11月13日、ベトナム国家銀行（SBV）が建設省と連携して開催した不動産および社会住宅開発のための信用会議において、ノバランドの代表者は、同グループがホーチミン市の中心部でアクアシティプロジェクト、ノバワールドホーチャムプロジェクト、ノバワールドファンティエットプロジェクトの一連のプロジェクトを実施していると語った。
上記のプロジェクトは、TPBank、 MBBank 、VPBank、PVcomBank などの商業銀行からも積極的な支援と資金提供を受けています。
しかしながら、プロジェクトは、引き渡しが済んでいるか、開発中であるか、あるいはプロジェクト開発手続きが進行中であるかを問わず、依然として解決されていない法的問題に直面しています。
法的「氷山」は徐々に除去されつつあるが、まだ高い効率は達成されていない。
2023年、首相と特別対策本部の指示は、解決すべき多くのホットスポットに触れました。これは、長年存在してきた法的「氷山」を打破するための前向きで画期的なシグナルです。しかし、実際の実施プロセスにおいては、依然として2つの重要な困難が残っており、解決策の効果をあまり発揮できていないことがわかりました。
不動産および公営住宅開発に関する信用会議に出席したノヴァランドの代表者。写真：SBV
まず、ホーチミン市のプロジェクト群において、現在、ホーチミン市人民委員会は、ノバランド社が2つのプロジェクトを優先的に選定し、2023年初頭から障害を取り除く作業を進めています。現在、ノバランド社は、100 Co Giangアパートメントプロジェクト（ザ・グランド・マンハッタン）と32haビンカインプロジェクト（ザ・ウォーターベイ）における最終的な法的困難を取り除くため、市からの早期の結論を待っています。これらは、ノバランド社が社会住宅と移住のための地域整備に真剣に取り組んでいる2つのプロジェクトです。特に、100 Co Giangアパートメントプロジェクト（ザ・グランド・マンハッタン）は、移住の引き渡しを完了しています。
第二に、アクアシティプロジェクト（ドンナイ省）は、ノバランドの主要プロジェクトであり、多くの法的問題に直面しています。同時に、ノバランドは、このプロジェクトの進捗状況に応じて顧客から70兆VND以上を回収する必要があり、プロジェクト開発のためのキャッシュフローを維持するために、承認手続きの完了を待っています。
「これはドナ・コープから移管したプロジェクトであり、土地使用料の支払い、1/500計画の承認、州党委員会による住宅地プロジェクトの移管承認など、すべての法的書類を揃えています。しかし、承認基準を維持した上で、市場に合わせて1/500計画を調整するよう要請したため、依然として多くの問題が発生しています」とノヴァランドの代表者は述べた。
2023年初頭より、首相の指示に基づき、ドンナイ省人民委員会は、C4分譲計画プロジェクトの承認と並行して、投資家に対し、詳細計画1/500の調整を準備し、審査のために提出することを許可しました。さらに、所轄官庁は、投資家が顧客へのコミットメントを完全に履行できるよう、承認された詳細計画に基づき、建設および販売への投資を継続するための条件を整えました。
しかし、これまで全体計画1/10,000とC4サブゾーン計画の一部調整プロジェクトの承認進捗は長期化しており、プロジェクトの詳細計画1/500の調整の承認進捗、建設法規手続き、販売法規手続きに大きな影響を与えています。
次に、NovaWorldホーチャムプロジェクト（バリア・ブンタウ省）において、省人民委員会は困難な状況の解消と法的手続きの迅速化を強く指示しました。現在、ほぼすべての問題は解決され、一部の手続きも完了しています。しかしながら、Novaland社は、依然として多くの煩雑な行政手続きがプロジェクトの進捗を遅らせていることを確認しました。通常、プロジェクトの投資期間は24ヶ月とされていますが、実際には、法的手続きの解決に最大18ヶ月を費やしているという状況において、これらの手続きが中心的な問題となっています。
最後に、当グループの主要プロジェクトの一つであるノバワールド・ファンティエット（ビントゥアン省）においても、法務面でいくつかの前向きな兆候が見られました。具体的には、プロジェクト全体の全項目について、詳細計画1/500の調整に関する承認が完了しました。さらに、ビントゥアン省は、プロジェクトにおける土地賃料の支払い形式を年間払いから一括払いに変更するための法的措置を講じています。現在、当グループは、土地使用料を確定し、顧客との売買契約締結に向けた法的手続きを完了するために、政令44/2014/ND-CPを改正する政令の公布を待っています。
Novalandの代表者は、ベトナム国家銀行が2023年に企業への資金調達を最大限に支援するため、タイムリーな指示を数多く出していると述べた。しかし、Novalandにとって合法性は重要な要素である。同社は依然として販売した製品から多額の売掛金を抱えており、法的問題が解決されなければ、銀行は一時的に凍結された資金を解放せず、同時に銀行が新たな資本を支出したり、住宅購入者への融資を継続したりすることに支障をきたすことになるからだ。
その結果、当社は住宅の建設と顧客への引き渡しを遅らせざるを得なくなり、非常に深刻な結果をもたらしました。顧客との約束を果たせなくなり、販売した製品から得られる巨額のキャッシュフローを増やすことができなくなりました。キャッシュフローは停滞し、ノバランドは毎日数百億ドンの利息を支払わなければならず、投資効率に悪影響を及ぼし、社会資産を浪費し、グループの存続を危うくしました。
ノヴァランドは法律と融資に関するさらなる支援を求めている
ノバランドの代表は首相に対し、ノバランドのプロジェクトおよび全国の中断中のプロジェクトにおける土地使用料の計算など、土地利用管理の最終計画を立てるために、政令44/2014/ND-CPを改正する政令の早期発行を指示するよう要請した。
ノヴァランドは、さらなる法的支援と融資支援を提供したいと考えている。写真はイメージです。
この不動産会社はまた、省・市の人民委員会がマスタープランを完成させ、不動産事業が割り当てられた目標に沿ってプロジェクトを展開できる条件を整えることを期待している。
Novalandは、投資 - 土地割り当て - 計画 - 建設ライセンスのプロセスが迅速かつ透明に行われ、社会のために資本を節約できるように、政府と国会が投資法の見直しと改善を検討することを提案しています。
ノヴァランドは、政府が、法的な手続きの不一致や、遡及的ではなく時間の経過に伴う問題などに関する問題を徹底的に解決する解決策を持ち、各省庁や部署が不動産企業に対する減税や法人税の延長などの政策を講じることで困難を取り除き、3年間（2022年、2023年、2024年）で事業の安定化に注力することを期待している。
信用アクセスに関しては、ノヴァランドは、企業の支払いフローを拡大するために、今後2年間（2024年と2025年）に実施されるプロジェクトに対する融資の再編成と金利の引き下げを国立銀行と政府が満場一致で支援することを提案した。
ベトナム国家銀行は、通達08/2020/TT-NHNNを改正・補足し、信用機関が中長期融資に充当できる短期動員資本の上限を現行の30%から34%に引き上げました。これにより、信用システムの安全性にリスクを及ぼすことなく、中長期融資への短期動員資本の合理的な活用が可能になり、企業や個人の融資へのアクセスが向上します。
ノヴァランドは、包括的な債務再編の要件を満たし、経済の困難を取り除くために、法人および個人の顧客の両方に適用される債務を、通達 02 に従って最大 24 か月まで延長すること (現在の最大 12 か月ではなく) を国立銀行が検討することを期待しています。
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