社会住宅だが、商業住宅と同じ価格

南部の各省では、新たな社会住宅プロジェクトが出現しています。しかし、1平方メートルあたり2,500万～3,000万ドンを超える提示価格は、現在この地域で取引されている商業住宅プロジェクトの価格と同額であっても、高すぎると考えられています。

新しいラヴィダ・ディ・アン社会住宅プロジェクトは、2500万VND/m2を超える最低販売価格です。

公営住宅価格のパラドックス

9月以来、レフォングループはディアン市（ ビンズオン省）において、タン・ドン・ヒエップ社会住宅プロジェクト（商号：ニュー・ラヴィダ・ディアン）を精力的に開発しています。このプロジェクトは、総計画面積10,320平方メートルの敷地に2つのブロック（ブロックA：308戸のアパート、うち社会住宅200戸、商業住宅108戸）で構成されています。ブロックB：565戸の社会住宅、面積30～64平方メートルです。

記者は、このプロジェクトの公営住宅購入希望者を装い、ディエップという名のブローカーから、独占販売業者であるダン・コイ不動産サービス株式会社（DKRS）の担当者だと紹介された。30㎡のアパートの販売価格は1㎡あたり約2,600万ドン、1戸あたり7億6,800万ドンである。57㎡の2ベッドルームアパートの販売価格は1戸あたり約15億ドンである。

ブローカーによると、この社会住宅プロジェクトを購入する顧客は、3,000万ドンの頭金を支払い、その後10～20日以内に住宅頭金契約に署名し、商品価格の10％を支払います。30日後にさらに10％を支払い、さらに30日後にアパート価格の10％を支払い、売買契約に署名します。

ディエップという名のブローカーによると、住宅を購入する資格があるのは、ビンズオン省で働いており、ビンズオン省に不動産を所有しておらず、独身者の場合は月収1500万ドン以下、家族がいる場合は月収3000万ドン以下でなければならないという。

しかし、この社会住宅プロジェクトの隣にあるTT AVIOというプロジェクトの価格について尋ねられたとき、ディープという名の従業員は、このプロジェクトもDKRSによって独占販売されており、販売価格は1平方メートルあたり約2,900万ドンであると述べた。

約1キロ離れた「Phu Dong Sky One」というプロジェクトの価格は1平方メートルあたり3,050万ドンからとなっている。

一方、ディアン市では、ビーコンズグループの商業用アパートの多くが、販売価格が2,400万ドン/平方メートルと最低価格で、すぐに入居できる状態となっている。

ホーチミン市では、トゥティエム・グループ投資株式会社が投資する社会住宅プロジェクト「トゥティエム・グリーンハウス」が販売開始されました。広告によると、このプロジェクトの最低販売価格はVAT抜きで1平方メートルあたり2,500万ドンです。この価格は、これまで引き渡された多くの商業住宅プロジェクトの価格と同等であり、かなり高額とされています。

価格を統制するが、価格は依然として高すぎる

独立系不動産専門家のグエン・ホアン氏は、政府は社会住宅プロジェクトの開発に参加する民間企業に対する社会住宅価格の統制に関して明確な規制を設けていると述べた。

現行法では、プロジェクト投資家は、効果的な検査・監視メカニズムがないまま、実際の建設費に基づいて社会住宅の価格を決定する権限を有しています。したがって、社会住宅の価格が規定の計算式に従って決定されるかどうかは不確実です。監督機関は、賃貸購入型社会住宅の価格算定を監督する上で重要な役割を果たす必要があります。これは、社会住宅の価格が、国からの財政支援を受けていない市場に流通している商業住宅の価格と変わらない状況を回避するためです。

– テイランド不動産会社ゼネラルディレクター、ヴォー・ヴァン・ゴック氏

政令第100/2015/ND-CP号によると、社会住宅開発における投資家の利益は制限されています。具体的には、社会住宅の開発・販売による利益は、プロジェクト総投資額の10%を超えてはなりません。これは、投機的な投資を抑制し、社会住宅価格の過度な高騰を防ぐためです。また、販売価格も実際の費用に基づいて決定されます。社会住宅の販売価格は、土地代（該当する場合）、建設費、関連費用を含む、プロジェクトの実際の総建設費に基づいて決定されます。投資家は販売価格を算出し、管轄当局に提出して承認を得る必要があります。

「さらに、社会住宅価格への圧力を軽減するため、政府は社会住宅開発に参加する投資家に対して、土地使用料、付加価値税、法人所得税の免除や減額などの支援政策を実施している」とホアン氏は述べた。

しかし、この専門家は、現状では多くの欠陥があると指摘しています。具体的には、社会住宅の建設単価は現在1平方メートルあたり約1,350万ドンと高く、社会住宅の価格が高騰しすぎていることを示しています。

テイランド不動産会社のヴォ・ヴァン・ゴック社長は、現在の社会住宅価格は社会住宅建設投資家の価格コミットメントによってコントロールされていると述べた。国から税金、土地、信用といった財政支援を受ける場合、投資家は賃貸購入価格をコミットメントし、販売価格が市場価格を上回らないこと、そして利益率が10%を超えないことという2つの条件を満たす必要がある。しかし、コスト申告は投資家自身によって行われるため、投資家が社会住宅プロジェクトに費やした実際のコストを管理することは非常に困難である。

低所得者の住宅取得にかかる経済的負担を軽減するため、2014年住宅法では、投資家が社会住宅価格に国の優遇措置を織り込むことを禁止していました。しかし、投資資本価格に対する厳格な管理が不十分だったため、国の優遇措置と社会住宅価格が分離され、管理が困難になっていました。その結果、我が国の社会住宅価格は依然として高騰しており、人々の手の届かない水準をはるかに超えています。これが、経済的に余裕のない人々が社会住宅にアクセスする上で最大の障壁となっています。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-nhung-gia-nhu-nha-thuong-mai-d228678.html