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| 最新の不動産情報：2022年12月31日現在、国土の自然面積は33,134,482ヘクタールで、そのうち農地面積は28,002,574ヘクタール、非農地面積は3,961,324ヘクタール、未利用地面積は1,170,584ヘクタールとなっている。（写真：HA） |
2022年国土面積統計の結果を公表します
天然資源・環境省のレ・ミン・ガン副大臣は、2022年の全国の土地面積統計の結果を承認し発表する決定第3048/QD-BTNMT号に署名し、発布した。
統計によると、2022年12月31日現在、国土の総自然面積は33,134,482ヘクタールで、そのうち農地面積は28,002,574ヘクタール、非農地面積は3,961,324ヘクタール、未利用地面積は1,170,584ヘクタールとなっている。
2022年の土地面積統計を全国一律で使用します。
各省、中央直轄市の人民委員会は、2022年の地方土地面積統計結果を規定に従って組織や個人に統一的に公開、提供するよう指導する責任を負っている。
2023 年の土地統計結果の変更を更新および調整するために、2022 年の土地面積統計を定期的に確認および検討する必要があります。
土地面積統計は、天然資源環境省の土地統計・目録ソフトウェア（TK-Online および TK-Desktop）で作成され、報告されます。
首相の電報を受けて、不動産は資本へのアクセスが容易になると予想される
不動産市場は、法的問題に加え、資本の「引き締め」によって過去1年間困難に直面してきました。政府は継続的に多くの会議を開催し、市場の障害を取り除くよう指示を出してきました。
最近、首相は、不動産市場が安全、健全かつ持続的に発展するための多くの解決策を関係各省庁および部門に指示する内閣指令第993号を発令しました。
特に、首相はベトナム国家銀行総裁に対し、商業銀行に対し、不動産部門への信用貸付を促進し、適切な解決策を持ち、金利を下げるためにコストを削減するよう指示するよう要請した。
併せて、不適切で煩雑かつ費用のかかる行政手続きを削減し、企業、不動産プロジェクト、住宅購入者がより便利に融資を受けられるようにします。実現可能で迅速な実施が見込まれる不動産プロジェクトには、特別な融資促進政策が実施され、成長の推進力となり、市場を活性化させます。
不動産業界は、住宅購入者と企業の両方がより容易に資本にアクセスでき、より良い金利が得られると期待し、非常に喜んでいます。
Dat Xanh Mien BacのジェネラルディレクターであるVu Cuong Quyet氏は、これは限られた資金源と高い貸出金利の状況下で、資金源を解放し不動産市場を支援する政府の取り組みであると評価した。
首相は、政府は年初から資本問題の解決に多大な努力を払ってきたものの、改善は見られるものの、まだ明確ではないと述べた。現在、首相は企業と住宅購入者の双方にとって有益な資本に関する多くの解決策を盛り込んだ電報を継続的に発信している。これにより、年末には不動産市場の流動性が向上することが期待される。
「最近、住宅購入者は銀行から融資を受けられるようになりましたが、融資条件は依然として厳しく、金利は9～10%と依然として高い水準にあります。企業にとって11～13%という金利は非常に高い水準です」とクエット氏は現状を述べた。
彼は、企業にとって融資は常に必要であり、市場が厳しい時には、企業はさらに借入を増やす必要があると述べた。しかし、現状は厳しい状況で金利も高いため、企業は事業拡大のために多額の資金を借り入れる勇気はなく、事業の維持のためにのみ借り入れを行っている。
ダット・サン・ミエン・バック銀行総裁は、首相は指示を出しているものの、進捗をいかに加速させるかは銀行次第だと述べた。
首相の指示により、銀行の融資プロセスが迅速化され、購入者や投資家の資金調達が容易になることを期待しています。市場が開放され、取引が円滑に進むよう、銀行は住宅購入者への融資において、過度に慎重になったり、厳格になったりすべきではありません。特に、融資金利は、現在、投入動員金利が非常に低いため、年間8～8.5%程度の適度な水準に維持されるべきです。
安全性指標が良好な企業に対しては、銀行は融資を検討し、資産評価条件を緩和し、住宅ローンの条件を緩和すべきです。また、売却可能なプロジェクトに対しても、銀行は融資を行うべきです。「銀行が過度に慎重になるということは、過剰資本につながる」とクイエ氏は述べました。
G6グループのグエン・アン・クエ会長は、政府と国家銀行の貸出金利を引き下げる政策は2023年2月から実施されていると述べた。しかし、実際の引き下げは予想通りではなかったものの、2022年末の15％から2023年第4四半期初めには年率11～11.5％に引き下げられた。
「首相の指示を受け、貸出金利をさらに引き下げ、年10.5%程度に調整する適切な時期になると予想されます。12ヶ月または24ヶ月の固定金利融資パッケージについては、12ヶ月固定で年7.5～8%程度、24ヶ月または36ヶ月固定で年8～9%程度に下がる可能性があります」とクエ氏は述べた。
さらに、邵氏は融資条件が「緩和」されると予想している。これにより、銀行は資金を供給できるようになり、個人や企業は資金調達が可能になる。
「不動産だけでなく、経済全体のキャッシュフローが悪化しています。不動産は多くの産業と関連する重要な産業です。そのため、市場に一定の資金を『注入』し、同時にキャッシュフローの循環を促進する必要があります。銀行が不動産に資金を『注入』し、企業に銀行資本を『注入』すれば、キャッシュフローの循環が改善され、経済はより良く発展するでしょう」と邵氏は分析した。
一方、経済専門家のディン・テ・ヒエン氏は、政府による解決策や指示は不動産市場に非常に好影響を与えると評価しているものの、不動産価格は以前に比べて上昇しすぎているため、さらに下がる必要があると述べた。
