回覧06 - 信用アクセスの障壁
クエット氏は特に、ベトナム国家銀行（SBV）が通達06において、事業条件を満たすプロジェクトにのみ融資を認めるという規制を設けており、これが企業にとって大きな障害となるだろうと述べた。実際、プロジェクトが顧客に販売される前に、投資家は初期の実施と建設のための資金を必要としており、それがなければ何もすることがほぼ不可能になる。
現在、ほとんどの投資家は総投資資本の約 10 ～ 20% しか自己資金で保有しておらず、「健全な」企業でも自己資本は約 25% しか保有しておらず、残りの 80% の資本は銀行や顧客から調達されています。
一方、プロジェクトを販売可能になるまで実施するには、敷地造成費用、土地税、インフラ建設費用などの費用を支払うために総投資額の 30 ～ 40% を費やす必要があります。
したがって、銀行から資金を借りることができない場合、投資家はプロジェクトが事業として適格になるまで、建設に必要な資金の 15 ～ 25% が不足することになります。
「こうした分析から、銀行融資がなければ、大きな経済的可能性を秘めた少数の企業を除いて、不動産事業のほぼ大多数は住宅を販売できる資格を得るまでプロジェクトを実施できないことが明らかになった」とクイエ氏は述べた。
したがって、クイエ氏によれば、「個人向けでなければ、投資家に融資すべきだ。そうしないと、投資家は建設プロジェクトをほとんど実行できなくなるからだ。」
ダット・サン・ノースの指導者らはまた、プロジェクトには融資資金の根拠として十分な法的条件を満たすことのみが求められるべきだと提案した。
クイエット氏によると、今日のほとんどの企業は銀行からの資金調達に依存しているものの、資金調達の条件は依然として非常に厳しいとのことです。以前は、企業は信用情報と事業計画に基づいて融資を受けることができ、融資を受けるには優れた実現可能な事業計画があれば十分でした。しかし今では、実現可能な事業計画に基づいた融資を受けることは非常に困難になっています。
「通達06が発効すれば、企業の融資ははるかに困難になるでしょう。実現可能な事業計画があっても資金が不足している場合、融資も不可能になるでしょう」とクイエ氏は懸念を表明した。
ベトナム国家銀行の通達06号が発効した場合、多くの不動産事業者が倒産リスクを懸念している。（イラスト写真）
借り入れが困難になると、企業は生産や事業を縮小し、発展しなくなるか、発展が遅くなります。
投資家の中には、投資プロセス中であるため、規模を縮小することさえできない人もいます。予定通りに事業を継続するためには、機械や労働者への追加投資が必要になります。さらに、パートナーと契約を締結している場合は、パートナーに前払い金を支払う必要があります。
長い間、これらの資金の50〜60％は銀行からの借り入れであり、計画と事業の完了が困難でした。
「通達06号は、プロジェクトを実施している企業に最も大きな影響を与え、最も困難な状況をもたらすだろうと思います。多くの企業が間違いなく倒産するでしょう」とクイエ氏は述べた。
国立銀行がこの件を「誤って禁止」したのか？
クイエ氏によれば、通達06号は銀行に対して過度に慎重な防御壁を作り出している。
実は、いまだ解決されていない大きな「難題」、つまり法的問題があります。そのため、多くのプロジェクトでは投資家が投資し、銀行が融資を行っても、法的承認手続きが遅れ、最終的に融資銀行のスケジュールが遅れ、事業のスケジュールも遅れてしまいます。
例えば、当初1年以内に事業化が可能になると見込まれていたプロジェクトが、実際には2年を要し、銀行は資金回収計画を遅らせました。事業化の時期を事業者自身も確定できないため、銀行は不良債権を「抱え込む」ことを避けるため、慎重な対応をとっています。
プロジェクトが事業対象となるための手続きは、土地の評価、建設省、天然資源環境省によるライセンス取得など、多くの段階を経る必要があるため、銀行はいつ資本を回収できるかわかりません。
「銀行も実は、プロジェクトがいつ稼働するかわからないという法的不確実性を恐れています。融資すれば元金を回収できず、不良債権化してしまうでしょう。ですから、今、根本的な問題は依然として法的な問題を解きほぐすことにあると私は考えています」とクイエ氏は述べた。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、国家銀行は「間違った」対象を禁止している可能性があると述べた。事業条件を満たさない不動産プロジェクトと法的条件を満たさない不動産プロジェクトは異なるからだ。
レ・ホアン・チャウ氏によると、不動産プロジェクトにファンドが設立され、投資方針が承認されるということは、企業が土地を保有していることで投資家として認められることを意味します。建設許可を取得できれば非常に良いことですが、それはプロジェクトにとって十分な法的条件ですが、事業条件としては不十分です。
「今、投資家は資金を借り入れる必要があるのに、なぜ貸し出しが禁止されているのでしょうか？企業はすでにプロジェクトを持ち、担保も確保し、債務返済能力も証明しています。なぜ貸し出しができないのでしょうか？ 」とレ・ホアン・チャウ氏は疑問を呈した。
「国が投資家に割り当てたプロジェクトは、当初は投資資金が非常に必要になります。この時期に借り入れをしてもリスクがないというのは真実ではありません。どんな事業活動にもリスクはつきものですが、問題はリスクのレベルです。プロジェクトが成立し、土地も確保され、投資家は多額の資金を投入しているのです」と、レ・ホアン・チャウ氏はプロジェクトのリスクについてさらに分析した。
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