不動産市場が凍結している中、不動産仲介業はどのように運営されているのでしょうか？

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2023年第2四半期、不動産市場には改善の兆しが見られず、市場全体の取引件数は低調に推移し、新規不動産商品の発売もほとんど見られませんでした。

一連の不動産仲介業の2023年第2四半期および2023年上半期の業績は、この種のビジネスの厳しい状況を如実に示しています。

衝撃的な収益減少、大幅な赤字

2023年第2四半期の財務報告によると、ダンコイグループ株式会社（HNX：NRC）の連結純収益は前年同期比55倍の19億ドン超と大幅に減少しました。このうち、不動産コンサルティング・管理サービスによる収益とプロジェクト投資協力活動による収益は0でした。仲介サービスなどのサービスのみがダンコイに19億ドン超の収益をもたらしました。

そのため、売上原価はほぼ 3,800 万 VND まで完全に削減されたにもかかわらず、同社の粗利益は依然として 19 億 VND しかありませんでした (同期間の総利益は 895 億 VND 以上でした)。

今年の最初の6ヶ月間で、同社の純収益はわずか19億ドン強にとどまりました。すべての経費と税金を差し引いた後、Danh Khoiは2023年第2四半期に38億ドンの損失、2023年上半期に206億ドン以上の損失を計上しました。

2023年6月30日時点の同社の在庫も、主に未完成の生産と事業コストで、年初と同じ611.3億ドンのままであった。

ダン・コイと同様の状況にあるダット・ザン不動産サービス株式会社（ダット・ザン・サービス、HoSE: DXS）は、 2023年第2四半期の売上高が6,620億ドンとなり、前年同期比49%減となった。売上高は50%減少したものの、売上原価はわずか15%の減少にとどまり、ダット・ザン・サービスの粗利益はわずか1,500億ドンと、前年同期の4分の1にも満たなかった。

説明セクションでは、ダット・サン・サービスが不動産サービス収益の減少幅が最も大きく、最大73%減の1920億ドンを下回ったことが示されました。純収益の減少に加え、同社の財務収益もそれほど悪化していませんでした。

そのため、2023年第2四半期末の時点で、ダット・サン・サービスは172億ドンの損失を計上しました。一方、前年同期は2,560億ドン以上の利益を計上していました。これは、同社が純損失を計上した3四半期連続となります。

不動産仲介業界の「ビッグブラザー」は今年最初の6か月間で610億ドン以上の損失を報告し、2022年上半期の4740億ドンの利益と比較すると大幅な減少となった。

税引後利益報告書「米の葉のように薄い」

明るい話題としては、カイホアンランドグループ株式会社（HoSE: KHG）は2023年第2四半期に収益が急落したが、それでも純利益はいくらか確保できた。

具体的には、カイホアンランドの販売・サービス提供による純収益は33億ドン強となり、前年同期比で80分の1に減少しました。これは、最大318億ドンに上る返品が新たに発生し、2023年第2四半期の収益のほぼ全てが消失したためです。

さらに、同社は2023年第2四半期に不動産仲介収入で120億ドン超しか稼いでいないが、同時期のこの数字は2,710億ドン超であった。

対照的に、同社の財務収入は1,090億ドン以上に達して明るい兆しを見せたが、財務費用は260億ドンとほぼ半分に減少した。

しかし、中核事業からの収益の急激な減少は、カイホアンランドの利益にも影響を与えました。2023年第2四半期末時点で、同社は利益が48%減少し、450億ドンとなったと報告しています。今年最初の6ヶ月間では、カイホアンランドの純収益は2,630億ドン、税引後利益は1,010億ドンとなり、それぞれ前年同期比43%、35%の減少となりました。

同様に、かつては数千人の不動産ブローカーを育成し、専門的に訓練されたブローカーチームで有名だったCentury Real Estate JSC（CenLand、HoSE: CRE）も、利益が「米の葉のように薄い」状況を避けることができませんでした。

具体的には、2023年第2四半期に同社は純収益約4,010億ドン、純利益95億ドン超を記録し、前年同期比でそれぞれ35%と88%の減少となった。

同社はこの結果について、第2四半期の不動産市場は2022年から現れた多くの困難と不利な要因に引き続き直面していると述べた。不動産市場と資本市場は第1四半期と比較すると改善しているものの、本格的に改善したわけではなく、取引もそれほど活発ではなかった。

4月末に開催された2023年度定時株主総会で、センランドのゼネラルディレクターは、同社の証券スタッフの数は現時点で約40～50％減少していると語った。

さらに、センランドの取締役会長グエン・チュン・ヴー氏は大会で、会社を支えるために平均して毎月2～3戸のアパートを赤字で売却しなければならないが、この時期を乗り切るためにまだ数百戸のアパートが残っていると考えていると語った。

2023年上半期の累計収益構造を見ると、不動産仲介・投資サービスが引き続きCenLandの収益構造の柱となっています。しかしながら、このセグメントの利益は50億ドンを下回り、純利益率はわずか1%（同10.7%）にとどまりました。

不動産仲介業はまだ魅力的ですか？

ベトナム不動産協会（VARS）の不動産市場の健全性に関する報告書によると、過去1年間の取引件数は前年比で50%未満にとどまっています。市場における需要と供給はともに深刻な減少を見せており、多くの企業が継続的に損失を計上し、不動産仲介業者は経営難に陥り、貧困や失業も発生しています。

VARSは、多くの不動産仲介業者が2023年の最初の2四半期に損失を報告し、2017年以来最悪の期間となったことで、不動産市場の困難が業績に明確に反映されていると述べた。

以前のVARSデータでは、アクティブなブローカーの推定数は、2022年初頭と比較して現在約30％〜40％に過ぎないことが示されていました。

特に、売買仲介部門を設置している仲介業者や投資家は、3～6か月間契約の締結を一時停止する、一時解雇する、協力者として留めるなど、さまざまな形で従業員の50％以上を解雇している。

大手企業だけではなく、中小企業でも人員削減の状況は深刻です。