сочетает в себе возможности и проблемы.

Оценивая рынок недвижимости в этом году, г-н Фам Тхиеу Хоа, председатель совета директоров Vinhomes, отметил, что позитивным моментом является то, что три закона о недвижимости, принятые Национальной ассамблеей, помогут рынку стать более прозрачным и понятным. Однако, по его словам, для того, чтобы эти законы оказали положительное влияние на рынок, необходимо дождаться вступления в силу указов, регулирующих их реализацию.

Г-жа Нгуен Ту Ханг, генеральный директор Vinhomes, оценила, что рынок восстановится, но не так быстро, как ожидалось.

По словам г-жи Ханг, в последнее время рынок демонстрирует более позитивные признаки в плане доступа к капиталу как со стороны бизнеса, так и со стороны покупателей. Покупатели жилья теперь получают более эффективную поддержку по процентным ставкам, чем раньше, с фиксированной процентной ставкой 6–6,5% годовых в течение первых двух лет. Это создает условия и уверенность для покупателей жилья в возвращении на рынок.

Что касается акционерной компании Nam Long Investment, председатель совета директоров г-н Нгуен Суан Куанг отметил как возможности, так и проблемы.

Г-н Куанг проанализировал, что первая проблема связана с рынком и продуктами. На рынке наблюдается дисбаланс между спросом и предложением в различных сегментах недвижимости, а кризис доверия приводит к снижению ликвидности и росту запасов.

Вторая проблема — это финансовая проблема, поскольку долги все еще существуют, а облигационные пакеты, хотя и продлены, по-прежнему будут существовать в 2024 и 2025 годах. Третья проблема — это юридическая проблема проекта, поскольку в настоящее время некоторые законы все еще дублируют друг друга.

Однако, по его словам, рынок также открывает множество различных возможностей, таких как высокий реальный спрос, доступное жильё и развитие социального жилья. Процентные ставки по кредитам снизились, даже ниже, чем до пандемии COVID-19, и конкурентоспособны по сравнению со многими другими странами, поэтому они очень привлекательны.

В частности, недавно были приняты новые законы, касающиеся недвижимости. Правительство приложило значительные усилия для создания, устранения и продвижения рыночных барьеров в целях продвижения к устойчивому развитию.

Председатель совета директоров компании Dat Xanh Group, имеющей множество проектов в Хошимине и Донгнай, г-н Лыонг Чи Тхин заявил, что после окончания пандемии COVID-19 экономика пойдет на спад, что повлияет на рынок недвижимости.

После недавних праздников Тет рынок начал демонстрировать позитивные признаки восстановления. В первом квартале продажи квартир возобновились, хотя и не так активно, как в предыдущие годы. Однако по сравнению с двумя последними кварталами 2023 года и первым кварталом 2023 года количество сделок выросло вдвое, особенно в Ханое — в три раза.

При такой общей ситуации г-н Тин видит, что рынок по-прежнему имеет положительные моменты, такие как все еще нехватка среднего предложения; спрос населения на жилье по-прежнему очень велик; текущий дешевый денежный поток очень хорош, многие клиенты берут кредиты сроком на 20 лет, фиксированная процентная ставка на 3 года составляет всего 5-6% в год.

В целом рынок в этом году улучшится, а в 2025 году ожидаются позитивные изменения.

Многоквартирные дома остывают, инвесторы вкладывают деньги в покупку земли в пригородах

Цены на квартиры непрерывно растут уже много лет и особенно резко выросли в первые месяцы этого года. Согласно последним данным о рынке, г-н Хоанг Хай, директор Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства, заявил, что средняя цена продажи некоторых проектов в Ханое и Хошимине колеблется в пределах 50–70 миллионов донгов за квадратный метр.

По словам г-на Хая, в Ханое цены на квартиры постоянно растут как на первичном, так и на вторичном рынке. Примечательно, что есть жилые комплексы, которые сдаются в эксплуатацию 5–10 лет, и даже старые многоквартирные дома значительно дорожают.

