ハノイのタウンハウスは大幅な損失を出し、市場回復時期を予測、初めてアパートを購入する際の注意点

2024年も市場は静か、ハノイのタウンハウスが大量に販売、ラムドン省がダラットの別荘ファンドの管理と使用に関する規制を発表…などが最新の不動産ニュースです。

不動産最新情報：ハノイのアパート市場における新規供給が大幅に減少。（出典：XD新聞）

消費は改善するも、回復の勢いは依然として弱い

VNDIRECTの最近の住宅不動産業界レポートによると、住宅購入者や不動産開発業者にとってあまり魅力的ではない高金利環境、依然として残る政策上のボトルネック、そして新規供給のほとんどが高級住宅分野からのものであることから、市場心理は慎重になっているという。

CBREによると、ホーチミン市で2023年上半期に販売されたマンション数は、供給量が前年比72%減、2022年下半期（約4,100戸）比2%減となる中で、前年比78%減、2022年下半期比69%減の約2,300戸となった。2023年上半期の吸収率はわずか59%（前年比-11パーセントポイント、2022年下半期比-133パーセントポイント）だった。ホーチミン市のマンションの吸収率が大幅に低下した理由は、市場に出ている4,100戸以上のマンションのうち、高級マンションセグメントの製品が70%以上を占めたためである。

ホーチミン市のマンションの平均プライマリー価格は、2023年第2四半期に2018年以来初めて下落（前年比4.8%減）しました。ハイエンド・ラグジュアリーセグメントは前年比4～6%の下落となりましたが、その他のセグメントは2023年第2四半期に前年比2～4%の上昇を記録しました。戸建住宅のセカンダリー価格は、2023年第2四半期において前四半期比で横ばいでした。

2023年上半期、ハノイのマンション市場における新規供給は大幅に減少（前年比52%減/同41%減の3,900戸、過去5年間で最低）し、消費も減少（前年比63%減/同27%減の4,000戸）した。2023年上半期の吸収率は109%（2022年下半期比22ポイント増）と高水準を維持した。

ハノイのプライマリーアパートメント価格は、2023年第2四半期において、中価格帯セグメント（前期比10%増、前年比15%増）を除き、全セグメントで前四半期比横ばいでした。一方、セカンダリーセグメントの平均価格は、戸建住宅とアパートメントともに前期比8%の上昇を記録しました。

VNDIRECTの専門家は、不動産企業が12兆5,610億ドン相当の社債を前倒しで積極的に買い戻すという前向きな兆候により、2023年後半と2024年後半に満期を迎える債券の価値が買い戻し前と比較してそれぞれ12％と10％減少し、債券の満期に対するプレッシャーが軽減されたとコメントした。ただし、特にキャッシュフローの困難に直面している不動産企業にとっては、プレッシャーは依然として高いままである。

VNDIRECTの専門家は、2023年の最初の6か月間に、企業が政令第08/2023/ND-CP号および決議第33/2023/NQ-CP号に従って債券の満期を延長し、銀行債務を延長した結果、不動産企業の倒産リスクがわずかに減少したことを発見しました。

住宅不動産市場の見通しについて、VNDIRECTの専門家は、来年も市場は低迷が続くと予想し、金融政策が緩和される2024年後半から回復がより明確になると考えています。以前の段階では、市場は供給過剰でインフレ率が非常に高かったのに対し、現在はプロジェクトの供給が非常に限られており、需要は依然として高いため、VNDIRECTの専門家は、現在の市場はより早く回復すると考えています。

数百億ドン相当の別荘が売りに出されている

民間信仰によると、旧暦の7月は、住宅購入や不動産投資など、重要な仕事を行うには不吉な月とされています。しかし、この旧暦の7月も不動産売買は活発で、その多くは数百億ドン相当のヴィラやタウンハウスです。

不動産取引チャンネルの調査によると、ハノイのシプチャー地区では、地域や立地に応じて数十棟のヴィラが440億～960億ドンの価格で売りに出されている。特に注目すべきは、敷地面積600平方メートル、間口80メートルを超えるヴィラが2100億ドンで売りに出されていることだ。

