하노이 신규 아파트 공급 늘었지만 주택가격은 여전히 ​​하락세 없어

동다구의 신규 아파트 가격을 조사한 결과, 가장 낮은 가격은 m²당 7,500만 동입니다. 하노이는 외국인에게 판매를 허가한 5개 프로젝트를 발표했는데, 대부분이 고급 아파트입니다. 지난주 주목할 만한 부동산 뉴스입니다.

건설 부 차관 : 거래시장이 활발하지 않은 상황에서도 주택 가격이 급등했습니다.

10월 7일 오후 정부 정례 기자 회견에서 건설부 차관 응우옌 비엣 훙은 일부 대도시의 주택 가격이 급등한 것에 대해 기자들에게 답했는데, 거래 시장이 활발하지 않은 상황에서도 가격이 가상으로 치솟았다고 말했다.

이에 따라 헝 씨는 이러한 상황의 원인을 다음과 같이 지적했습니다. 첫째, 수요가 공급보다 훨씬 큰 수요와 공급의 불균형 때문입니다. 둘째, 일부 지역에서 토지 가격을 끌어올리고, 가격을 부풀리고, 토지를 경매하는 상황입니다. 마지막으로, 주택 가격 상승의 원인은 사업 개발에 필요한 투입 비용이 지속적으로 증가하고 있기 때문입니다.

경제위원회 위원장인 부홍탄(Vu Hong Thanh) 씨가 10월 9일 오전 회의에서 연설했습니다.

건설부 차관은 시장 조작과 가격 부풀리기를 금지하는 법률 조항이 많다고 말했습니다. 특히 형법, 토지법, 그리고 2023년 부동산사업법은 부동산 사업의 금지 행위에 대해 매우 명확한 규정을 두고 있습니다.

훙 씨는 건설부가 비용 구조, 매매 가격, 부동산 가격 상승 원인 등을 분석한 문서를 발표했으며, 주택 및 토지 가격을 낮추고 부동산 시장을 안정화하기 위한 여러 가지 해결책을 제안했다고 말했습니다.

또한, 건설부는 부동산 가격 변동에 대한 관리 및 통제를 강화하기 위한 문서를 각 성, 시의 인민위원회에 발행했습니다. 이 문서에는 해결책을 제시하고 각 부처, 지부, 성이 구체적인 업무를 이행하도록 권고하는 내용이 담겨 있습니다.

부동산 시장 수요가 크다

이는 "토지, 주택 및 부동산 사업법 개정 맥락에서의 베트남 부동산 시장" 워크숍에서 국회 재정예산위원회 위원인 황 반 끄엉 교수의 의견입니다.

끄엉 씨에 따르면, 현재 시장 수요는 매우 높으며, 특히 하노이에서는 많은 프로젝트가 출시되자마자 매진된다고 합니다. 하지만 이것이 반드시 좋은 징조는 아닙니다.

황 반 꾸옹 교수가 부동산 시장 상황에 대해 설명합니다.

"최근 법적 문제로 인해 공급이 감소했습니다. 게다가 프로젝트 실행 비용이 증가하고 있으며, 깨끗한 토지에 대한 접근도 더욱 어려워지고 있습니다. 현재 공급은 대부분 이전에 시작된 프로젝트들입니다."라고 쿠옹 씨는 말했습니다.

국회 재정예산위원회 위원에 따르면, 매물 감소에도 불구하고 공급은 증가하지 않는 상황에서 부동산 가격이 "폭발적으로" 상승하는 상황은 시장의 불균형을 초래할 것입니다. 이는 실제 주택 구매자 대신 투기자들이 가장 큰 수혜를 입는 시점이 될 것입니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 씨는 워크숍에서 부동산 가격 상승은 수요와 공급의 법칙에 따른 것이라고 말했습니다. 매매가를 "낮추고" 싶다면 행정적 개입이 아닌 공급에 집중해야 합니다.

"현재 시장은 두 가지 부문으로 나뉩니다. 하나는 재정 상태가 양호하고 투자자를 대상으로 하는 고급 주택 부문이고, 다른 하나는 사회주택 부문입니다. 두 부문 사이에 있는 저렴한 주택 부문은 거의 존재하지 않는다는 점을 언급할 필요가 있습니다."라고 딘 씨는 강조했습니다.

