地代格差の規制
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、土地の付加価値（地代差）は、主に二つの主体、すなわち国家と投資家（特に民間投資家が重要な役割を果たす）によって生み出される。したがって、国家予算の収入と投資家の利益のために、土地と地価に関する金融政策は公平性と社会の安定を確保するために規制される必要がある。
まず、国は土地利用計画、建設・都市計画、総合交通計画（TOD）を通じて土地から付加価値（地代差）を生み出し、投資家が事業投資プロジェクトを実施できるよう、計画に基づいた土地利用用途の転換を許可します。したがって、国は国益と公共の利益のために、この土地から得られる付加価値（地代差）を規制する権利を有します。
土地使用料は州予算にとって大きな収入源です。
例えば、ホーチミン市では、 農地1ヘクタールあたりの価値創造は年間約5億ドンに過ぎませんが、土地利用用途を非農地に変更すると、生産、工業、商業、サービス、都市部を含む1ヘクタールあたりの価値創造は最大550億ドンとなり、100倍にまで高まります。これは、1997年にニャーベー農地から分離して第7区が設立されたという事実からも明らかです。当時の国家予算収入はわずか590億ドンでしたが、25年後の2022年には国家予算収入は5兆5,500億ドンに達し、1997年の94倍にまで増加しました。
そのため、政府は2018年、ホーチミン市に対し、2025年から2020年にかけて2万6000ヘクタールの農地を非農業用地、生産用地、工業用地、商業用地、サービス用地、都市用地へと転換することを許可しました。現在、ホーチミン市は郊外5地区を都市化するためのプロジェクトを進めています。同時に、国会はホーチミン市の開発のための具体的なメカニズムと政策を試行する決議98号を採択しました。これにより、土地資源を含む、今後数年間のホーチミン市の急速な発展のための条件が整うことになります。
一方、投資家（主に民間投資家）は、土地開発事業や土地利用事業への投資活動を通じて、土地から付加価値（地代差）を生み出します。これは主に投資家の創意工夫と資金力によってもたらされ、プロジェクトの投資率に反映されます。投資率が高いほど不動産の価値は高まり、投資家は国への財務義務を履行した後、土地から得られる付加価値（地代差）を享受する権利を有します。
そのため、国と企業の利益を調和させるために、土地から得られる付加価値（地代差）を規制する仕組みを整備する必要がある。
土地使用料を税金にする
提起されるべきもう一つの問題は、国は過剰徴収したり漏れが生じたりしないように、土地使用料と地代を合理的かつ公平な方法でのみ徴収すべきだということである。
多くの企業によれば、土地使用料は現在負担となっているほか、長期間土地使用料を支払えていないため未知数であるという。
現在の土地使用料の算出方法は、事業者にとって困難を招き、要求と提供、嫌がらせのメカニズムを生み出しています。プロジェクト投資家は、用地整地の補償費用の約70％に相当する巨額の土地使用料を支払わなければならず、土地使用権を2度目に買い戻さなければならないほどであり、この負担は最終的に住宅購入者が負わされています。したがって、土地使用料は住宅コスト構造の大きな部分を占めており、アパートのコストの約10％、タウンハウスのコストの約30％、ヴィラのコストの約50％を占めています。国は土地使用料から多額の収入を得ていますが、長期的には、すべての土地が引き渡された場合、この大きな予算収入源はもはや存在せず、固定資産税によって補完および代替される必要があります。
一度に全額を徴収するのではなく、土地使用料を税金に変える提案が多くなされています。
そのため、企業は、農地から住宅地への土地利用用途転換に課される土地使用料を、省人民委員会が発行する土地価格表に基づき算出し、市場価格に応じて毎年土地価格調整係数（係数K）を調整した税率約10～15％で規制することを提案しています。これにより、透明性が確保され、申請・許可の仕組みが廃止され、現在の非常に重い土地使用料徴収がより合理的な水準に引き下げられます。これを基盤として、財産税（住宅地、住宅）法が補完され、省および中央直轄市の国家予算のための安定的かつ持続可能な財源が創出されます。
土地使用料の算定を迅速化するため、専門家や企業は、開発可能性が高く、規模が大きく、2,000億ドン以上の土地については、土地価格調整係数法を適用できないため、剰余金法を維持して土地使用料と地代を計算することを推奨しています。実際、過去の不動産プロジェクトの約90%は、土地使用料の算定に剰余金法を用いる必要がありました。
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