저렴한 주택의 개념이 바뀌었습니다.
3월 15일 오전 열린 연례 행사 "제4회 춘계 부동산 포럼 및 2023-2024년 주요 부동산 브랜드 시상식"에서 베트남 부동산협회(VARS) 부회장 겸 CEO 그룹 회장인 도안 반 빈 변호사는 모든 국가가 주택, 고용, 의료, 교육 에 관심을 갖고 있다고 말했습니다. 특히 주택 문제는 사람들의 주택 수요를 해결할 뿐만 아니라 여러 사회 문제에 영향을 미치는 매우 중요한 문제입니다.
하지만 코로나19가 시작된 지 2년이 지난 지금, 세계는 많은 어려움과 높은 인플레이션을 겪었고, 베트남뿐만 아니라 세계 여러 나라가 주택난에 직면해 있습니다. 미국, 유럽, 독일, 중국을 포함한 여러 국가와 지역이 모두 이 문제에 직면해 있습니다.
베트남에서는 주택 문제를 해결하기 위해 정부가 2021년 12월 22일자 총리 결정 제2161/QD-TTg호를 발표하여 중산층과 저소득층을 위한 주택, 특히 대다수 사람들이 감당할 수 있는 주택을 개발하기 위해 2045년을 목표로 2021~2030년 기간의 국가 주택 개발 전략을 승인했습니다.
시장 관점에서 볼 때, 저렴한 주택은 완공된 기본 아파트의 가격이 m²당 1,000달러 미만일 것입니다. 즉, 65m² 면적의 2베드룸 아파트의 가격은 약 65,000달러, 약 16억 VND, m²당 약 2,500만 VND입니다.
하지만 베트남 부동산협회(VNRea)의 조사에 따르면, 하노이와 호치민시에서는 이 가격대의 아파트가 거의 "멸종"된 것이 현실입니다. 현재 이 두 도시의 저렴한 주택 "표준" 가격은 아파트당 20~24억 동으로 20~30% 상승했습니다.
"그렇긴 하지만 저렴한 주택의 개념은 엄청나게 바뀌었어요. 더 이상 1,000달러는 아니지만 두 배로 올랐을 수도 있어요."라고 빈 씨는 말했습니다.
CEO그룹 회장이 포럼에서 연설하고 있다.
이에 따라 빈 씨는 베트남이 일부 국가에서 저렴한 주택을 개발한 경험을 살펴봐야 한다고 말했습니다.
미국 저소득 주택 연합(National Low-Income Housing Coalition)에 따르면 현재 미국에는 550만~730만 채의 저렴한 주택이 부족합니다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 현재 주택 가격은 25만 6천 달러 기준 32만 채가 부족합니다. 미국은 이러한 부족분을 메우기 위해 매년 55만 채의 주택을 추가로 건설해야 합니다. 캘리포니아, 플로리다, 텍사스 세 주가 이러한 주택의 40%를 차지합니다.
저렴한 주택 문제를 해결하기 위해 미국 구조 계획의 자금을 활용해 저렴한 임대 주택을 더 많이 건설했습니다.
캘리포니아는 활용도가 낮은 사무실 공간을 저렴한 주택으로 전환하는 데 자금을 지원하고, 평가, 변호사 비용 등의 비용을 충당하기 위해 저렴한 주택 임대 자격이 있는 저소득층에게 8,000달러를 지원하고, 아파트의 20%를 저렴한 주택에 제공하는 개발업체에 세금 인센티브를 제공합니다. 특히, 은행은 계약 가치의 100%에 대한 주택담보대출을 제공합니다.
유럽에서 가장 부유한 나라인 독일의 주택 소유율은 46%에 불과해 매우 낮습니다. 독일 정부 또한 국민들의 저렴한 주택 문제를 해결하기 위해 행정명령을 통해 개입해야 했습니다.
또는 우리의 "이웃" 중국과 마찬가지로, 빈 씨는 이 나라 정부도 2025년까지 40개 주요 도시에 650만 개의 새로운 저소득 임대 주택을 추가하는 목표를 설정했으며, 17가지 재정 및 비재정 솔루션을 적용하고 은행도 저렴한 주택으로 자금 흐름을 전환한다고 말했습니다.
국가적 인센티브는 시장 규칙에 부합하지 않습니다.
또한 위 문제에 대해 Hoa Binh Construction Group의 회장인 Le Viet Hai 씨는 2021년에 국가가 사회 주택 개발을 촉진하기 위한 결의안을 발표했지만 2021~2022년에는 거래가 없었다고 말했습니다.
실제로 호치민시의 부동산 시장에서는 팬데믹 이전부터 2023년까지 고급 주택 부문이 팬데믹 이전 기간의 전체 공급량의 82%를 차지했고, 저렴한 주택은 40% 감소했으며, 저렴한 주택은 시장에서 '멸종'되었습니다.
위와 같은 상황이 발생한 이유에 대해 호아빈 건설 회장은 사회주택 건설에 대한 인센티브(사업 승인, 설계 승인, 구매자 대상, 사업 규모, 판매 가격 등)가 여전히 매우 복잡하다는 것이 핵심 문제라고 말했습니다.
"약 2년 전에 사회주택 투자자와 협력했습니다. 해당 프로젝트는 이미 투자 허가를 받았지만, 올해 초가 되어서야 사회주택 건설 절차를 임시로 완료하고 본격적으로 사업을 시작할 수 있었습니다."라고 하이 씨는 말했습니다.
건설부 통계에 따르면, 사회주택 사업 제안 건수가 목표치에 비해 매우 낮은 것으로 나타났습니다. 하이 씨는 그 이유로 국가의 토지이용세, 부가가치세, 신용공여, 관리비 인센티브가 시장 원리에 부합하지 않아 국가와 투자자 간 합의 도출이 어렵다는 점을 꼽았습니다.
레 비엣 하이 씨는 국가의 인센티브가 시장 규칙에 맞지 않는다고 말했습니다.
하지만 딘 트롱 틴 부교수는 사회 주택에 관해서는 사회 주택, 저렴한 상업 주택, 고급 주택을 구별하고 명확하게 정의하는 것이 필요하다고 생각하지만, 이에 대해서는 논의된 바가 없습니다.
따라서 사회주택은 국가가 취약 계층을 지원하기 위해 계획한 주택입니다. 저렴한 상업용 주택은 국가가 일반 국민을 위해 지원하여 대다수 국민의 요구를 충족합니다. 고급 주택 또한 명확한 기준과 규정을 갖춰야 합니다.
"따라서 가장 먼저 주의해야 할 것은 주택 유형과 계획을 명확하게 정의하는 것입니다. 상업용 주택 개발 부지의 20%를 사회주택 개발에 할당하는 것은 타당해 보이지만, 여전히 분산되어 있다고 생각합니다. 건설 시 일관성을 유지하기 어려울 것입니다."라고 전문가는 분석했습니다.
딘 트롱 틴(Dinh Trong Thinh) 부교수 박사가 포럼에서 연설했습니다.
틴 씨는 주거, 업무, 일상생활의 필요를 충족하는 주거 지역의 특성을 갖춘 계획이 필요하다는 의견을 밝혔습니다. 특히, 저비용 사회주택의 품질이 낮다는 인식을 불식시켜야 합니다. 저비용 사회주택은 건설은 되지만 분양되지 않고, 사람들이 거주하지 않는 경우가 많다는 것입니다. 정부는 저렴한 주택을 지원하기 위해 계획부터 재원 마련까지 다양한 정책을 마련해야 합니다 .
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