VARS 대표는 저렴한 주택 프로젝트가 대다수 사람들의 바람이며, 이것이 시장 전체의 중요한 미비점이라고 말했습니다. 정책 입안자들은 이 부문을 활성화하기 위한 구체적인 규정을 마련해야 하며, 이를 통해 시장이 진정으로 안정될 수 있습니다.

하노이 신규 아파트 공급 늘었지만 주택가격은 여전히 하락세 없어

CBRE에 따르면 하노이의 신규 아파트 공급이 증가하고 있습니다. 2024년 3분기에만 8,200세대 이상의 아파트가 시장에 매물로 나왔습니다. 지난 9개월 동안 신규 아파트 공급량은 19,000세대에 달할 것으로 예상되며, 이는 2023년 전체 공급량을 넘어설 것으로 예상됩니다. 이는 지난 5년간 하노이에서 기록된 역대 최고치이기도 합니다.

비슷한 추세로, 타운하우스 부문도 공급이 크게 증가했습니다. 2024년 3분기에는 3,200세대 이상의 신규 분양이 이루어졌으며, 이 중 80%는 동안구 도심 지역에서 공급되었습니다. 이는 작년 전체 신규 공급량을 상회하는 수치입니다. 지난 9개월 동안 총 3,500세대의 신규 분양이 이루어졌으며, 이는 지난 5년 중 최고 수준입니다.

CBRE 하노이 지점의 응우옌 호아이 안(Nguyen Hoai An) 상무에 따르면, 올해 말까지 아파트와 타운하우스 공급은 약 5,000채에 달할 것으로 예상되며, 이는 주로 도시 서부와 동부 지역에서 빈홈스(Vinhomes), 선샤인 그룹(Sunshine Group), 남꾸엉 그룹(Nam Cuong Group)의 프로젝트를 통해 이루어질 예정입니다.

올해 신규 분양 아파트와 타운하우스는 각각 약 3만 가구와 5천 가구로, 수년 만에 최고치를 기록할 것으로 예상됩니다. 안 씨는 이러한 수치를 통해 지난 4년간 하노이의 주택 공급 부족 현상이 종식되었음을 확언했습니다.

그러나 공급 증가에도 불구하고 매매가는 하락할 기미가 보이지 않습니다. 아파트 평균 매매가는 m²당 6,900만 동으로 전분기 대비 6%, 전년 동기 대비 28% 상승했습니다. 마찬가지로, 신축 타운하우스 가격도 m²당 2억 3,500만 동으로 전분기 대비 16%, 전년 동기 대비 거의 27% 상승했습니다.

동다구 신축 아파트 가격 조사, 최저 7500만동/m²부터

투자 전자신문 기자의 조사에 따르면 하노이에서 가장 번화하고 혼잡한 지역 중 하나인 동다 지구에 3개의 신규 아파트 프로젝트가 판매 중입니다.

첫 번째는 The Ninety Complex(랑가, 응아투소구)입니다. 이곳은 콘도텔 아파트로, 고객은 투자자와 50년 임대 계약을 체결합니다.

Ninety Complex 프로젝트는 응아 뜨 소 구, 랑 스트리트에 위치해 있습니다. 사진: Thanh Vu

이곳 아파트 가격은 m²당 7,500만~8,000만 동(VND) 사이에서 변동될 것으로 예상됩니다. 입지 조건이 좋은 아파트의 경우, 매매가는 m²당 9,000만 동(VND)까지 오를 것으로 예상됩니다. 이 프로젝트의 관리비는 m²당 월 2만~2만 5,000 동(VND)입니다. 아파트는 2025년 1분기에 인도될 예정입니다.

콘도텔 프로젝트의 법적 문제에 특히 유의해야 합니다. 현재 이 부문의 프로젝트들은 여전히 레드북(red book) 발행 단계에 머물러 있지만, 정부는 이 문제의 해결을 위해 시행령 제10/2023/ND-CP호를 발표했습니다. 중개업체들과의 논의에 따르면, 나인티 컴플렉스(The Ninety Complex) 프로젝트는 여전히 고객에게 레드북을 발행할 가능성을 열어두고 있습니다.

"계약 만료 후 갱신 수수료는 당시의 토지세를 기준으로 계산됩니다. 또한, 향후 아파트에 적색등기부등본 발급이 허가될 경우, 투자자는 입주자들의 적색등기부등본 발급을 지원할 것입니다. 등기 수수료는 입주자들이 부담하게 됩니다."라고 중개인은 말했습니다.

