부동산 사업체와 개인이 충족해야 하는 조건은 무엇인가?

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사기 및 사기의 위험을 줄이세요

제6차 국회의원대회 2차 회의 일정에 따라 11월 16일 오후 국회 상임위원회(NASC)는 주택법(개정)안과 부동산사업법(개정)안을 놓고 의견을 밝혔습니다.

국회 경제 위원회 위원장인 부 홍 탄(Vu Hong Thanh)은 부동산 사업법(개정안)의 설명, 수용 및 개정에 관한 여러 가지 주요 문제에 대해 보고하면서, 조직과 개인이 부동산 사업을 할 때의 조건에 관해 경제위원회 상임위원회가 다음과 같이 보고했다고 밝혔습니다. 실제로 2020년 기업법 제4조 21항의 사업 개념에서 영리 추구 목적을 규정하고, 법안 초안 제3조 1항의 부동산 사업 개념을 규정하는 것은 이행하기 어렵다고 합니다.

따라서 규모에 따른 구분 기준에 대한 규정이 없다면, 주택의 매매, 임대, 리스, 매수 등 모든 행위와 건설공사는 부동산사업법인의 설립을 필요로 하게 되어, 현실적으로 실현이 불가능합니다.

이에 따라, 초안 법률은 제3조 및 제6조를 개정하여 제9조에 제4조를 추가한다. 사업 목적이 아닌 주택 및 건설 공사를 판매하는 조직 및 개인이나 소규모 주택 및 건설 공사를 판매, 임대 또는 임대 매수하는 조직 및 개인은 초안 법률의 규정을 준수할 필요는 없으나 세금을 신고하고 납부해야 한다.

대화 - 부동산 사업체와 개인이 충족해야 하는 조건은 무엇인가? — 국회 경제위원장 부 홍 타잉(사진: Quochoi.vn)

개인 간의 주택 또는 건설공사의 매매 또는 임대차계약의 경우, 거래의 법적 안전성을 확보하고 사기, 기만, 기만의 위험을 제한하며 부동산 거래정보의 데이터베이스를 보완하기 위하여 계약서는 반드시 제43조 제5항의 규정에 따라 공증 또는 인증을 받아야 합니다.

소규모 부동산 사업을 하는 개인은 부동산 사업 기업을 설립할 필요는 없으나, 초안법의 적용을 받고, 세금을 신고하고 납부하며, 초안법의 기타 규정을 준수해야 합니다. 이 규정은 전문성을 보장하고 국가 관리를 원활하게 하는 조직에는 적용되지 않습니다.

기타의 경우에는 법인 또는 개인이 부동산사업을 설립하여야 하며, 정부는 소규모 부동산사업을 정하기 위하여 부동산의 종류별로 그 수량과 가치를 구체적으로 정하여야 한다.

또한, 국회에 제6차 회기 의견을 위해 제출된 법안 초안 제9조 3항 b목의 부동산 사업을 하는 개인에 대한 조건은 2020년 기업법 제17조 1항 및 2항 e목의 베트남에서 기업을 설립하고 관리할 수 있는 조직 및 개인에 대한 조건을 바탕으로 작성되었습니다.

경제위원회 상무위원회는 검토를 통해 실제로 기업법의 규정에 따라 사업 창업자 및 경영자가 될 수 있는 조건을 충족하지 못하더라도 부동산 사업을 하고 부동산 관련 민사거래를 할 수 있는 경우가 있다는 것을 확인했습니다.

따라서, 조직 및 개인의 합법적 권리를 제한하지 않도록 법안 제9조 제3항을 개정한다.

보증금은 판매 가격의 5%를 초과하지 않는 범위 내에서만 징수될 수 있습니다.

주택사업 및 향후 건설사업의 보증금(법 제23조 제5항)에 관하여, 일부 의견은 안건 1에 동의합니다. 일부 의견은 안건 1에 동의하며, 보증금을 매매가 또는 임대차가의 5%로 제한하는 방안을 제시합니다. 일부 의견은 안건 1에 동의하며, 보증금을 정부가 정하는 최대 10%로 제한하되, 10%를 초과하지 않도록 규정합니다. 일부 의견은 안건 1에 동의하며, 보증금을 최대 15%로 제한하는 방안을 제시합니다. 일부 의견은 안건 1에 동의하며, 더 구체적인 규정을 제시합니다.

