安定した成長率
専門家によると、2023年には、小売不動産は安定的に発展するセグメントの一つであり、この分野の潜在力を最大限に活用し、投資家に相対的な利益をもたらすでしょう。数年前ほど力強い発展はしていないものの、非常に安定的で持続可能です。
JLLベトナムによると、2023年第4四半期、ホーチミン市中心部以外の地域の小売商業用不動産は、純吸収面積が35,868平方メートルに達し、プラスの傾向を記録した。
この成長の主な原動力は、新規プロジェクトにおける主要テナントの拡大です。商業用賃貸取引は、海底撈（ハイディラオ）、H&M、スターバックスなどの飲食・サービス業界から行われています。
ホーチミン市中心部では、第4四半期に投資家向け賃貸面積がわずかに減少しました。しかし、専門家によると、これは事業再編と維持を目的として、ビンコムセンター・ドンコイとダイヤモンドプラザの不振ブランドを売却したことが要因です。
小売商業スペースは2023年も安定した状態が続くと予想されます。
JLLのレポートによると、ホーチミン市の商業用不動産の供給は大幅に増加しています。例えば、5区のフン・ヴォン・プラザ（28,066㎡）とゴーヴァップ区のティソ・モール・ファン・フイ・イッチ（18,000㎡）の改修により、新たな供給が増加しました。
一方、中心部の総供給量は84,109平方メートルにとどまる一方、非中心部は2023年末までに538,819平方メートルに拡大する。
2023年の市場全体の主要ショッピングモールの稼働率は5.4%と比較的安定しており、前年同期の7.9%を下回っています。主要ショッピングモールの稼働率がパンデミック前の平均水準に戻ったことは、市場にとって明るい兆候です。
ベトナム不動産協会（VARS）の調査によると、小売商業スペースの需要は引き続き増加しており、ショッピングモールや商業ビルの商業スペースの稼働率は90%を超えています。
2023年の小売不動産市場は、ユニクロ、無印良品など大手小売グループによる数千平方メートル規模の店舗拡張・新規出店計画や新規供給で活況を呈しています。
2024年も安定を維持
専門家は、2024年には、安定したテナント数と来客数により主要ショッピングモールが成長の勢いを維持し、純賃料が引き続き上昇すると予測しています。
2024年には、ビンコムが投資するプロジェクトであるビンコム・メガモール・グランドパークが開業し、3万㎡を超える延床面積を提供することで、非CBDエリアの地位向上に貢献します。飲食、 ファッション、ライフスタイルといったカテゴリーは、引き続き新規賃貸需要の主な牽引役となるでしょう。
ショッピングモールでは衣料品や食品産業が拡大しており、小売商業スペースが注目されています。
したがって、ベトナムの小売不動産市場は依然として非常に魅力的であり、発展の余地と潜在性が非常に大きい。人口の半数が労働年齢層であること、急速な都市化、高い人口密度といった要因により、国内消費の増加に伴い、市場規模は今後も拡大し続けるだろう。
特に急速に成長している中流階級や超富裕層からの小売業への巨大な需要は、この地域の他の国々と比べるとまだ非常に限られている、ファストファッションから高級品小売業の分野に至るまで、国際的なブランドにとって理想的な目的地である市場に参入するチャンスです。
統計総局によると、2023年12月の物品小売業および消費者サービス収入総額は565.8兆ドンと推定され、前月比2.6%増、前年同期比9.3%増となった。
そのうち、2023年の物品小売売上高は4,858.6兆ドンと推定され、全体の78%を占め、前年比8.6%増加しました。宿泊・飲食サービス売上高は2023年に673.5兆ドンと推定され、全体の10.8%を占め、前年比14.7%増加しました。
したがって、経済が依然として多くの困難に直面している状況において、小売および消費者サービス市場には依然として多くの前向きな兆候があります。
ベトナム不動産協会の調査によると、2023年の商品小売総売上高と消費者サービス収入はプラスに回復し、前年比9.6%増の6,231.8千ベトナムドンと推定される。
小売スペースの需要は引き続き増加しており、ショッピングモールや商業ビルの商業スペースの稼働率は90%を超えています。
VNOグループのグエン・ホンハイ会長は、小売市場は現在、様々な要因の影響で店舗の「戻り」の「波」に見舞われていると述べた。しかし、ショッピングモールの稼働率は依然として高い。主な理由は、多くのブランドが新たな事業戦略を展開していること、そして飲食サービスが拡大を続けているため、特に大型ショッピングモール内ではより多くの店舗を必要としていることである。そのため、商業施設への影響はそれほど大きくない。
ハイ氏によると、ベトナムの小売不動産市場は依然として非常に魅力的で、発展の余地と潜在性が非常に大きいとのことです。人口の半数が労働年齢層であること、急速な都市化、高い人口密度といった要因により、国内消費の増加に伴い、市場規模は今後も拡大していくでしょう。
多くの外国ブランドが急速に成長しており、ショッピングモールの小売スペースの需要は非常に大きいです。
ダット・サン・サービス経済・金融・不動産研究所は、ホーチミン市市場における賃貸用小売スペースの稼働率は2023年には90%で安定すると予測しています。ホーチミン市中心部の多くの地主は、月額53米ドル/㎡という高水準の賃料に依然として自信を持っています。中心部以外の地域の賃料も前四半期比1%増の100万ドン/㎡/月となりました。
ダットサンサービス経済・金融・不動産研究所副所長のルー・クアン・ティエン氏は、現在、小売商業不動産市場で注目すべきトレンドはショッパーテインメントであり、「ショッパー」（買い物客）とエンターテインメント（娯楽）という2つの要素を組み合わせたものが、ホーチミン市などの大都市の小売業界の新たな波として浮上しているとコメントした。
消費者の注目を集めているのは、ショッピングとエンターテイメントの体験のこの微妙な融合です。
さらに、「パーク＆バイ」モデルを採用した大規模リテールセンターの出現も徐々に人気が高まっており、ショッピングだけでなく、エンターテイメントやグルメサービスも体験できます。これにより、2023年と2024年のリテールスペースは引き続き好調で、安定した発展が見込まれます。
専門家によると、質の高い商業スペースが限られている状況下で、国際ブランドの進出と事業拡大のニーズが高まるにつれ、賃料は継続的に上昇すると予想されています。ベトナムのショッピングモールの賃料は、他国と比較して依然として非常に競争力があります。そのため、2024年にはこのセグメントが注目されるでしょう。
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