Является ли снижение процентных ставок решением для рынка недвижимости?

В статье, опубликованной в SCMP, автор Николас Спиро утверждает, что экономики Южной Кореи и Австралии служат предостережением относительно ограничений денежно-кредитной политики, когда на перспективы жилой недвижимости влияют и другие факторы.

Многоквартирные дома в пригороде Сиднея Медоубэнк. Цены на австралийское жилье стремительно выросли в последние годы, поскольку рекордно низкие процентные ставки способствовали росту спроса, несмотря на предупреждения о том, что такой рост неустойчив. Фото: Bloomberg

Председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл не удивил финансовые рынки, когда 23 августа выступил с долгожданной речью на ежегодном собрании Федерального резервного банка Канзас-Сити в Джексон-Хоуле, штат Вайоминг. Однако его утверждение о том, что «пришло время скорректировать политику», стало самым сильным намеком со стороны самого влиятельного в мире центрального банка на то, что снижение ставки неизбежно.

В то время как другие крупные центральные банки, включая Европейский центральный банк, начали снижать процентные ставки, изменение политики ФРС оказывает «сильное влияние» на остальной мир. Это особенно актуально для Азии, где побочные эффекты более выражены из-за более тесных торговых и финансовых связей с Соединенными Штатами.

Широко распространены предположения о том, какая из ведущих экономик Азии, кроме Китая, первой сократит расходы по займам. Для рынка жилья, чувствительного к процентным ставкам, изменения в денежно-кредитной политике оказывают сильное психологическое воздействие. Но это не единственный фактор, влияющий на эффективность и перспективы жилой недвижимости. В некоторых экономиках даже не ясно, можно или нужно ли снижать процентные ставки в ближайшей перспективе.

В Южной Корее, например, ожидание раннего снижения процентной ставки способствовало сильному восстановлению цен на недвижимость. Цены на квартиры в Сеуле резко выросли с минимумов декабря 2022 года после разрушительного спада, вызванного решением Банка Кореи (BOK) повысить процентные ставки до 14-летнего максимума в 3,5%.

Хотя уровень инфляции в Южной Корее падает ниже целевого показателя в 2 процента, а внутренний спрос резко ослаб — условия, которые оправдывают снижение ставки — поддержание финансовой стабильности является частью мандата BOK. Это делает BOK чрезвычайно чувствительным к высокому уровню задолженности южнокорейских домохозяйств, ахиллесовой пяте этой северо-восточной азиатской экономики.

Предыдущие меры правительства Южной Кореи по предотвращению полномасштабного жилищного кризиса привели к более сильному, чем ожидалось, восстановлению ипотечного кредитования, которое выросло почти на 6% в годовом выражении в прошлом квартале. Не так сильно, как бум 2020-21 годов, но достаточно быстро, чтобы Банк Кореи указал на восстановление стоимости жилья в Сеуле на своем политическом заседании в прошлом месяце как на причину проявлять осторожность в отношении снижения процентных ставок.

«Это первый раз, когда они конкретно упомянули цены в районе Сеула. Это также показывает, как риск нового бума на рынке жилья действует как ограничение денежно-кредитной политики, несмотря на низкую инфляцию и слабый рост. Банк Кореи «находится в сложной ситуации», — сказал Чон-ву Пак, экономист по Корее и Тайваню в Nomura.

Это осложняется тем фактом, что ответственность за регулирование рынка жилья лежит на правительстве, а не на центральном банке. Хотя правила ипотечного кредитования ужесточаются и предпринимаются усилия по увеличению предложения, политики все еще борются за то, чтобы не допустить, чтобы подъемы и спады наносили ущерб рынку недвижимости.

В Австралии, напротив, снижение ставки даже не рассматривается. Ранее в этом месяце Резервный банк Австралии (РБА) сохранил стоимость заимствований на уровне 12-летнего максимума и даже обсуждал возможность дальнейшего повышения, поскольку инфляция продолжает расти.

Хотя он не ужесточил политику так агрессивно, как другие крупные центральные банки, RBA изо всех сил пытается убедить рынки, что он будет противостоять тенденции смягчения денежно-кредитной политики в этом году, сохраняя высокие процентные ставки дольше. Инвесторы в облигации ожидают, что RBA начнет смягчать политику в декабре.

Но не денежно-кредитная политика движет рынком жилья страны. Даже после того, как RBA поднял процентные ставки в прошлом году, цены на жилье выросли неожиданно быстрыми темпами после резкого, но кратковременного спада. «Если бы дело было только в процентных ставках, мы бы уже находились в глубокой рецессии», — сказал Тим Лоулесс, директор по исследованиям в Азиатско-Тихоокеанском регионе в CoreLogic.

Колебания спроса и предложения оказывают гораздо более сильное влияние на стоимость недвижимости в Австралии. Кризис доступности жилья, усугубленный пандемией Covid-19, выявил давние провалы политики как со стороны предложения, так и со стороны спроса.

В апрельском докладе Комиссии граждан по жилищному кризису Сол Эслейк из Corinna Economic Advisory отметил, что рынок жилья пострадал больше всего. С середины 1980-х годов федеральное и региональное правительства сосредоточились на повышении спроса, а не на увеличении предложения. Политика спроса в конечном итоге благоприятствовала инвесторам, а не покупателям жилья впервые, отчасти из-за изменений в налоговой системе.

Резкое снижение числа домовладельцев подстегнуло спрос на арендное жилье, способствуя снижению доступности на фоне всплеска чистой миграции, вызванной пандемией. Ограничения по планированию и зонированию усугубили кризис, препятствуя развитию жилья средней плотности в привлекательных пригородах, близких к городским центрам.

Более низкие процентные ставки по займам не улучшат доступность и могут даже усугубить проблему. С другой стороны, крупная реформа системы планирования в Австралии будет иметь большое значение для устранения глубинных причин жилищного кризиса.

В то время как инвесторы увеличивают ставки на снижение процентных ставок в ведущих экономиках Азии, Южная Корея и Австралия предостерегают от неопределенностей денежно-кредитной политики, особенно когда речь идет о рынке жилья.

* Николас Спиро — партнер Lauressa Advisory, специализированной консалтинговой фирмы по макроэкономике и недвижимости, базирующейся в Лондоне. Он является экспертом по развитым и развивающимся экономикам и частым комментатором макрополитических и финансовых событий.

Источник: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html