23 ноября после 11 раундов завершился аукцион по продаже 25 земельных участков в районе Тхань Оай ( Ханой ). Цена земельного участка, получившего максимальную выигрышную цену, составила 75,3 млн донгов/м², что более чем в 14 раз превышает стартовую. Эта цена значительно ниже, чем на аукционе 10 августа, где максимальная выигрышная цена составляла 133 млн донгов/м². В аукционе приняли участие 97 покупателей, подавших 413 заявок, что также меньше, чем количество поданных 4600 заявок и 4201 квалифицированной заявки от 1545 покупателей на аукционе 10 августа.
Ранее, 16 ноября, на аукционе также были выставлены 25 земельных участков в Тхань Оай, с максимальной ценой выигрыша более 90 миллионов донгов за квадратный метр. В этот раз было подано более 400 заявок от 111 покупателей. Таким образом, можно заметить, что победная цена аукциона значительно снизилась.
Аналогичным образом, в районе Хоайдык цена аукциона также снизилась примерно на 20% по сравнению с пиковым периодом. В частности, максимальная цена выигрыша на первых двух аукционах в ноябре 2024 года составила 103 и 109 млн донгов/м² соответственно, а максимальная цена выигрыша на августовском аукционе достигла 133 млн донгов/м².
Или в районе Фук Тхо на недавнем аукционе самая высокая победная цена составила всего 37,6 млн донгов/м2, тогда как 2 месяца назад некоторые участки здесь стоили до 75 млн донгов/м2.
Земельные аукционы на окраинах Ханоя во многих местах пошли на спад. (Иллюстрация: Минь Дык).
Не только снизились цены выигрышей, но и существенно сократилось число людей, участвовавших в этих аукционах.
В уезде Хоайдык, если на первом земельном аукционе 19 августа присутствовало 500 участников и 1500 комплектов документов, то на сессиях 4 и 11 ноября осталось всего лишь более 100 участников.
Аналогично, в районе Тхань Оай земельный аукцион 16 ноября привлек всего 111 участников и 400 аукционных документов, что более чем на 90% меньше, чем рекордный аукцион 10 августа, когда в нём приняли участие 1500 человек и было подано 4000 документов. 23 ноября на аукционе присутствовало всего 97 покупателей и было подано 413 документов.
В районе Фуктхо число участников резко сократилось: зарегистрировались всего 32 инвестора с более чем 120 заявками. Ранее в аукционе 17 сентября участвовало более 100 человек.
Комментируя снижение активности на земельных аукционах, г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор EZ Propert, проанализировал, что цены на землю на предыдущих аукционах были завышены. Однако, когда цена значительно превышает реальную стоимость, ликвидность становится серьёзной проблемой. Победителям аукционов сложно перепродать недвижимость, поскольку они не могут найти покупателей, особенно в условиях высоких процентных ставок по банковским кредитам и нехватки капитала на рынке недвижимости.
« Плохая ликвидность может быть непосредственной причиной постепенного снижения цен на недавних аукционах », — сказал г-н Тоан.
По словам г-на Тоана, на последних аукционах наблюдалось резкое снижение количества заявок и выигрышных цен, возможно, из-за того, что покупатели «проснулись» после головокружительного роста цен.
« Некоторые инвесторы больше не заинтересованы в покупке участка земли по слишком высокой цене, а затем в его последующей продаже с целью получения прибыли. Все они понимают, что текущая цена слишком нереалистична. Если они не найдут покупателя в течение месяца, им придётся потерять свой депозит. Урок земельного аукциона в районе Тхань Оай в августе прошлого года повлиял на психологию инвесторов. Поэтому они стали более осторожными », — проанализировал г-н Тоан.
Кроме того, г-н Тоан отметил, что пригородные районы Ханоя, такие как Хоайдык, Тхань Оай и Фук Тхо, отличаются неравномерным развитием инфраструктуры. В краткосрочной перспективе эти районы могут быть привлекательны, но если цены на землю будут слишком высокими, они не будут соответствовать реальной покупательной способности рынка, что приведёт к длительному ожиданию земли и ожиданию подходящего момента, что снизит привлекательность земель, выставленных на аукцион.
Еще одной причиной, по словам г-на Тоана, было то, что земельные брокеры, которые заранее держали участки и не могли их реализовать, потеряли свои депозиты, поэтому финансовый фонд постепенно истощился.
Между тем, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама г-н Нгуен Ван Динь заявил, что вполне возможно, что «охлаждение» ситуации — это также новая уловка спекулянтов и брокеров.
Недавнее снижение цен на аукционах может быть связано с уловками земельных брокеров, стремящихся оказать психологическое воздействие на рынок. Крупные брокерские или спекулятивные группы часто намеренно снижают свое участие или занижают выигрышную цену, чтобы создать ощущение, что цены на землю «остывают».
«Эта уловка может заключаться в том, чтобы заставить мелких инвесторов продать ранее купленные участки земли по «хорошим» ценам или дать реальным покупателям почувствовать, что это хорошая возможность поучаствовать», — прокомментировал г-н Динь.
Соответственно, торговцы землей не гнушаются прибегать к таким уловкам, как распространение новостей о снижении цен, организация аукционов и даже предоставление фиктивных задатков, чтобы манипулировать психологией участников. Как только цены на землю опускаются до низкого уровня, эти группы скупают товары по низким ценам и ждут возможности снова поднять цены, когда рыночная конъюнктура улучшится. Более того, намеренное отсутствие завышения цены на выигрышном аукционе также поможет быстрее избавиться от запасов.
По мнению экспертов, для стабилизации рынка аукционной земли государству необходимо контролировать стартовые цены и обеспечить более прозрачный механизм аукционов, ограничив тем самым ситуацию, когда посредники по продаже земли завышают цены, что приводит к сбоям на рынке.
Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама, заявил, что для предотвращения спекуляций на земельных аукционах необходимо повысить стартовую цену и размер задатка на аукционах, установить стартовую цену, близкую к рыночной, ограничить передачу прав в течение 5 лет и потребовать строительства в течение 2-3 лет, сократить сроки выплаты денег после победы на аукционе...
Источник
Комментарий (0)