市場原理に従って土地価格表を調整し、新たに発行した省や市は25あるが、住宅地や商業・サービス用地ではない非農地をまとめて土地代金を徴収しているため、住民や企業にとって困難が生じている。
多くの専門家は、土地利用効率を最大化するために調和のとれた土地管理措置が必要であると考えている - 写真：B.NGOC
天然資源・環境省によると、今後、新たな土地価格表を調整・発行する地方自治体の数は増加し続けるだろう。
土地の種類ごとに徴収率を明確に定義します。
CEOグループの副社長であるヴー・ラン・アン氏は、2024年土地法の規定によると、商業用地およびサービス用地とは、ホテル、観光用別荘、観光用アパートなどの観光やリゾート施設を含む、商業およびサービス業の施設や、ビジネス、貿易、サービスに役立つその他の事業を建設するための土地であると述べた。
「2024年土地法はまた、市場原理に基づく土地価格表の構築は、国家、土地利用者、投資家の利益を調和させ、実際に適用するという原則に従って行われなければならないと規定している。
しかし、現実には、地方自治体は商業サービス用地に対して高額の一時地代を徴収することが多い。
商業用地およびサービス用地の高価格は、商業用地およびサービス用地における観光・リゾート事業への投資を刺激しません。国と投資家の利益を調和させるため、商業用地およびサービス用地の価格を住宅用地の価格の20～40%程度に設定することを検討する必要があります」とヴー・ラン・アン氏は提案しました。
この問題について議論して、ホーチミン市不動産協会の会長であるレ・ホアン・チャウ氏は次のように述べました。「2024年土地法の実施を導く政府の法令102号2024年第5条第4項は、公共事業の建設用地は、文化施設、社会施設、医療、教育、スポーツの建設用地など、多くの種類に分けられると規定しています...」
さらに、非農業生産事業用地も、工業団地用地、産業集積地、商業サービス用地、非農業生産施設用地、鉱業活動に使用される土地などの種類に分けられます。
チャウ氏はさらに、「これは、特に教育、医療、スポーツ目的で使用される土地など、それぞれの土地の種類に応じた土地使用料に関する具体的な規制が必要であることを示している」と付け加えた。
しかし、現在、多くの地方ではこれらの規制がまだ完全には発布されておらず、省レベルの規制も完成していないため、法律を同期的かつ効果的に施行することが困難になっている。」
国会財政予算委員会委員のホアン・ヴァン・クオン教授 - 写真：B.NGOC
1つのグループにまとめるのは正しくありません。
国会財政予算委員会のホアン・ヴァン・クオン教授は、最近の地方土地価格表の作成について説明し、土地法は個々の土地区画ごとに具体的な土地価格を定めることを目的としているため、一部の地方では住宅地以外の非農業用地を商業用地やサービス用地と一括して価格表に共通の価格を定めているが、これは誤りであり、不注意でさえあると述べた。法律や政令ではこのような規定は見当たらない。
クオン氏によると、土地の評価はそれぞれの土地の具体的な利用目的に基づいて行われなければならない。一方で、土地法は土地評価だけでなく、土地金融規制についても地方自治体に権限を委譲している。
「土地賃貸に関して、土地価格表上の土地価格が上昇し、企業や投資誘致に影響を与えた場合、地方自治体は必要に応じて、少なくとも0.25%（政府政令103/2024/ND-CPに基づく）の低い土地賃貸価格を適用することができます。経済発展を優先する必要があるプロジェクトには低い税率が適用され、優先度の低いプロジェクトには高い税率が適用されます」とクオン氏は強調した。
天然資源環境省土地局のレ・ヴァン・ビン副局長によると、2024年土地法では土地価格の枠組みが撤廃され、地方自治体が価格表を発行できるようになる。これに伴い、2024年土地法では、人民評議会に土地価格表を提出し、決定を得る責任は省人民委員会にあると規定されている。これは、規制がより専門的になり、各機関の責任が明確に定義されていることを示している。
不動産プロジェクト（住宅、リゾート不動産）の土地評価は、地価表を適用せず、具体的な地価に基づいて決定されます。工業団地のように毎年地代を支払うプロジェクトの場合は年間価格表が適用され、その他の場合はオークションにかけられ、入札されます。
土地を賃借し、毎年地代を支払っている企業にとって、地価が上昇するとコストが増加します。しかし、2024年土地法第153条第2項では、毎年地代を支払う場合の地代は安定していると規定されています。したがって、地代の値上げ調整額は、政府が各期間に定める率を超えることはありません」とビン氏は付け加えました。
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出典: https://tuoitre.vn/bang-gia-dat-can-phan-dinh-ro-muc-thu-cac-loai-dat-phi-nong-nghiep-dat-dich-vu-20250115182901057.htm
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