不動産は多くの人にとって最も人気のある投資チャネルです。しかし驚くべきことに、伝説の投資家ウォーレン・バフェットは、不動産を投資先として選びませんでした。なぜでしょうか？
価格設定の非効率性はありません。
「不動産はコモディティではない。ほとんどの場合、不動産価格は適正であり、価格が誤っている場合を見つけるのは難しいと思う」とウォーレン・バフェット氏はかつてバークシャー・ハサウェイの株主総会で説明した。
この億万長者の投資哲学は、本質的な価値よりも大幅に割安で取引されている優良企業に投資することです。しかし、不動産にはそのような機会がありません。彼は、推定価値を大幅に下回る不動産を購入できる機会は多くないと考えています。
不動産は、安定的で明確なキャッシュフローを持つことが多いため、他のビジネスよりも分析が容易です。そのため、価格設定のミスが発生する可能性が低くなります。
もちろん、市場は完全に効率的というわけではありません。経済危機の際には不動産価格の下落も見られますが、それは極めて稀です。
競争上の優位性がない
ウォーレン・バフェット氏もまた、他社が優位性を持ち、自身には優位性がない事業を避けています。彼は、バークシャーにはプロの不動産投資家に対する競争上の優位性はないと述べています。
不動産市場は、不動産投資信託（REIT）と呼ばれる不動産に特化した民間企業によって運営されています。彼らは優秀な人材を雇用し、業界内で最良の関係を築いています。また、個人投資家も、これらの信託のファンド証券への投資を通じて、米国の不動産市場に参加することがよくあります。
一方、ウォーレン・バフェットと彼のファンドは株式と上場企業への投資を専門としている。
税制上の障害
米国では、不動産に投資する個人投資家は個人所得税の対象となります。しかし、不動産投資信託（REIT）以外の法人や事業体がこの分野に投資する場合、不動産は二重課税となります。1度は法人レベルで、もう1度は株主への分配時に課税されます。
不動産投資は株式に比べ、管理・運営にコストがかかる（写真：トラン・カン）。
コストのかかる管理
株式や債券とは異なり、不動産は受動的な投資ではありません。不動産所有者は、維持管理、運用、賃貸、法的問題など、多くの管理上の課題に直面します。
こうした作業には時間と費用がかかります。投資規模が大きい場合、投資家は不動産管理を専門とする個人または組織を通して最適化を図ることがよくあります。
バフェットのような賢明な投資家は、より高いリターンを得られる機会から目を逸らすような投資には手を出さない。彼にとって、不動産はまさにそのカテゴリーに当てはまる。
しかし例外もあります。
バフェット氏は、危機のときや売り出しによる大きなチャンスなど、特定の状況下では不動産に投資する意思がある。
たとえば、1980年代から1990年代の危機の間、ウォーレン・バフェットは、何千もの不動産物件を含む破綻した貯蓄銀行の清算資産を購入するためにトラスト・コーポレーションを設立しました。
この時期、不動産は売りに出され、買い手は少なく、バリュエーションはファンダメンタルズから大きく乖離していました。バフェット氏は「当時の不動産は価格設定が極めて不当だった」と述べています。
ウォーレン・バフェット氏をはじめとする多くの外部投資家がこの競争に参入している。しかし、深刻な金融危機を除けば、このようなミスプライシングの機会は稀だ。
この億万長者は、不動産への直接投資は避けているものの、REIT などの上場不動産デリバティブには時々投資している。
この形態の投資は、多くの場合、多様で流動性が非常に高いです。
これにより、バフェットは不動産とは異なり、迅速に投資と撤退を行うことができます。REITは株式とほぼ同じ方法で投資されますが、バークシャーのポートフォリオ全体から見ると依然として小さな割合を占めています。
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