マン・ナム氏はホーチミン市ビンチュン区のプロジェクト内のアパートを約34〜35億ドンで購入したいと考えているが、ここ数週間、資金を借り入れるのに適切な商業銀行を見つけられていない。
あらゆるインセンティブがあるにもかかわらず、住宅購入のための資金を借りるのは依然として困難
ナム氏は以前、投資を決める前に、プロジェクトの立地、取引価格、そして居住環境について何ヶ月もかけて調査しました。しかし、ベトコムバンク、MBバンク、 HDバンク、TPバンクなど、住宅ローン優遇パッケージを提供している4～5の商業銀行に問い合わせたところ、関心のあるプロジェクトアパートの購入を支援してくれたのはたった1行だけでした。
多くの銀行が優遇住宅ローンパッケージを提供していますが、条件を満たすのは依然として困難です。
銀行の融資担当者は、このプロジェクトはピンクブックに該当しないため、審査リストに載っており、融資を一時的に停止していると述べた。現在、融資を受け付けているのはTPBankのみで、金利は最初の12ヶ月で年利約6.6%、最初の18ヶ月で年利約7.1%、最初の36ヶ月で年利約7.9%となっている。優遇期間終了後、金利差は約3%に調整される予定だ」とナム氏は説明した。
一部の銀行の融資担当者は、顧客に対し、前述のプロジェクトのマンション購入資金を借りる際に、他の不動産資産を担保に利用できると「アドバイス」していた。ナム氏は「誰もが抵当に入れる不動産を持っているわけではない。ほとんどの借り手は、購入予定のマンションを担保にしていることが多い」と疑問を呈した。
ピンクブックがなく、売買契約書のみで構成されている物件のアパート購入資金を借りたい多くの顧客にも、同様の状況が見られます。実際、近年、当局はピンクブックの発行における困難や障害を取り除くために多大な努力を払ってきました。しかしながら、現在に至るまで、入居から何年も経っているにもかかわらず、ピンクブックが発行されていない物件が数多く存在します。
ホーチミン市農業環境局の最新データによると、商業住宅開発プロジェクトにおけるピンクブック発行手続きの問題により、市内には未解決の記録がまだ81,000件以上あるという。
誰もが住宅購入資金の調達に苦労するわけではありません。ホーチミン市ヒエップビン区在住のゴック・クオック氏は、ベトコムバンクがマンション購入資金として15億ドン超の融資を実行したと語りました。当初3年間は年5.5%の優遇金利が適用され、融資期間は最長40年です。平均すると、毎月1,000万ドン超の元本と利息を支払っていますが、その後は支払額が徐々に減少し、優遇期間後の金利は年約9%になります。
「妻も私も35歳未満なので、若者向けの優遇融資パッケージを利用できます。ローンの申請もそれほど複雑ではなく、融資期間は最長40年なので、とても安心です」とクオック氏は語った。
注意事項
記者の記録によると、サコムバンク、BIDV、アグリバンク、TPバンク、HDバンク、VIB、SHB、VPバンク、ACBなどの一連の商業銀行が、政府と国立銀行の政策に従って、住宅ローンの借り手、特に若い顧客向けに多くのインセンティブパッケージを導入している。
これらの優遇パッケージでは、最初の12ヶ月間は年6～7%、次の12～36ヶ月間は年7.5～8.5%の金利が適用されます。その後は変動金利となり、通常、基本金利に年3%程度のマージンが加算されます。お客様が債務を早期に返済した場合、ペナルティ手数料は以前ほど高くなく、通常、最初の1～3年間は未払い債務の1～2.5%となります。
さらに、従来の融資パッケージとの違いとして、多くの銀行が融資期間を30年、40年、さらには50年に延長していることが挙げられます。これにより、顧客は毎月の返済負担を軽減し、長期的な財務計画を立てやすくなります。また、レッドブック（信用度の高い物件）のタウンハウス購入や、100億～200億ドンといった高額融資の場合、元本据置期間を5～10年としている銀行もあります。
しかし、新韓銀行ベトナム支店リテール事業部長のチン・バン・ヴー氏は、住宅ローンの借り手は今から年末にかけて金利要因に特に注意する必要があると述べた。なぜなら、第3四半期末と第4四半期初めには、融資金利が上昇することが多いからだ。
「借り手は明確な計画があれば、低金利の時期を利用して安価な資金を調達すべきです。また、年末の金利上昇の可能性も考慮し、債務返済能力を見極める必要があります」とブー氏は勧告した。
金融専門家のフイン・チュン・ミン博士は、2025年後半と2026年の貸出金利水準は若干上昇する可能性があると述べた。同博士によると、住宅購入者は優遇金利の性質を理解する必要がある。年3.99%や年5%といった非常に低い金利は通常、最初の6ヶ月から2年間のみ適用され、その後は変動金利に切り替わる。その際、実際の金利は、基準金利にマージン（通常は年3%～4%）を加えた値に応じて大幅に上昇する可能性がある。
ミン氏は、「例えば、2022年から2023年にかけては、基準金利（通常は1年定期預金金利）の急上昇により、変動金利が年8%から14%に上昇し、金利コストが30%から40%増加しました。借り手は、金利上昇シナリオにおける債務返済能力を計算する必要があります」と述べました。
さらに、借り手は融資契約の条件、特に早期返済に対するペナルティ（通常、未払い債務の1%～5%）や、ローン保険や早期債権回収条件といった必須条件についても慎重に検討する必要があります。住宅購入者は、少なくとも3つの銀行に相談し、最適なパッケージを見つける必要があります。
「借り手は、ローンを支払ったのに住宅を受け取れないという状況を避けるために、プロジェクトの「中断」や売買契約の問題など、不動産関連の法的リスクにも注意を払う必要がある」とミン博士は指摘した。
不動産事業向け融資が急増
6月30日時点の国立銀行のデータによれば、経済に対する信用の伸びは17.2京ドンを超え、昨年末に比べて9.9%増加した。
信用の伸びは主に重点分野と生産・事業に集中しており、不動産事業活動向け信用は18.47%増加しました。
出典: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm
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