다음은 글로리아 아파트 프로젝트(랑하구 응우옌홍 거리)입니다. 3층부터 8층까지는 투자자가 장기 소유 아파트로 판매하고 있습니다. 위층 아파트는 임대용 호텔 아파트로 운영되며, 분양은 하지 않습니다.

이 프로젝트는 2024년 3분기에 주택을 인도했습니다. 현재 투자자로부터 직접 판매할 아파트 자금이 소진되어, 고객은 입주자로부터 양도받은 아파트만 구매할 수 있습니다. 이곳 아파트의 평균 가격은 m²당 1억 1,500만~1억 2,000만 동(VND)입니다.

중개인에 따르면, 고객이 임대 아파트를 직접 운영할 경우, 평균적으로 투룸 아파트의 월세는 약 1,800만 동(운영비 제외)입니다. 하지만 고객이 직접 임대할 경우, 월세 수입은 최대 2,500만 동까지 가능합니다.

다음은 HD 몬 센트럴 아파트(랑하구, 동다구)입니다. 이 프로젝트는 2024년 11월에 분양을 시작할 예정입니다. 모든 아파트는 장기 소유권을 가지고 있습니다. 저층 아파트의 가격은 약 1억 3,500만 동/m², 고층 아파트의 가격은 약 1억 5,000만 동/m²입니다.

하노이, 외국인에게 판매 허가하는 5개 프로젝트 발표, 대부분 고급 아파트

최근 하노이 건설부는 2024년 10월부터 외국 기관과 개인이 하노이에서 부동산을 소유할 수 있는 프로젝트 목록을 발표했습니다.

첫 번째 프로젝트는 골든 팰리스 A 주거·상업·서비스 복합단지에 있는 HH2-1A 건물로, '매트릭스 원(The Matrix One)'이라는 상호를 사용합니다(남뚜리엠 구 메찌(Me Tri) 및 푸도(Phu Do) 구). 이 프로젝트의 투자자는 마이린 투자 주식회사입니다. 현재 이곳의 아파트 가격은 m²당 9천만~1억 동(VND) 수준입니다.

발표된 프로젝트 4/5개가 남뚜리엠 지역에 있습니다. 사진: 탄 부

다음은 쑤언록토(Xuan Loc Tho Company Limited)와 통녓(Thong Nhat) 인쇄 및 무역 주식회사가 컨소시엄으로 참여한 비하 복합단지(Viha Complex) 프로젝트(탄쑤언(Thanh Xuan) 구 응우옌 투안(Nguyen Tuan) 거리)입니다. 모든 아파트는 최소 2개 이상의 침실을 갖추고 있으며, 가장 작은 아파트 면적은 최대 72m²입니다. 현재 가격은 m²당 약 9천만 동(VND)입니다.

다음은 투자자 HBI JSC의 아파트 건물입니다. 구체적으로는 F2~F4~CH04 부지에 있는 Z38M.1, Z38.1, U39.1 건물입니다. 또한 F2~F4~CH05 부지에 있는 Z38M.1과 Z38.1 건물도 있습니다.

건설국 발표에 따르면, 이 프로젝트는 남투리엠 구 타이모 구에 위치합니다. 따라서 이 건물들은 임페리아 스마트 시티 프로젝트에 속할 가능성이 높습니다. 현재 이곳에서는 약 7천만 동/m²의 가격에 새 아파트가 분양되고 있습니다.

마지막으로, U35.1, U35.2, U35.3 아파트는 따이모-다이모-빈홈즈 파크 신도시의 F2-CH01 구획에 속하며, 상호는 빈홈즈 스마트 시티(따이모 구, 남뚜리엠 구)입니다. 이 프로젝트의 투자자는 SV 따이 하노이 부동산 개발 및 사업 주식회사입니다.

쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield)는 최근 보고서에서 베트남이 매력적인 수익률로 투자 유치 측면에서 신흥 시장이라고 밝혔습니다. 현재 주거용 부동산 부문의 수익률은 연 8~10%로, 이 지역 국가들의 연 2~3%보다 높습니다.