일부 의견은 옵션 2에 동의했습니다. 일부 의견은 옵션 2에 동의하고 최대 예금 금리를 5%로 낮추는 것을 제안했습니다.

계약금의 실질적 보장과 동시에 약자인 매수인과 임차인의 위험을 제한하기 위해, 초안 법률 제23조 제5항은 다음과 같이 개정됩니다. "부동산 투자자는 주택 및 건설 공사가 이 법의 규정에 따른 사업 시행 조건을 모두 충족하는 경우에만 고객에게서 주택 및 건설 공사의 매매가 또는 임대차가의 5%를 초과하지 않는 금액의 계약금을 받을 수 있습니다. 계약금 계약서에는 주택 및 건설 공사의 매매가 또는 임대차가를 명확하게 명시해야 합니다."

대화 - 부동산 사업체와 개인이 충족해야 할 조건은 무엇인가? (그림 2) — 부동산 프로젝트 투자자는 판매 가격의 5%를 넘지 않는 보증금만 받을 수 있습니다(사진: Huu Thang).

주택의 매매, 할부매매 및 장래 건설공사의 대금 지급에 관하여(제25조 제3항) 국회의원들의 의견을 수렴하여 다음 2가지 방안에 따라 법률안 제25조 제3항을 개정한다.

옵션 1: “구매자 또는 임차인이 토지 사용권, 주택 소유권 및 기타 토지에 부착된 자산에 대한 증서를 발급받지 못한 경우, 판매자 또는 임대인은 계약 가치의 95% 이상을 받을 수 없습니다. 나머지 계약 가치는 관할 국가 기관이 구매자 또는 임차인에게 토지 사용권, 주택 소유권 및 기타 토지에 부착된 자산에 대한 증서를 발급한 후에 지불해야 합니다.”

이 옵션은 현행 정책의 안정성을 보장하기 위한 것입니다. 고객은 증명서 발급을 기다리는 동안 계약 금액의 일부를 보유할 수 있습니다. 이 옵션의 한계는 고객이 계약 금액의 100%를 지불하지 않을 위험을 감수할 경우 소유권을 입증할 수 없다는 것입니다. 투자자가 약속을 이행하고 관할 국가 기관에서 증명서를 발급했음에도 불구하고, 고객이 증명서를 즉시 받을 필요가 없다는 이유로 지급 의무 이행을 지연하는 경우도 있습니다.

옵션 2: "매수자 또는 임차인이 토지 사용권, 주택 소유권 및 기타 토지에 부속된 자산에 대한 증명서를 발급받지 못한 경우, 매도자 또는 임대인은 계약 금액의 95%를 초과하여 수령할 수 없습니다. 계약 잔액은 고객이 신용기관에 개설된 투자자 계좌로 이체해야 하며, 투자자는 이 금액을 사용할 수 없습니다. 고객은 이 금액에서 발생하는 수익을 향유합니다. 투자자는 관할 국가기관이 주택 또는 건설 공사의 매수자 또는 임차인에게 토지 사용권, 주택 소유권 및 기타 토지에 부속된 자산에 대한 증명서를 발급한 경우에만 각 고객의 이 금액을 사용할 수 있습니다."

본 계획은 주택법(개정안) 및 토지법(개정안)의 규정에 따른 소유권 설정 시점에 관한 규정과 일관성을 확보하고, 고객의 납부 의무 이행을 보장하는 것을 목적으로 합니다.

이 옵션의 한계는 인증서가 발급되기 전까지 고객이 계약 가치의 나머지 5%를 지불해야 한다는 점입니다. 그러나 국회 의원들의 의견을 수용하여 이 옵션은 이 금액에서 발생하는 수입을 고객이 누리도록 규정합니다.

또한, 초안 법률 제80조 제5항에는 제25조 제3항에 규정된 대로 국가은행이 이익금의 관리 및 지급을 지도할 책임에 대한 조항이 추가되었습니다.

경제위원회 상임위원회는 두 가지 안건을 유지하고 국회의원의 의견을 묻는 표결을 실시하여 국회 상임위원회가 이 문제를 심의·의결하도록 제안했습니다 .

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