
ラムドン省農業環境局の報告によると、同省南東部では現在、観光地、都市部、商業住宅、工業団地などの開発プロジェクトが14件あり、土地評価単位の募集を行っている。そのうち8件の観光プロジェクトは困難に直面している。
ジレンマに陥るビジネス
土地評価の遅れにより、企業は土地使用料や土地賃借料の支払いが不可能となり、計画通りの建設プロジェクトの実施が困難になっています。この状況は、投資の進捗、支出、そして地域全体の開発に深刻な影響を与えています。
具体的な行き詰まりプロジェクト8件には、コンサルティング会社が土地評価を実施中のホンロムヒル(Hon Rom Hill)、コンサルティング会社選定中のロイヤルルビーヴィラ(Royal Ruby Villa)とオーシャンバレー(Ocean Valley)、計画が行き詰まっているハニービーチ(Honey Beach)とホアセン(Hoa Sen)、そしてリストから削除される予定のNDMREAL、タンダイズオン(Tan Dai Duong)、デラジー(De La Gi)の3件が含まれます。さらに、デルタバレー・ビントゥアン社(ノバランドグループ傘下)が投資する約1,000ヘクタールのノバワールド・ファンティエット・スーパープロジェクトも、長年にわたり土地評価の実施に苦戦しています。
合併前、ビントゥアン省人民委員会は、具体的な土地価格がまだ決定されていないプロジェクトが数十件あると述べていました。この遅延は社会資源の浪費を招いただけでなく、地域の発展を阻害していました。
この問題は法改正によってさらに複雑化しています。2024年8月1日発効の土地価格に関する規則に関する政令71/2024/ND-CP号以降、土地評価プロセスは2つの方向に分かれています。年払いで土地をリースするプロジェクトの場合、省はK係数法を適用できます。これは、価格表の土地価格に調整係数を乗じて具体的な価格を決定する方法で、より簡便かつ迅速です。一方、リース期間全体を一括払いでリースするプロジェクトでは、剰余金、比較、収益など、複雑な手法を適用する必要があります。これらの手法には、完全な法的文書、豊富な市場データ、そして外部のコンサルティング機関の活用が求められます。
現実には、必要な評価書類を作成できる資格を持つコンサルティング会社はごくわずかです。多くのコンサルティング会社は法的リスクを懸念したり、高額な見積もりを提示したりするため、選定プロセスは困難を極めます。適切な部署が選定されたとしても、多くの部署や支店が関与するため、書類の作成と評価プロセスは長期化します。
ノヴァワールド・ファンティエットからの教訓
こうした状況の典型的な例として、ラムドン省ティエンタン区のオーシャンバレー・ツーリズム・コンプレックス・プロジェクトが挙げられます。ノバワールド・ファンティエットという商号を持つこのプロジェクトは、 観光エリアにおいて既に多くの施設が稼働しており、一部は建設中です。計画通り、プロジェクト全体は2028年末までに完成する予定です。しかし、土地利用形態が年間リースから全期間一括リースに変更されたため、財務上の義務を果たすためには具体的な土地価格の決定を待つ必要があります。プロジェクト全体は2028年末までに完成する予定です。
ノヴァワールド・ファンティエット・プロジェクトの敷地面積は986ヘクタールを超え、これまでに投資家は8,000件を超える不動産物件のうち1,300件以上を顧客に引き渡しました。
ラムドン省人民委員会のグエン・ミン副委員長は、これまでのところ、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトの困難と問題は基本的に解決されていると述べた。
ミン氏は、財務省が省人民委員会に、特定の土地価格を評価するための評議会と作業部会を2025年7月に設立するよう助言することを提案した。
ノヴァワールド・ファンティエット・プロジェクトは、2025年6月27日に、省人民委員会から土地利用形態を一時借地権に変更することを許可されました。現在、農業環境局は、本プロジェクトの一時借地権料徴収の根拠となる具体的な土地価格を決定するため、費用見積りを実施し、コンサルティング機関を選定しています。
グエン・ミン氏は、省南東部におけるプロジェクトの具体的な土地評価について、農業環境局に対し、法規制に従って実施すべきプロセス、手順、措置に関する内容を早急に検討・まとめるよう要請した。特に、関係部局、支局、地方自治体に対し、文書の提供を要請し、既に決定された具体的な土地価格の確定に関連するすべての作業を確実に実施することが急務である。
ミン氏はまた、具体的な土地価格を決定するためのコンサルティングパッケージの予算見積を省人民委員会に提出し、すべての作業を計算し承認を得るよう要請しました。コンサルティング機関を選定するために各部署に積極的に連絡を取り、プロジェクトの土地価格決定への参加を要請する通知を積極的に送付してください。
投資資源を無駄にしない
ラムドン省人民委員会によると、近年、同省南東部では40件以上のプロジェクトで土地価格が未確定のままであり、投資資源と社会資源が浪費されている。しかし、地方の決意のおかげで、現在までにさらに21件のプロジェクトで土地価格が算定され、財政的義務を果たし、今後の施策の実施に向けた基礎となっている。
出典: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html
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