家賃はどんどん高騰している

2024年8月下旬、スターバックスがホーチミン市1区ハントゥエン11-13番地にある最高級店舗を7年間の営業を経て閉店するというニュースに、多くの人々が驚きました。この店舗は多くの客で賑わっていました。さらに多くの人々を驚かせたのは、契約満了後にスターバックスがこの店舗を返却し、地主が月額7億ドンから7億5000万ドン、年間約90億ドンに賃料を値上げしたことです。

優良地の代金支払い競争

ビジネスマンや不動産賃貸業に従事する人にとって、上記物件の賃貸価格はそれほど高くありません。

実際、同じハントゥエン通りや近隣の通りには、はるかに高い賃料の物件が存在します。例えば、数ヶ月前にオープンしたばかりの日本の有名コーヒーチェーン「%Arabica Coffee」の物件は、月額7億ドンにも達します。

ホーチミン市中心部の一等地が長年空き地となっていた。写真：PHAM DINH

しかし、こうした超高級店舗は、独自の戦略を持つ企業向けに限られます。商品やサービスの販売だけで利益を上げたい企業にとっては、生き残るのは非常に困難でしょう。

スターバックス・ハントゥエン店が閉店する数か月前、ハイランドコーヒーなど、一連の有名ブランドがグエンドゥ通りとパストゥール通りの角にある店舗を返還しました。また、YEN寿司はドンコイ通り8番地の支店を閉店しました。MIAのスーツケース・ハンドバッグ店も、数か月前にフードン交差点の店舗を返還しました。この店舗も月額賃料が最大7億ドンで、わずか5年の間に4つの大手ブランドに譲渡されました。

実際、物件が高額で、経済難を背景に企業が借りることができず、返却を余儀なくされるという状況は今に始まったことではなく、2020年に新型コロナウイルス感染症のパンデミックが勃発して以来、現在に至るまで続いている。グオイ・ラオ・ドン紙の記者によると、現在もホーチミン市中心部の繁華街沿いにあるグエンフエ、レ・ロイ（1区）、ヴォ・ヴァン・タン（3区）、グエンチャイ（5区）、グエン・ヴァン・リン（7区）、ファン・シク・ロン（フーニャン区）など、多くの物件が入居者なしで「閉店」状態、あるいは賃貸に出されても閉店が続いているという。

レ・ロイ通り（1区）は約550メートルの長さで、ホーチミン市中心部で最も美しい通りの一つであり、パストゥール通り、ナム・キー・コイ・ギア通り、グエン・フエ通りといった「黄金の」通りと交差しているが、現在約15店舗が空き店舗となっている。この通りにある土産物店の店長、グエン・ハンさんは、周辺の多くの店が閉店した理由は、1日あたり2,500万～3,000万ドン、月間8億～9億ドンにも及ぶ家賃を支払えなかったためだと語る。この家賃には人件費、税金、資本金などが含まれている。店主の中には、当初の経営状況を予測していなかったため、支払能力を超える価格で賃貸したために経費を賄えなくなり、数ヶ月しか入居していないにもかかわらず、閉店して別の場所に賃貸しなければならなかったという人もいる。

「宝石店、有名なPLミルクティーチェーン、旅行代理店など、家賃を払えなくなった店が次々と戻ってきました。今のところ、家賃が高すぎるため、再び借りる店はありません。観光客は多いのに買い手が少ないので、家主に家賃の値下げをお願いしているところです。来年まで持ちこたえられるかどうか分かりません」とハンさんは心配している。

ル・ロイ48番地にある、地上1階、地上2階建ての住宅の仲介業者ホアン・タン氏によると、この住宅の所有者は月額1万2000米ドル（約3億ドン）で、4ヶ月分の敷金、2ヶ月分の前払い、最低2年間の賃貸契約を条件に提示しているという。なお、この住宅はTTウォッチストアが「逃げ出した」ため1年以上空き家となっているが、所有者は賃料の値下げを拒否している。

「レ・ロイ通りでビジネスやブランディングのためにスペースを借りたい場合、価格が月額1万～1万2000米ドルと非常に高額なので、慎重に検討する必要があります。多くの顧客はこの賃料を支払うことができず、数億ドンの保証金を失うことを受け入れざるを得ません」とタン氏は説明した。

グエンチャイ通り（5区）はかつてホーチミン市の「 ファッションストリート」として知られ、靴、衣服、ハンドバッグ、帽子、眼鏡などを販売する何百もの店が軒を連ねていました。しかし、商売の不振と家賃の高騰により、多くの人が商品を処分したり、店舗を移転したりする看板を掲げています。

デザイナーズマタニティドレスショップ「Mdl」の代表ファム・ゴック氏は、14.5㎡のスペース（地上1階、地上1階、小型倉庫1棟を含む、使用可能面積35㎡）を、月額賃料6,000万VND、譲渡価格2億5,900万VND（エアコン、照明、看板、保証金などを含む）で譲渡し、業態転換を希望していると述べた。ゴック氏は「ファッションの売上は減少している一方で賃料は高く、市場に見合っていない。何度も交渉を重ねたが、成果が上がらず、譲渡を決意した」と説明した。