Однако глава Минстроя отметил, что в некоторых многоквартирных домах, где цены резко выросли, было очень мало сделок, а сделок вообще не было.

Фактически, высокие цены на квартиры заставили многих инвесторов и реальных покупателей колебаться. Многие решили воздержаться от покупки и продажи квартир в это время.

Высокие цены на недвижимость и дефицит квартир в Ханое в настоящее время отпугивают многих инвесторов от инвестиций в этот сегмент. Опытные инвесторы воспользуются этим временем, чтобы приобрести землю в пригородах.

Многие инвесторы переориентируются на сегмент земельных участков и частных домов. Причина в том, что пригородные земли всё ещё имеют «низкие» цены, что делает их более привлекательными для инвестиций в квартиры в настоящее время. Однако важно выбирать объекты с чётким юридическим статусом, планировкой и потенциалом роста цен благодаря развитой инфраструктуре.

В последнее время рынок земли переживает бурную динамику. Отчёт по рынку недвижимости за первый квартал и прогноз на второй квартал Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) показывают, что во многих пригородных районах Ханоя наблюдается резкий рост цен на землю, особенно на подземные участки.

По сравнению с четвертым кварталом 2023 года цены на землю выросли примерно на 5%, при этом рынок на окраинах Ханоя и рядом с промышленными парками увеличился на 10–20%.

«Во многих местах цены на землю перестали снижаться. Земельные продукты стоимостью менее 2 млрд донгов в пригородах, провинциях и городах, с гарантированным юридическим статусом, доступной инфраструктурой и коммунальными услугами, подорожали до 40% по сравнению с самым сложным периодом на рынке», — говорится в отчёте VARS.

Это подразделение также предупредило инвесторов быть крайне осторожными, прежде чем тратить деньги на покупку земли в это время, и тщательно изучать ценовой сегмент, чтобы избежать создания «виртуальной лихорадки», которая представляет риск неуверенности, когда рынок все еще находится в процессе восстановления.

Комментируя рынок недвижимости в этом году, многие эксперты считают, что «земля по-прежнему остаётся главным инструментом» для долгосрочных инвестиций. Инвесторы, имеющие «капитал» или использующие низкое кредитное плечо, могут рассмотреть возможность инвестирования.

Хотя это время считается хорошим для инвестирования, эксперты также рекомендуют инвесторам тщательно все обдумать, чтобы не попасть в «ловушку» снижения цен.

Восстановление более 1400 гектаров земли в районе Йен Зунг, Бакзянг

Согласно плану землепользования района Йендунг на 2024 год, который только что был утвержден Народным комитетом провинции Бакзянг, в этом году населенный пункт вернет себе 1411,45 гектаров земли.

В частности, в районе Йензунг будет рекультивировано 1360,23 га сельскохозяйственных угодий, из которых площадь рисовых земель, подлежащих рекультивации, составит 1111,93 га, земли под другими однолетними культурами – 20,47 га, земли под многолетними культурами – 208,62 га, земли под аквакультуру – 19,21 га, несельскохозяйственные земли – 51,23 га. К коммунам с наибольшими площадями, подлежащими рекультивации, относятся Тьенфонг (32 га), Йенлу (221,2 га), город Танан (124,66 га), город Нхамбьен (109,53 га)…

Уголок города Нхамбьен, округ Йензунг, провинция Бакзянг. (Источник: газета XD)

Народный комитет провинции Бакзянг просит Народный комитет района Йендунг нести ответственность перед законом за точность информации, данных, документов, картографической системы и базы данных в утвержденном плане землепользования на 2024 год; за соответствие информации и данных в вышеуказанном плане корректировке планирования землепользования на 2030 год и положениям закона при предложении перечня работ и проектов в этом районе.

Завершить размещение всех утвержденных документов плана землепользования на 2024 год на портале/веб-сайте Народного комитета района Йендунг и одновременно организовать объявление и публикацию содержания вышеуказанного плана в соответствии с положениями закона.

