베트남 부동산 중개업 협회는 주택 가격이 하락할 가능성이 낮다고 예측하면서 2차 또는 방치된 부동산에 세금을 부과할 것을 계속 제안하고 있습니다.
이 제안은 베트남 부동산협회(VARS)에서 제시한 것으로, 특히 아파트 부문에서 부동산 가격이 하락할 조짐 없이 꾸준히 상승하고 있는 상황에서 나온 것입니다.
VARS 자료에 따르면 하노이 와 호치민시의 2분기 아파트 가격 지수는 2019년 동기 대비 각각 58%와 27% 상승했습니다. 중저가 아파트의 공급이 점차 줄어들고 있으며, 올해 신규 분양 아파트의 80% 이상이 평방미터당 5천만 동(VND)을 넘습니다. 심지어 일부 새 아파트 프로젝트 평방미터당 판매 가격은 수만 달러에 달합니다.
신규 사업뿐 아니라 기존 아파트 가격도 여전히 높습니다. 수십 년 동안 사용되어 온 아파트들이 여전히 분양 당시보다 2~3배 높은 가격에 분양되고 있습니다. 빌라, 타운하우스, 교외 토지 또한 일부 투자자들이 수익을 위해 허위 수요와 공급을 조작하고 있어 가격 상승 조짐을 보이고 있습니다.
VARS 회장 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 현행 법 체계는 토지 투기와 매점매석으로 인한 가격 상승을 통제하고 방지할 제재가 전혀 없습니다. 한편, 통제되지 않는 토지 매매 및 양도는 여러 지역에서 "토지 열풍"의 주요 원인입니다. 투기꾼들은 토지를 매입한 후 가격이 오를 때까지 방치하거나 인위적인 희소성을 조성하는데, 이는 흔히 있는 일이며, "가격을 올려 이익을 내는 것"을 목표로 합니다.
"부동산세에 대한 연구는 시장 규제를 위해 시급합니다. 시행이 어렵다는 이유만으로 이 정책을 무시해서는 안 됩니다."라고 딘 씨는 말했습니다.
전문가들은 두 번째 주택 이상 구매자와 프로젝트를 포기한 소유주, 두 그룹 모두에게 적용되는 부동산 세금 정책을 제안합니다. 매도자의 보유 기간이 짧은 거래에 대해서는 세율이 점진적으로 인상될 예정입니다.
예를 들어, 싱가포르는 주택 소유자가 구매 후 첫 해에 주택을 매각할 때 16%의 세금을 부과합니다. 2년차에 아파트를 매각하면 세율이 12%로, 3년차에는 8%로 낮아집니다. 4년차 이후에 주택을 매각할 때는 이 세금이 부과되지 않습니다. 구매자 측에서는 2023년 4월부터 두 번째 부동산 구매 시 세금이 3% 인상되어 20%로 인상됩니다. 세 번째 부동산은 30%(기존 세율 25%)입니다.
VARS는 또한 토지 소유주가 토지를 받은 후 건설 프로젝트를 진행하지 않을 경우 부동산 포기세를 납부해야 한다고 제안했습니다. 이 방식은 한국에서 적용되며, 세율은 5%이고, 부동산이 방치된 기간에 따라 세율이 점진적으로 증가합니다. 마찬가지로 프랑스는 빈집에 첫해 임대료의 17%를 부과하고, 이후 연도에는 두 배(34%)의 세금을 부과합니다.
부동산세무협회(VARS) 위원장에 따르면, 부동산세 정책을 통한 시장 규제는 투기를 억제하고 부동산 가격 상승을 억제할 것입니다. 또한, 이 정책은 방치된 부동산 소유주들의 임대 또는 매도를 촉진하여 시장 공급을 증가시킬 것입니다.
사실, 주택 가격 인하를 위해 두 번째 부동산세가 제안된 것은 이번이 처음이 아닙니다. 7년 전 정부는 호찌민시에 두 번째 부동산세 시범 도입을 제안했지만, 승인되지 않았습니다. 많은 반대 의견이 있었는데, 그중 하나는 세금이 너무 이르다는 것이었습니다.
2023년 8월, 호찌민시 유권자들은 2차 주택에 세금을 부과하고, 토지 가치를 창출하지 않는 공터와 주택에 더 높은 세금을 부과하는 방안을 계속해서 제안했습니다. 재무부는 2024년 법률 및 조례 개발 프로그램에 포함될 예정인 부동산세법을 검토하고 초안을 작성했으며, 제8차 국회(2024년 10월)에서 의견을 수렴하기 위해 제출했다고 밝혔습니다. 현재 이러한 제안들은 초안 단계에 머물러 있습니다.
그러나 시장 규제를 위한 세금 도구 활용에는 많은 어려움이 있습니다. 경제학자 딘 쫑 틴은 세금 도구를 효과적으로 활용하기 위해서는 관리 기관들이 부동산 시장 관련 데이터베이스와 정보 구축 및 보완을 촉진해야 한다고 말했습니다. 이를 통해 두 번째 및 세 번째 주택의 가격 결정이 공개되고 투명해질 것입니다.
응우옌 반 딘 씨는 또한 중복과 이중 과세를 방지하기 위해 세율을 신중하게 검토해야 하며, 이는 사람들의 구매력을 약화시킬 것이라고 권고했습니다. 한편, 부유층은 재산 소유권을 친척에게 이전함으로써 세금을 피할 수 있습니다.
"모든 정책은 처음 도입될 때 문제점을 안고 있습니다. 문제는 장단점을 따져보는 것입니다. 부동산 과세도 마찬가지이며, 장점이 단점보다 클 것입니다."라고 VARS 위원장은 말했습니다.
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