법이 개정되지 않으면 부동산 프로젝트는 앞으로 10년 동안 중단될 것입니다.

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호치민시 부동산 협회(HoREA)에 따르면, 토지법(개정안) 초안 128조 1항 b호, 4항 a호, 6항이 개정되지 않을 경우, 향후 10년간 토지 관리, 개발 및 이용이 "차단"되어 결의안 18에서 제안된 대로 최고의 효과성과 효율성을 달성하지 못할 수 있습니다.

10월 31일자로 개정된 토지법 초안(안)은 제128조 제1항 b호 및 제6항에서 다음과 같이 규정하고 있습니다. "상업용 주택 사업을 시행하기 위해 토지를 사용하는 경우, 주거용 토지 사용권 수령에 관한 계약을 체결할 수 있다. 상업용 주택 사업을 시행하는 경우, 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지 사용권이 있어야 한다." HoREA에 따르면, 이러한 규정들은 도시 및 상업용 주택 사업 시행을 위한 토지 사용권 이전 과정에서 개인과 기업 간의 자율 협상 메커니즘을 계속 시행한다는 결의안 제18호의 정책을 완전히 제도화하지 못했다고 합니다.

초안 토지법 제128조 제1항 제b호 및 제6항은 주거용 토지 사용권 수령에 관한 계약만 허용하거나, 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지를 사용할 권리를 가져야 하므로, 그 내용은 2013년 토지법 제73조 제b호 제1항 제169조 제2항, 제191조 제1항 및 제193조 제1항과 제2항의 현행 규정보다 "좁습니다". 2013년 토지법은 경제 단체가 토지이용계획에 적합한 유형의 토지에 대한 토지사용권 양도를 허용합니다. 농업용 토지사용권 양도를 받는 경우, 상업용 주택 사업을 포함한 투자사업 시행을 위해 관할 국가기관의 서면 승인을 받아야 합니다. 제128조 제1항 제b목은 2022년 9개 법률의 여러 조항을 개정 및 보충하는 법률 제4조보다 "좁은" 조항으로, 주거용 토지를 사용할 권리 또는 주거용 토지와 주거용 토지가 아닌 기타 토지를 사용하여 상업용 주택 사업을 수행할 권리의 2가지 경우를 규정하고 있습니다.

제1항 b호는 토지법 초안 제128조 제6항과도 부합하지 않습니다. 제6항은 투자자가 상업용 주택 사업을 시행하기 위해 주거용 토지 또는 주거용 토지 및 기타 토지를 사용할 권리를 가져야 하는 두 가지 경우를 규정하고 있기 때문입니다. 그러나 제128조 제1항 b호는 투자자가 주거용 토지 사용권 수령에 대한 협상을 허용하는 한 가지 경우만 규정하고 있으며, 상업용 주택 사업을 시행하기 위해 주거용 토지 및 기타 토지 사용권 수령에 대한 협상을 허용하지 않습니다.

따라서 제1항 b호는 토지법 초안 제128조 제6항과 "양립할 수 없다". 제1항 b호의 내용이 통과될 경우, 향후 10년 동안 투자자들은 상업용 주택 사업 시행을 위한 주거용 토지 및 기타 토지 사용권 취득에 대한 협상을 더 이상 할 수 없게 된다. 따라서 토지법 초안 제128조 제6항에 규정된 주거용 토지 및 기타 토지 사용권 취득 조건을 충족하는 투자자는 존재하지 않게 된다.

Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới - Ảnh 1. — 개정된 토지법 초안이 통과되면 기업들은 더 큰 어려움을 겪을 것으로 예상된다.

뿐만 아니라, 제128조 1항 b목의 내용은 투자자가 주거용 토지 사용권 수령에 대해서만 협상할 수 있도록 규정하고 있어, 상업용 주택 프로젝트, 대규모 도시 지역(수십, 수백, 수천 헥타르)의 개발을 위한 조건이 마련되지 않아, 모든 공공시설과 서비스를 갖춘 동기식 도시 인프라를 구축하고, 녹색, 스마트 도시 지역을 개발하고, 정치국 결의 제6호의 방향에 따라 기후 변화에 대응하며, 전형적으로 400헥타르가 넘는 면적의 푸미흥 신도시 모델(1단계)을 개발할 수 없습니다.

투자자가 주거용 토지 사용권에 대해서만 협상할 수 있도록 하는 규정으로 인해 대규모 상업용 주택 프로젝트, 혼합 주택 프로젝트, 상업 및 서비스 프로젝트를 구현하는 것은 불가능합니다.실제로 주택에 붙은 주거용 부지는 모두 면적이 작기 때문입니다.가장 큰 주거용 부지도 수천 제곱미터를 넘지 않습니다.일반적으로 호치민시에는 교외 지역의 가장 큰 주거용 부지에 면적이 5,000 ^제곱미터 에 불과한 빌라가 있습니다.도심 지역에서는 주거용 부지 면적이 더욱 작습니다.일반적으로 3개의 거리 정면이 있는 Vo Van Tan(3군) 110-112번지의 고풍스러운 빌라는 약 2,800 ^제곱미터 의 캠퍼스 면적을 가지고 있습니다.

토지법 초안 제128조 6항의 규정은 이미 주택용지 및 기타 토지 사용권을 보유한 상업용 주택 프로젝트 투자자, 특히 이미 넓은 면적의 주택용지 및 기타 토지를 보유한 기업에 "우대"하는 조짐을 보이고 있습니다. 이러한 기업이 수백 헥타르 규모의 토지를 보유하고 있다면 향후 5~10년 안에 부동산 시장을 "점유"할 기회를 얻게 될 것입니다. 토지법은 관행상 1993년, 2003년, 2013년 토지법이 공포되었고, 2023년에는 개정이 검토되고 있기 때문에 10년에 한 번씩만 개정되기 때문입니다.

토지법 초안 제128조 제1항 제b목이 통과되면, 향후 10년 내에 투자자들은 주거용 토지 및 기타 토지 또는 주거용 토지가 아닌 토지에 대한 토지사용권을 양도받아 상업용 주택 사업을 진행할 수 없게 되므로, 토지법 초안 제128조 제6항에서 규정한 주거용 토지 및 기타 토지에 대한 토지사용권의 조건을 충족할 수 있는 기업이 더 이상 없게 됩니다.

"실제로 주거용 토지가 100%인 상업용 주택 프로젝트는 전체 상업용 주택 프로젝트의 약 1%에 불과합니다. 주거용 토지와 기타 토지를 함께 사용하는 프로젝트가 전체 상업용 주택 프로젝트의 대부분을 차지하며, 최대 약 95%에 이릅니다. 주거용 토지가 아닌 토지를 사용하는 프로젝트, 즉 농지 만 있거나 주거용 토지가 아닌 비농업 토지만 있는 프로젝트는 전체 상업용 주택 프로젝트의 약 5%를 차지하며, 일반적으로 대규모 또는 초대형 프로젝트입니다."라고 HoREA 회장인 레 황 차우(Le Hoang Chau) 씨는 말하며, 투자자들이 주거용 토지가 아닌 토지, 즉 농지나 주거용 토지가 아닌 비농업 토지 사용권 취득에 대해 협상할 수 있도록 하는 규정을 추가할 것을 제안했습니다. 이는 2013년 토지법의 규정과 유사하며, 상업용 주택 프로젝트와 최대 수십, 수백, 수천 헥타르에 달하는 대규모 도시 지역의 개발을 촉진하고 장려하여 완전한 기능적 공간과 공공시설, 완벽한 도시 서비스를 제공할 수 있도록 하기 위한 것입니다.

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