同様に、チプトラ市街地にある、敷地面積300㎡、間口12m、ヨーロッパから輸入された高級インテリアを備えたヴィラが960億ドン（1㎡あたり約3億ドン）で売りに出されています。また、敷地面積240㎡、敷地面積97㎡、3階建て、周囲に庭園、風通しの良い2つの間口、そして多くの車を駐車できる広い道路を備えたヴィラが720億ドンで売りに出されています。

調査によると、ハノイ西部の多くの都市開発プロジェクトでは、タウンハウスや別荘も大量に売却され、大きな損失が出ている。

例えば、ナムアンカン・スディコ市街地にある、敷地面積279平方メートル、3.5階建て、粗構造、外装仕上げ済みのタウンハウスが、1平方メートルあたり5,000万ドン、140億ドンで損失を出して販売されている。

昨年末、上記のタウンハウスは170～180億ドンで売りに出されていました。また、この都市部における不動産の平均価格は、1平方メートルあたり8,000万～1億2,000万ドンの間で変動しています。

ハノイ東部地域の調査によると、100億ドンから数百億ドンの価格の別荘も損失を出して販売されているケースが多い。

特に、ビンホームズ・オーシャンパーク2都市圏プロジェクト（フンイエン省ヴァンザン市）において、ヴィラやタウンハウスが赤字で売却されているという情報が不動産市場に頻繁に出回っています。これらの不動産商品は、投資家との売買契約価格と比較して15～30%の赤字で売却されています。

実際、多くの不動産市場調査機関が最近発表した市場レポートによると、市場センチメントの弱さと支払い難により、ヴィラおよびタウンハウス市場の第1四半期および第2四半期の取引活動はほぼ凍結しており、一部の大規模プロジェクトは一時的に取引を停止しています。

特に注目すべきは、銀行が不動産ローンの与信枠を縮小したことにより、一部のプロジェクトで手付金の返還や返金が相次ぎ、購入者が支払い不能に陥ったことです。支払い能力を超えるレバレッジをかけていた多くの投資家は、優遇金利制度の終了に伴い、損失を計上せざるを得ませんでした。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は、現在、タウンハウスやヴィラの所有者が売却、あるいは損失を出して売却せざるを得ない理由は数多くあると述べた。中でも注目すべきは、多くの投資家が資金を引き揚げ、投資方針を変更したいと考えていることだ。また、多くの投資家が大きなレバレッジをかけており、それを制御できなくなった際に、一斉に売却せざるを得ない状況にあることも理由の一つだ。

ダラットの別荘基金の管理と使用に関する規制の制定

ラムドン省人民委員会は、ダラット市の国有別荘基金の管理と使用に関する決定第53/2023/QD-UBND号を発行した。

ラムドン省人民委員会の分類によれば、ダラット市内には166軒のヴィラがあり、3つのグループに分かれている。グループ1のヴィラは、建築芸術、景観、歴史、文化的価値の点で典型的な価値を持つヴィラで、3軒のヴィラを含む。グループ2のヴィラは、グループ1には属さないが、建築芸術、景観、歴史、文化的価値を持つヴィラで、69軒のヴィラを含む。グループ3のヴィラは、グループ1とグループ2のいずれにも属さないヴィラで、94軒のヴィラを含む。

国有ヴィラ166棟のうち、30棟は取り壊され、25棟はヴィラを担当する代理店やヴィラを借りる個人や企業のニーズを満たすために改装、修繕、改修され、建設が行われた。

同地区における国有別荘基金の管理と使用に関する規則を公布する決定には、総則、各論、実施組織など3章16条が含まれている。

省人民委員会は、建設局に対し、規制に従って別荘リストの検討、調整、確定において関係機関と連携し主導権を握り、組織や個人がこれらの規制を知り、実施できるように規制の実施を指導するよう指示した。

同時に、関係機関と緊密に連携し、分類された別荘のリストを公表し、定期的に検査してこの規制の実施を促します。

省人民委員会は、天然資源・環境部、文化・スポーツ・観光部、財務部、計画投資部、ダラット市人民委員会、ダラット市住宅管理センターに対し、それぞれの機能と任務に応じて、関係部門および部署と連携し、土地の割り当て、土地の賃貸、土地の回収に関する手続きの実施を指導し、規定に従って別荘の土地管理を検査および審査するよう指示する。