호치민시는 '변화'에 대응해야 한다

호치민시는 해당 지역 부동산 프로젝트 투자자들이 프로젝트 부지를 분할하여 개인이나 단체에 매각하여 주택을 건설하는 것을 공식적으로 금지하고 있습니다. 많은 사람들이 호치민시가 "변형" 가능성을 방지하기 위한 대책을 마련해야 한다고 주장합니다.

부동산 사업법은 2024년 8월 1일부터 시행되어 도시 지역에서 프로젝트가 토지를 분할하여 판매하는 것을 허용하지 않습니다.

현장 대표단이 호치민시 빈찬현의 국유지 관리 상황을 시찰하고 있다. (사진: 탄다오)

최근 호치민시 인민위원회는 부동산 사업법을 시행하기 위해 부동산 프로젝트 투자자와 주택 건설 투자 프로젝트가 기술 인프라를 갖춘 토지 사용권을 조직 및 개인에게 양도하여 해당 지역에 주택을 건설할 수 있도록 허용하는 구역을 결정하는 규정에 대한 결정 제83/2024호를 발표했습니다.

이번 결정으로 호치민시는 그동안의 어려움을 극복하기 위해 토지 분할 및 매매 금지를 공식적으로 시행합니다. 특히, 해당 지역 부동산 프로젝트 투자자들은 단체 및 개인이 주택을 건설하기 위해 해당 프로젝트에서 토지를 분할하여 판매하는 것이 금지됩니다. 이 규정에 따라, 빈짠, 혹몬, 깐저, 구찌, 냐베 등 5개 외곽 지역의 토지는 분할 및 매매가 금지됩니다.

한편, 도시는 토지 분할만을 규제하고 있으며, 토지 분할의 대상이 되는 토지를 소유한 가구와 개인은 해당 조건을 충족해야 합니다.

토지의 분할 및 매각을 방지합니다

호치민시 인민위원회의 결정 83/2024의 내용에 관하여, 베트남 조국 전선 중앙위원회 위원이자 호치민시 변호사 협회 부회장인 응우옌 반 하우 변호사는 호치민시의 새로운 결정이 부동산 사업에 참여하는 기업의 사업 활동에 직접적인 영향을 미치는 것은 물론, 최근 무분별한 토지 분할 및 매각 등 도시의 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

토지 분할과 매각을 금지하면 많은 도시에서 부동산 시장의 '무질서한 계획'과 '가격 인플레이션' 문제를 해결하는 데 도움이 될 것입니다. (사진: 다이 도안 켓)

하우 변호사는 또한 83/2024 결정이 발표된 후에는 국민, 기업, 부동산 회사로부터 엇갈린 의견이 나올 것으로 예상했습니다.

2023년 부동산사업법 제31조 제6항에 따르면, 부동산 사업의 기술 기반시설이 있는 토지에 대한 토지사용권을 개인에게 양도하여 주택을 자가 건설할 수 있도록 하는 조건 중 하나는 다음과 같습니다. " 특수, 제1종, 제2종 및 제3종 도시권의 구, 군, 시에 소재하지 아니하는 토지로서 토지법의 규정에 따라 주택 건설 사업에 투자하기 위한 토지사용권 경매 대상이 아닌 토지"입니다. 나머지 지역에 대해서는 성급 인민위원회가 현지 실정에 따라 사업 투자자가 기술 기반시설이 있는 토지사용권을 개인에게 양도하여 주택을 자가 건설할 수 있도록 허용하는 지역을 정합니다 .

변호사 응우옌 반 하우는 호치민시의 새로운 결정이 이 도시의 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예측했습니다.

따라서 응우옌 반 하우 변호사는 호치민시가 부동산 사업법 조항을 명시했음을 인정했습니다. 특히, 위의 세부 사항은 결정 제83/2024호 제2조에 따른 것입니다. 특히, 호치민시 전역의 부동산 프로젝트 및 주택 건설 투자 프로젝트에 참여하는 투자자들은 부동산 사업 또는 주택 건설 투자 사업에서 기술 인프라가 포함된 토지 사용권을 자체 주택을 건설하는 조직이나 개인에게 양도하는 것은 허용되지 않습니다.

단, 시의 지방자치단체, 시·군 및 구의 토지를 이용하는 재개발·재건축 목적의 주택건설 투자사업, 부동산사업 투자자의 경우 규정에 따른 조건을 보장하는 한, 기술적 기반시설이 있는 토지의 사용권을 개인에게 양도하여 주택을 건설할 수 있다.

부동산 사업법의 내용을 결정 제83/2024호와 비교하면서 변호사 응우옌 반 하우는 다음과 같이 말했습니다. 호치민시 인민위원회의 이번 결정은 주택 자체 건설을 위해 프로젝트 투자자가 기술 인프라가 포함된 토지 사용권을 개인에게 양도할 수 있는 분야에 대한 법률 조항을 상당히 축소했습니다.

"그러나 이것은 불법으로 간주되지 않습니다. 부동산 사업법은 호치민시 인민위원회가 프로젝트 투자자가 현지 상황에 따라 주택을 자체 건설하기 위해 기술 인프라가 포함된 토지 사용권을 개인에게 양도할 수 있는 구역을 결정할 수 있는 권한을 부여했습니다."라고 하우 변호사가 말했습니다 .

