不動産業界は債券債務の拡大に努めている

満期圧力が高まる中、多くの不動産事業は事業の維持とキャッシュフローの確保のために財務義務の再構築を余儀なくされています。

社債市場では、特に不動産セクターにおいて、債務延長の波が続いています。多くの企業は、満期圧力に直面し、事業継続のために財務債務の再編を余儀なくされています。

典型的な事例の一つが、センチュリー・リアル・エステート・インベストメント・アンド・デベロップメント・コーポレーション（Cen Invest）です。2021年10月に発行された債券コードCIVCB2124001は、年10.5%の固定金利で、当初は償還期限が3年で、2024年10月13日に満期を迎える予定でした。しかし、2024年10月末に債券保有者との第二次合意を締結し、Cen Investは決済日を2025年10月13日まで延長しました。

これまで、この債券は、Cenグループのセンチュリー・リアル・エステート株式会社（Cen Land、HoSE: CRE）の株式5,000万株と、ギャラクシー・ランドとCREがホアン・ヴァン・トゥー都市圏プロジェクト（ハノイ市ホアンマイ）において締結した協力契約に基づく不動産権によって担保されていました。しかし、CREの株価が2022年初頭の1株あたり25,000ドン超から7,000ドン未満に急落したため、Cen Investは担保を追加せざるを得ませんでした。

VNDIRECT Researchのデータによる2025年の業界別債券満期構造。

2025年2月11日にハノイ証券取引所（HNX）に送付された文書によると、この企業は、クアンニン省クアンイエン市のケカット住宅地区プロジェクトの投資家であるタンダットVNインベストメント株式会社の株式2,070万株（定款資本の67.87％に相当）と、プロジェクトから生じる財産権を追加で抵当に入れた。

Thanh Dat VNは担保としての役割に加え、Cen Investの債券の返済を保証することを約束し、新たな借入を行ったり、他の債務の担保として資産を使用したりしない。債務返済のためにThanh Dat VNの全株式を売却しなければならない場合、Cen Investは債券保有者の承認を条件に、最低3,730億ドンの価格で売却することを約束する。この取引は2025年5月31日までに完了し、諸経費を差し引いた後の資金は債券返済口座に振り込まれる。

CREでも同様の状況が発生しました。同社は債券保有者からCRE202001債券の償還期限を約9ヶ月延長することを承認されたばかりです。この債券は4,500億ドン相当で、2020年末に当初36ヶ月の償還期限で発行されましたが、最終的に合計22ヶ月延長されました。同社は2024年末までに元本債務の一部を買い戻し、未払債務を約3,540億ドンに削減しました。

CREの債券は、約5,900万株のCRE株に加え、Cen Invest株5,000万株、ギャラクシーランドの所有権、その他いくつかの資産によって担保されています。しかし、株価の下落により、同社は支払い計画を調整せざるを得ませんでした。

2025年1月24日にHNXに送付された文書によると、CREはケカット・プロジェクトにおける協力契約から生じるすべてのキャッシュフローを債券保有者の債務返済口座に移すことを約束した。同時に、債券の金利も2025年2月から年12%から年10.5%に引き下げられた。

Cen InvestとCREに加え、多くの不動産会社が債券の償還に苦戦しています。例えば、Nam An Investment and Trading Joint Stock Companyは、4兆7,000億ベトナムドンの債券償還に直面しています。Nam Anは厳しい財務状況と安全基準を超える負債/自己資本比率により、大きなプレッシャーにさらされています。

また、サザン・スター都市開発・ビジネス投資株式会社は、4兆6,950億ベトナムドンの債券の返済期限を迎えており、支払い能力に関して憂慮すべき状況にある。

同様に、ナムロン投資株式会社（NLG）は、債務圧力を軽減するために、当初の満期日は2029年3月であるものの、1兆ドン相当の債券2件を前倒しで決済した。ハイファット不動産投資・貿易株式会社も、3,900億ドンの債券の早期購入を完了し、未償還債券残高を0にした。

VNDIRECT Securities Researchのレポートによると、2025年は社債市場にとって引き続き厳しい年となり、満期債券の総額は203兆ドンと推定され、2024年と比較して8.5％増加します。特に、不動産グループは、満期債券が130兆ドンを超え、市場全体の満期総額の64％を占め、2024年の2倍に上り、最も大きな圧力に直面しています。

懸念材料として、既に発行済みの56兆ドン相当の不動産債が2025年に償還を迎えることが挙げられます。不動産市場の低迷を受け、企業の流動性圧力が高まっています。プロジェクトの法的承認は予想よりも遅れており、不動産事業に困難をもたらしています。

不動産業界だけでなく、金融・銀行業界も2025年に満期を迎える債券を大量に保有しており、その価値は33兆ドンを超え、満期総額の16%以上を占めています。

一般的に、債務圧力が高まる中、不動産事業者は、この困難な時期を乗り越えるために、財務上の義務を再編成する方法を見つけるだけでなく、安定したキャッシュフローを確保する必要があります。

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出典: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html