이온몰, 황마이구 프로젝트 취소로 700만 달러 이상 손실

이온몰의 2024-2025 회계연도 상반기 재무 보고서에 따르면, 하노이 호앙마이 구의 프로젝트가 취소되면서 그룹은 약 11억 엔, 약 740만 달러에 해당하는 손실을 입었다고 밝혔습니다.

2019년, 이온몰 베트남은 하노이시 지도부에 쇼핑몰과 주차장을 결합한 프로젝트 시행을 제안했습니다. 2023년 2월 초, 시 인민위원회는 해당 프로젝트의 세부 계획안을 승인했습니다. 계획 구역은 호앙마이구 다이낌구와 틴리엣구에 속합니다.

총 계획 면적은 약 8헥타르이며, 그 중 1.97헥타르는 도시 교통에 사용되고 6.06헥타르는 프로젝트 연구용 토지입니다.

이 프로젝트의 목적은 주차장과 현대적이고 동기적으로 연결된 과학적이고 첨단 기술을 갖춘 상업 센터, 사무실 및 창고 기능 구역을 결합한 건물 모델을 형성하는 것입니다.

이온몰 호앙마이는 이온몰 롱비엔과 이온몰 하동에 이어 하노이에 있는 일본 그룹의 세 번째 쇼핑센터가 될 것으로 예상되며, 수도의 소매시장에 기여할 것으로 큰 기대를 모으고 있습니다.

하지만 올해 초, Aeon Mall Hoang Mai 프로젝트에 대한 정보는 더 이상 Aeon Group의 베트남 쇼핑몰 개발 계획에 포함되지 않았습니다.

그러나 Aeon Vietnam의 후루사와 야스유키 씨는 장기적인 관점에서 볼 때 베트남은 여전히 Aeon의 전략에서 일본 다음으로 중요한 시장이라고 단언했습니다.

이온몰이 발표한 2024 회계연도 반기 보고서에 따르면 베트남 시장은 모회사에 약 82억 엔(약 5,500만 달러)의 수익을 가져왔으며, 이는 작년 같은 기간 대비 15% 증가한 수치입니다.

다낭, 한강변 고급 아파트 941채 추가 입주

다낭시 건설국 부국장인 쩐 반 호앙 씨는 한강 유역에 위치한 아파트 단지 프로젝트의 미래 주택 건설에 대한 공고문에 서명했습니다. 이 아파트는 판매 가능합니다.

한강변 아파트 단지 건설 사업은 기초 및 지하 공사가 진행 중이다.

건설부에 따르면 동도그룹 주식회사가 투자한 한강아파트단지 사업에 분양 가능한 주택은 전용면적 45.1㎡에서 264.9㎡까지 941세대로, 총면적 67,522.8㎡에 달한다.

2022년 1월 13일 다낭시 기획투자국이 발급한 첫 번째 투자등록증에 따르면, 한강 유역 아파트 단지 프로젝트는 총 941세대의 아파트로 구성되어 있으며, 총 투자 자본금은 1조 3,240억 VND가 넘습니다.

현재 이 프로젝트는 페닌슐라 다낭(Peninsula Da Nang)이라는 상호를 사용하고 있으며, 아테나 럭셔리 인베스트먼트 컴퍼니 리미티드(Athena Luxury Investment Company Limited)가 개발사이고, 베트남 스마트 시티 주식회사(Dat Xanh Group 소속)가 독점 판매권을 보유하고 있습니다. 이 프로젝트의 주요 상품으로는 고급 아파트(3베드룸 아파트 28채, 1베드룸 아파트 164채, 2베드룸 아파트 749채 포함)와 포디엄(Podium)에 위치한 상가가 있습니다.

이 프로젝트의 평균 매매가는 첫 분양 시 우대 정책을 차감한 후 약 5,350만 VND/m²입니다. 투자자는 2024년 10월, 11월, 12월에 15일마다 가격 조정을 받을 것으로 예상됩니다.

동도 그룹 주식회사는 2020년 8월 3일, 나이히엔동 어촌 주택가(선짜군 나이히엔동구 레반주엣 거리) A2-1 부지 토지 사용권 경매에서 4,330만 동/m²의 낙찰가로 낙찰되었습니다. 이전 낙찰가는 4,217만 동/m² 이상이었고, 해당 부지의 총 면적은 7,167.5m²였습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/luong-chung-cu-moi-ha-noi-tang-nhung-gia-nha-van-khong-giam-d227281.html