Народный комитет провинции Бакзянг также поручил району Йендунг осуществлять землеустройство, рекультивацию земель, изменение целевого назначения земель, распределение земель и аренду земель в соответствии с утверждённым планом землепользования; осуществлять работы и проекты в соответствии с положениями закона. Организовать регулярные проверки и контроль за реализацией плана землепользования на 2024 год для народных комитетов на уровне коммун.

Порядок отвода и аренды земельных участков для инвестиционных проектов по освоению морских территорий

Правительство только что издало Указ 42/2024/ND-CP о деятельности, связанной с морскими акваториями. Соответственно, морская зона, предназначенная для акватории, должна иметь точное местоположение, площадь, границы и координаты, определяемые в соответствии с положениями Закона о геодезии и картографии. Определение морских зон для акватории, включаемое в планы землепользования и планы, должно соответствовать принципам, предусмотренным Законом о земле 2024 года.

В Указе четко указано, что для инвестиционных проектов по освоению морских территорий или инвестиционных проектов с объектами освоения морских территорий, реализуемых с использованием государственного инвестиционного капитала, порядок и процедуры отвода и аренды земельных участков осуществляются в соответствии с положениями пункта 3 статьи 68 Указа 43/2014/ND-CP. В случае инвестиционных проектов по освоению морских территорий или инвестиционных проектов с объектами освоения морских территорий, направленных на развитие земельного фонда, после завершения освоения морских территорий и их принятия в установленном порядке, инвестор проекта освоения морских территорий обязан передать всю площадь освоения земельных участков и строительных работ (при наличии таковых) компетентному государственному органу для осуществления отвода и аренды земельных участков для использования организациями и физическими лицами в соответствии с положениями земельного законодательства.

Для инвестиционных проектов по мелиорации земель или инвестиционных проектов с объектами мелиорации земель с использованием иностранного капитала для государственных инвестиций и проектов с использованием иных источников капитала порядок и процедуры отвода земельных участков и аренды земельных участков следующие: в случае отвода земельных участков и аренды земельных участков путем аукциона по продаже прав землепользования применяются порядок и процедуры, предусмотренные пунктом 5 статьи 68 Указа 43/2014/ND-CP и пунктом 21 статьи 1 Указа 148/2020/ND-CP;

В случае отвода земель или аренды земельных участков в случае отбора инвесторов путем торгов в соответствии с положениями закона о торгах или в случае одобрения инвестора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 29 Закона об инвестициях 2020 года применяются процедуры отвода земель и аренды земельных участков в соответствии с пунктом 3 статьи 68 Декрета 43/2014/ND-CP;

В случае предоставления земельного участка или аренды земельного участка не на аукционе по продаже права землепользования, это осуществляется в порядке и процедурах, предусмотренных пунктом 3 статьи 68 Постановления 43/2014/ND-CP.

Инвестор инвестиционного проекта по освоению моря или инвестиционного проекта, включающего объект освоения моря, при подаче заявки на отвод земельного участка, аренду земельного участка или предоставление акватории моря вместе с инвестиционным проектом по освоению моря или объектом освоения моря инвестиционного проекта получил одобрение компетентного государственного органа.

Народный комитет провинции принимает решение о выделении земельных участков и сдаче их в аренду одновременно с выделением морских акваторий для целей освоения морских территорий. Инвесторы инвестиционных проектов по освоению морских территорий или инвестиционных проектов, содержащих элементы морского освоения, освобождаются от уплаты сборов за использование морских акваторий для осуществления мероприятий по освоению морских территорий.

Срок определения необходимости ввода земельного участка в эксплуатацию землепользователем исчисляется со дня уведомления о приемке результатов всего или части завершенного освоения земельного участка в соответствии с ходом реализации инвестиционного проекта освоения земельного участка или объектов освоения земельного участка в составе инвестиционного проекта.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html