토지 가격표의 "매듭"을 풀어야 합니다.

특히, 새로운 높은 토지 가격표로 인해 토지 용도 변경 시 의무를 이행할 재정적 여력이 부족한 경우가 많습니다.

사람들의 능력을 넘어서

토지 이용 목적을 전환할 때 사람들이 지불할 돈이 충분하지 않다는 사실은 토지 가격과 구매 가능성 간의 차이에 대한 경각심을 불러일으키고 있으며, 특히 농촌과 산악 지역에서는 더욱 그렇습니다.

대표적인 사례는 민꽝(Minh Quang)사(현 바비(Ba Vi)사) 꼭동땀(Coc Dong Tam) 마을에 거주하는 딘콩프엉(Dinh Cong Phuong) 씨 가족입니다. 2025년 3월, 바비현 인민위원회는 프엉 씨가 다년생 작물 재배를 위해 210m² 이상의 토지를 사용하던 용도를 장기 토지 사용 기간이 있는 농촌 주거용 토지로 변경할 수 있도록 하는 결정을 내렸습니다.

샤-민-차우2.jpg — 현재 많은 가구에서는 지역 토지 가격표에 따라 토지 용도를 변경하는 것이 불가능합니다. 예시 사진

그러나 법령 제103/2024/ND-CP호 제8조에 규정된 계산 방식에 따르면, 프엉 씨가 지불해야 할 재정적 의무는 토지 가격표에 기재된 주거용 토지와 농지 가격의 차액인 4,337,000동/m²에 해당하며, 총 지불해야 할 금액은 최대 9억 동에 달합니다. 이는 바비(Ba Vi) 마을과 같은 산악 지역의 가구가 감당할 수 있는 금액을 초과하는 금액입니다. 프엉 씨는 오랜 고민 끝에 재정적 의무를 이행할 수 없게 되었고, 용도 변경을 더 이상 하지 말아 달라고 요청했습니다.

바비현 인민위원회(7월 1일 2단계 정부 모델이 공식 운영되기 전)는 국민의 청원을 바탕으로 토지 이용 목적 변경을 허용한 결정을 철회하고 취소하는 결정을 내렸습니다.

비슷한 상황이 여러 지역에서도 발생하고 있습니다. 빈시( 응에안 )에 거주하는 쩐 주이 동 씨와 그의 아내 응우옌 티 홍 씨는 묘지 옆 300m² 규모의 정원 부지를 주택 부지로 전환하려고 신청했을 때, 토지 사용료로 약 45억 동(VND)을 납부해야 한다는 통지서를 받고 깜짝 놀랐다고 말했습니다. 동 씨는 "저희 가족은 세금 납부 의무에는 반대하지 않지만, m²당 거의 1,500만 동(VND)에 달하는 징수율 때문에 평생 저축할 수 없습니다."라고 말했습니다.

위와 같은 사례는 현재 토지 가격표가 많은 지역의 실제 사회 경제적 상황과 사람들의 지불 능력을 정확하게 반영하지 못한다는 것을 보여줍니다. 특히 농촌, 산간 지역 및 빈곤 지역의 토지 가격이 더 그렇습니다.

좋은 소식

농업환경부 토지관리국 마이 반 판 부국장에 따르면, 2024년 토지법에 따른 지가 체계 폐지는 토지 가격을 시장 가격에 근접하게 하고 부동산 관리 및 개발의 투명성을 확보하는 데 중요한 진전입니다. 그러나 실제로 많은 지자체가 시장의 지가 변동을 따라가지 못해 토지 가격표가 업데이트되지 않고 현실과 동떨어져 있는 경우가 많습니다.

국토관리부장(1).jpg — 마이 반 판(Mai Van Phan) 농업환경부 국토관리국 부국장이 각 지역의 토지 가격표를 논의하고 있다. 사진: 린 린

앞으로 많은 지자체에서 2024년 토지법에 따른 새로운 토지 가격표를 발행할 예정이며, 이는 큰 변동을 초래할 것으로 예상됩니다. 농업환경부는 재무부에 보고서를 제출하여 지금부터 2025년 말까지 토지 가격 관리를 위한 여러 가지 해결책을 제시했습니다. 특히, 지자체는 시장 동향을 면밀히 모니터링하고, 토지 가격 변동을 신속하게 업데이트하며, 각 필지별 토지 가격 데이터베이스를 점진적으로 구축하고, 기존 토지 가격표가 더 이상 적합하지 않은 경우 법령 제71/2024/ND-CP호 제17조의 지침에 따라 조정해야 합니다. 또한, 2024년 토지법에 따른 새로운 가격표를 개발할 때 합의를 도출하기 위한 광범위한 협의를 진행해야 합니다. 2026년 1월 1일부터 시행됩니다.

동시에 농림환경부는 토지가격표의 적용 범위와 대상을 확대하고, 구체적인 토지가격을 결정해야 하는 경우를 축소하고, 각 기관의 재정 의무 계산 책임을 명확히 정의하고, 관련 법률을 검토하여 부동산 시장에 미치는 전반적인 영향을 평가할 것을 제안했습니다.

당연히, 특히 농촌 지역의 소득이 그에 따라 개선되지 않은 채 토지 가격표만 상승한다면, 많은 가구가 "전환은 가능하지만 전환은 불가능한" 상황에 빠지게 될 것입니다. 실제로 토지 가격표 문제는 단순히 기술적 계산이나 법 준수의 문제가 아니라, 생활 여건, 구매력, 그리고 사회적 형평성이라는 전반적인 맥락에서 다뤄져야 합니다.

현재 많은 가구에서는 지역 토지 가격표에 따라 토지 용도를 변경하는 것이 불가능합니다. 예시 사진

토지가격표 완성은 국민의 접근성 확보와 병행되어야 하며, 좋은 정책이 제대로 실행되지 않거나 부담으로 작용하는 상황을 피해야 합니다. 농림환경부 관계자는 토지가격표 조정에는 각 토지 유형에 적합한 지역과 위치를 파악하는 합리적인 로드맵이 필요하며, 이는 사회의 합의를 거쳐야 한다고 강조했습니다.

이러한 상황에 대응하여, 재무부 대표이자 공공자산관리국(재무부) 부국장인 응우옌 티 토아는 지방자치단체 보고서를 종합한 후, 종합적인 평가를 실시하고 농업환경부와 협력하여 법률 조항을 검토하고 개정안을 제안할 것이라고 밝혔습니다. 재무부는 조만간 토지 사용료 및 토지 임대료에 관한 규정인 제103/2024호 시행령의 여러 조항을 개정 및 보완하는 시행령 초안에 대한 의견을 수렴할 예정입니다. 특히, 재무부는 경과조치를 위해 제52조 제6항을 추가할 것을 제안했습니다.

구체적으로 이 보충 규정은 주택이 있는 동일한 토지에 있는 농경지(이전에 정원용지로 인정되거나 주택이 있는 동일한 토지에 있는 연못으로 인정되었으나 주거용지로 인정되지 않음)에서 주거용지로 토지 이용 목적을 변경하는 가구 및 개인에게 적용됩니다.

재무부는 토지이용료를 주거용 토지 가격과 농업용 토지 가격을 기준으로 한 토지이용료 차액의 50%로 징수하고, 이를 관할 기관에서 토지용도 변경을 허가하는 결정을 내릴 때 징수하도록 제안했습니다.

출처: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html