전반적으로, 호치민시 인민위원회의 최신 규정은 전국의 "기관차"가 무분별한 토지 분할 및 매각으로 인한 계획 파괴와 관련된 많은 문제를 해결하는 데 도움이 될 것입니다 . 동시에, 허가 없이 무단으로 건축하는 상황을 최소화할 뿐만 아니라, 주택 구매자의 법적 위험을 줄이는 데에도 도움이 되며, 해당 지역 부동산 프로젝트 투자자들은 제품의 품질을 동시에 개선해야 합니다 . 또한, 83/2024 결정은 호치민시가 건설 중인 " 2021년부터 2030년까지 호치민시 산하 도시로의 지구 건설 투자" 프로젝트와도 일맥상통합니다. 특히 2030년까지 해당 지구들은 호치민시 산하 도시로의 전환을 목표로 하는 도시 기반 시설 건설에 집중 투자할 예정입니다.

'변종' 처리

호치민시 인민위원회의 결정 83/2024가 발표되자마자, 호치민시 부동산 협회는 많은 우려를 제기하며 호치민시 인민위원회에 청원서를 제출했습니다.

11월 1일 오전 다이도안켓 신문 기자들과의 인터뷰에서 호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 협회가 호치민시 베트남 조국전선위원회에 호치민시 5개 구의 마을을 제외하고 부동산 및 주택 프로젝트 투자자가 주택을 건설하기 위해 기술 인프라를 갖춘 토지 사용권을 개인에게 양도할 수 있는 지역을 지정하는 제안에 관한 문서를 보냈다고 밝혔습니다.

레황쩌우 씨에 따르면, 2023년 부동산 사업법과 2023년 주택법에서 호치민시는 특별도시 지역이므로, 특별도시 지역(16개 구, 투득시 포함)의 구, 군, 시에 토지가 있는 경우에만 투자자가 기술적 인프라가 있는 토지 사용권을 개인에게 양도하여 주택을 건설할 수 없다고 규정하고 있습니다.

앞서 호치민시 부동산협회는 호치민시 인민위원회, 건설국, 호치민시 조국전선위원회에 호치민시 5개 구의 코뮌에서 토지 분할 및 매매를 허용해야 한다는 내용의 문서를 발송했습니다. 5개 구에서 토지 분할 및 매매를 금지하는 것은 부동산사업법과 주택법의 규정에 위배되기 때문입니다.

따라서 협회는 호치민시 인민위원회가 부동산 및 주택 프로젝트 투자자가 도시 내 5개 군에 있는 마을을 제외하고, 기술 인프라를 갖춘 토지 사용권을 개인에게 양도하여 주택을 건설할 수 있는 구역을 결정하는 세부 규정을 제공할 것을 제안했습니다.

호치민시 인민위원회 결정 83/2024의 "사후" 영향과 관련하여, 베트남 조국전선 중앙위원회 위원이자 호치민시 변호사 협회 부회장인 응우옌 반 허우 변호사는 이 결정이 적용될 경우 호치민시의 토지 공급이 더욱 부족해져 주민들의 요구를 충족하지 못할 수 있다고 말했습니다. 따라서 기존에 분할된 토지의 가격이 가까운 미래에 급등하여 자금 여력 부족으로 매수자가 제한될 가능성이 높습니다.

투득시 부동산 중개 회사 이사인 엔지니어 쩐 반 푸옹은 같은 의견을 밝혔습니다. "이 규정이 토지 구획 분할 및 매매를 금지한다면, 호찌민시는 투자자, 기관, 그리고 개인들이 "법을 우회하여" 토지 구획을 분할할 가능성에 대비해야 합니다. 특히, 새로운 토지 분할 규정의 범위는 토지를 소유한 가구와 개인이 조건을 충족하는 경우 토지 분할을 허용합니다. 만약 "변경"이 허용된다면, 토지 구획 분할 및 매매는 더욱 정교하고 부정적인 방향으로 발전하여 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 것입니다."

호치민 시는 7군, 나베군 옆에 위치하고 있어 현재 도시화 속도가 매우 빠릅니다.

도시화 측면에서, Bhomes Company Limited의 이사이자 건축가인 응우옌 반 비에우는 새로운 규정에 따라 구 및 군 외에도 빈찬, 혹몬, 깐저, 꾸찌, 냐베 등 5개 교외 지역의 토지는 구획 분할이나 매매가 허용되지 않는다고 밝혔습니다. "지난 몇 년 동안 교외 지역으로 지정되었음에도 불구하고 빈찬(특히 쭝썬 지역), 냐베(푸옥끼엔 지역) 등 일부 지역의 도시화 속도가 급격히 증가했다는 것을 우리 모두 알고 있습니다. 현대 도시 인프라를 갖춘 많은 지역은 일부 중심 지역보다 인프라 건설 속도와 인구 집중도가 더 빠릅니다."라고 건축가 응우옌 반 비에우는 분석했습니다.

대도안켓 신문 기자들과 공유한 바에 따르면, 일부 기업과 주민들은 소규모 부동산 사업체들이 사람들에게서 농지 를 사들인 후 불법적으로 '프로젝트'를 작성하여 판매하는 일은 더 이상 없지만, 토지를 분할하여 판매하는 프로젝트는 방치되고 있으며, 중단된 프로젝트를 포함하여 해당 토지에 인프라가 건설되지 않은 채 방치되고 있다고 우려하고 있습니다. 이에 대한 해결책이 없다면, '기관차' 도시의 부동산 시장도 '납치와 방치' 상태로 남게 되어 문제의 근본 원인을 해결하지 못하게 될 것입니다.

출처: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html