賃貸オフィスとリゾート不動産セグメントにおける対照的な動向
建設省が発表したデータによると、2023年第3四半期にはクラスAのオフィスプロジェクトが最も多く選ばれ、特に外国企業を中心に多くの新規顧客を獲得しました。
前四半期の賃貸取引の大部分はオフィス移転によるものでした。多くのテナントは、ニーズに合わせて柔軟な賃料設定が可能な、質の高い新築物件が豊富な都心部を好みました。
特にハノイでは、オフィス供給量が前四半期比1%増の216万㎡に達しました。2023年第3四半期には、グレードAオフィスプロジェクト「ロッテモール・ウエストレイク」が、2万2,000㎡を超える賃貸可能床面積を市場に提供しました。
ホアンキエム区のクラス A オフィスの賃貸価格は約 1,000,000 VND/ m2 /月、ハイバーチュン区は約 750,000 VND/ m2 /月、カウザイ区は約 700,000 VND/ m2 /月、クラス B オフィスの平均賃貸価格は約 480,000 VND/ m2 /月です。
建設省の報告によると、ホーチミン市では、賃貸可能面積が93,000平方メートルを超える4つの新規プロジェクトが市場に参入したことで、オフィス供給が前四半期比3％増加した。
2023年第3四半期には、トゥーティエム新都市圏がグレードAプロジェクト「ザ・メット」と「ザ・ホールマーク」の2つの物件で新規供給の90%を占め、新規供給の大部分を占めました。1区中心部も、ウォーターフロント・サイゴン（グレードB）の改修後の再オープンとグレードCプロジェクト「L'MAK ザ・シグネチャー」の参入により、同四半期の新規供給の10%を占めました。
したがって、1区中心部のクラスAオフィスの賃貸価格は約1,320,000 VND/ m2 /月、1区中心部のクラスBオフィスの賃貸価格は約720,000 VND/ m2 /月です。
オフィス賃貸セグメントの好調な変化とは対照的に、リゾート不動産セグメントは第3四半期も低迷が続きました。その結果、ホテル・リゾート市場は、クアンビン省のバン温泉＆リゾート、ラオカイ省の5つ星リゾート「レディヒル・サパ・リゾート」、ビンディン省のリゾート、ヘルスケア、住宅地であるホイヴァン温泉など、複数のプロジェクトが開業・販売開始され、新規供給が相次ぎました。
リゾート不動産の販売については、新規供給は前四半期と比較して引き続き減少しています。一部の市場調査機関によると、7月と8月は新規リゾート不動産の取引件数が非常に少なかったとのことです。
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| 販売中のリゾート不動産については、新規供給は前四半期と比較して引き続き減少しました。（出典：Dan Tri） |
需要と預金の低さから、多くの投資家が製品を市場に投入する際に慎重になり、このタイプの不動産の新規供給は2023年に継続的に減少することになります。
メカニズムと政策の影響に関する調査結果によると、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）の調査では、不動産ビジネスが前向きな兆候を見せ始めていることが示されています。
多くの企業は債務再編、事業運営の再構築、そして法的・資本的に問題のない新規プロジェクトの実施に成功しています。しかしながら、多くの企業は依然として、取引上の困難、土地法上の問題など、多くの困難や課題に直面しており、また、期限到来の債券返済のプレッシャーにより、依然として多くの困難や課題に直面しています。
52/63地域の報告によると、2023年第3四半期の不動産在庫は約16,940戸です。在庫は主に個人住宅用不動産とプロジェクト用地のセグメントに集中しています。
ビンズオン省の土地価格が大幅に上昇
ビンズン省では、アパート市場の活気とは対照的に、2021年初頭から現在に至るまで、投資家による土地開発プロジェクトはごくわずかです。一方で、価格水準が依然として非常に手頃で、産業とインフラの力強い発展による成長ポテンシャルが高いため、土地需要は常に非常に高くなっています。ビンズン省の土地価格調整を引き起こしたのは、土地の希少性と市場全体の状況です。
トゥアンアン市とディアン市の2つの都市では、中心部や工業団地付近の土地プロジェクトは現在、1平方メートルあたり4,000万ドンから販売されています。これは、トゥドゥック市内の隣接地域と比べると半額程度であることから、魅力的な価格と考えられています。さらに、トゥアンアン市とディアン市は人口密度が高く、経済発展もトゥドゥック市に劣っていません。
さらに離れたベンカットとタンウイエンの土地市場も、1平方メートルあたり1,700万ドンに達しています。注目すべきは、過去1年間、この2つの地域では新規の土地プロジェクトの販売は行われていないものの、価格は着実に上昇していることです。これらの地域はビンズオン新都市に隣接しており、多くの大規模工業団地が安定的に稼働し、多くの労働者を惹きつけていることから、大きな潜在性があると見られています。
一方、フージャオとバウバンは新興市場と考えられているが、行政の中心エリアや工業団地の近くでは、1区画あたり10億ドン未満の土地を見つけるのは「珍しい」ことだと考えられている。
実際、近年ビンズオン省の土地市場は好調に成長していますが、これはすべて、明らかになった現実的な潜在的要因によるものです。具体的には、ビンズオン省は最大の工業中心地であり、長年にわたり外国直接投資（FDI）誘致において上位3位以内にランクインしており、経済は目覚ましい成長を遂げています。
特に、ビンズオン省は持続可能な発展の拠点として、スマートシティやクリエイティブ都市圏の建設を推進しています。一連の交通インフラや社会インフラへの投資が行われているため、地価の上昇は全く理にかなっています。
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