近隣のNNファッションストアのオーナー、ハ・フオン氏も、「引退」に伴い、すべての商品を売却し、1階80㎡のスペースを賃貸に出したいと話している。現在の賃料は月額4,500万ドンで、借主は最低1年間の賃貸契約と2ヶ月分の敷金が必要となる。棚やカウンターなどの費用を節約できる。しかし、調査によると、フオン氏は販売を中止し、店舗を返還した。地主は事業を支えるために値下げを拒否し、毎年定期的に値上げを続けていたためだ。

家賃を下げるより空けておく方が良いです！

環境に優しい消費財とクリーンフードの販売を専門とするテナント、レ・ティ・トゥ・ウイエンさんは、かつて1区グエンフエ通りに月2,000万ドンでスペースを借りていたものの、敷金を返還されたにもかかわらず、わずか3ヶ月で閉店したという。この通りは混雑しているものの、主に若者や中程度の消費力を持つ消費者が多く、得られる収入では経費を賄えないからだ。

その後、ウイエン氏はオンラインチャネルの開発に注力し、約4万人にリーチするのに1日あたり約20万ドン、月間約600万ドンの広告費しかかからないことに気づきました。成約率は0.5%で、店舗の月間注文数は200件でした。オンラインストアは人工知能（AI）のおかげで、どこにいてもターゲットを絞って顧客にリーチできるため、注文への転換率は非常に高いです。「現在の小売スペースの価格は不当に高いです。オンラインチャネルの開発により、賃料は大幅に下がり、徐々に本来の価値に戻るでしょう」とウイエン氏は予測しました。

最近、ホーチミン市の高級食品店チェーンが、3区グエンディンチエウ通りで10年以上営業してきた最初の店舗を、地主の「不当な値上げ要求」により閉鎖した。このブランドの創設者によると、上記の店舗は40平方メートルにも満たない面積で非常に古く、エアコンは頻繁に故障し、雨が降ると濡れてしまう。また、隣の店舗と壁を共有しているため改装も難しいが、家賃は最大6,000万ドン/月だという。

上記の食品店は閉店から3ヶ月以上が経過した現在も、店舗は賃貸物件として出ており、新規顧客は見つかっていない。「この賃料と店舗の状態を考えると、ブランド化のために多額の賃料を支払える『大物』か、『自己満足』の経営者しか借りられず、一般の事業者は賃料を支払うことができない」と、この小売チェーンの代表者はコメントしている。

F&B業界の専門家であり、F&B Investment & FoodEdu Academy会長のホアン・トゥン氏は、オンラインチャネルは急速に成長しているものの、収益への貢献度は依然として低く、収益の大部分は依然としてオフラインチャネルから得られていると述べた。そのため、商業施設は依然としてF&B業界において重要な位置を占めている。「需要を下回る供給不足により、優良な立地の賃料が上昇しているだけでなく、一般的な商業施設の価格も上昇傾向にある」とトゥン氏は述べた。

董氏は、慣習上、家主は常に顧客に保証金や前払い金を要求し、インフレを理由に毎年または定期的に家賃を値上げすることで「優位に立っている」と述べた。多くの家主は財務状況が良好であるため、家賃を下げようとせず、家賃を維持するために6ヶ月から1年間空室のままにしておくことができる。「店舗に関しては、家賃を維持するのは良いことですが、値下げの見込みはほとんどありません。飲食店経営者は、事業を始める前に、この点をコストとして考慮する必要があります」と董氏はアドバイスした。

一方、住宅や建物の賃貸および転貸を専門とするVNO投資開発株式会社のグエン・ホン・ハイ会長は、企業が閉鎖して建物を返却する理由は、必ずしも賃料が理由ではなく、もはや必要性がないか、将来的に事業が成り立たないと認識していることかもしれないと述べた。

美しい建物は依然として需要がある

飲食業界の専門家によると、好立地に多額の投資を行っているコーヒー・飲料チェーンには、カティナット・コーヒー＆ティー、ペー・ラ、フック・ロン、ハイランドなどがある。しかし、これらのうち、カティナット・コーヒー＆ティーとペー・ラは同じオーナーが所有している。投資家が現段階でこのチェーンを強力に展開している目的は、株式売却など何か他の目的があるのか​​もしれない。そのため、通常の利益獲得のために事業を展開しているブランドと比較することはできないだろう。

実際、スペースが不足している地域では、賃料は上昇するものの、下落することは滅多にありません。典型的には、1区中心部の美しいスペースや、スターバックスが最近借りたハン・トゥエン通りのスペース、ホー・コン・ルアのロータリーにあるスペースなどは、大手の飲食店やチェーン店の賃貸を常に「探している」状態です。

出典: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm