ハノイのマンション価格は引き続き上昇、土地熱は主に投機筋の金儲けの策略、許可なく土地利用目的を変更するケース7件…などが最新の不動産ニュースです。
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| 2024年5月、他のほとんどの不動産セグメントおよびタイプへの関心が減少する中、ハノイのアパートメントは9%の関心度で唯一増加したセグメントでした。（写真：リン・アン） |
ハノイのアパート価格は上昇を続ける
Batdongsan.com.vnのビッグデータによると、2024年上半期は3ヶ月連続で好調な伸びを見せましたが、ハノイのマンション市場は2024年4月以降、減速傾向に転じました。具体的には、2024年4月には、ハノイのマンションへの関心度と掲載物件数がそれぞれ30%と2%減少しました。しかし、この下落は4月のみで、5月以降は徐々に持ち直し、ハノイのマンション市場は持ち直しました。
2024年5月、他のほとんどの不動産セグメントおよびタイプへの関心が低下した一方で、ハノイのアパートメントは唯一関心が高まり、9%の関心が寄せられました。5月と比較すると、2024年6月の関心は横ばいでした。
実際、2024年5月末から現在に至るまで、わずか1ヶ月強の停滞を経て、アパート価格は新たな水準を更新し続けています。これは、ハノイのアパート価格が引き続き上昇していることを意味します。
例えば、Batdongsan.com.vnの調査によると、Vinhomes Smart Cityプロジェクトでは、建物、立地、バルコニーの向きによって異なりますが、2024年4月下旬から5月上旬にかけて1ベッドルーム＋1アパートメントの価格は1戸あたり24億～26億ドンでしたが、現在のこのタイプのアパートメントの希望価格は1戸あたり27億～28億ドンです。同様に、スタジオアパートメントの価格は1戸あたり18億～19億ドンで、2024年6月と比較して平均1億5,000万～2億ドン上昇しています。このプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルーム、または3ベッドルーム、2バスルームのアパートメントも、約2か月前と比較して2億～2億5,000万ドン上昇しました。
ゲメック・プロジェクトでは、2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの価格が、1戸あたり27億～28億ドンから27.5億～29億ドンに値上がりしました。特に、このプロジェクトには2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントがあり、オーナーは1戸あたり30億ドンを超える価格を提示しています。
ナム・チュン・イエン地区の2ベッドルーム・アパートメント（主に中古）も、価格が28～30億ドン/戸から31～34億ドン/戸に上昇しました。ハンディレスコ・プロジェクトの2ベッドルーム・2バスルーム・アパートメントも、5月の40～42億ドン/戸から43～45億ドン/戸に上昇しました。
ハノイ・センターポイント、タイムズタワー、ゴールデンパレスなどのレ・ヴァン・ルオン通りのプロジェクトや、チュンホア・ニャンチン軸にあるアパートメントでも、平均して1戸あたり2億5000万～3億ドンの値上がりが起こっています。
ハノイのタンオアイ地区はなぜ突然土地の競売を停止したのか？
タンオアイ地区（ハノイ）は、カオズオン村ムックサ村ダム地区の57区画の土地使用権の競売を中止し、開始価格を再決定する必要があるとして、顧客から購入書類代金と保証金を返還した。
8月17日にカオズオン村の57区画の土地を対象とした第1回タンオアイ地区土地オークションを主催したチュオンソン合弁株式オークション会社は、突然オークションの開催を中止し、購入書類と保証金の代金を顧客に返還すると発表した。
上記企業によると、同部署はタンオアイ地区土地基金開発センターから「ハノイ市タンオアイ地区カオズオンコミューンムックサ村ダム地区の57区画の土地使用権の第1回オークションの開催を中止せよ」という内容の通知を受け取ったという。
その理由は、ハノイ市人民委員会の決定に従い、タンオアイ地区人民委員会がカオズオン村の114区画の土地使用権の競売開始価格を再決定したためである。
これまでの発表によれば、カオズオン村のムックサ村落地域の57区画の土地の面積は74.63～134.69平方メートルで、価格は1平方メートルあたり80億9,700万ドンからとなっている。
上記の開始価格（税金、手数料、料金を除く）では、土地区画の保証金は約 1 億 2,100 万～ 2 億 1,800 万 VND の範囲となります。
8月には、タンオアイ地区ではこれ以上の土地オークションは開催されないことが分かっている。
8月10日、タンオアイ地区はタンカオ村タンタン村ゴバ地区で68区画の土地の競売を実施しました。この競売では、開始価格の7～8倍という高値で落札され、不動産投資家や一般の人々の間で大きな話題となりました。開始価格は1平方メートルあたり860万～1,250万ドンでしたが、最高落札価格は1平方メートルあたり1億ドンを超えました。
このオークションがこれほど多くの投資家を引きつけたのは、開始価格が低かったためだと多くの人が考えています。このような開始価格であれば、投資家は20%、つまり約2億ドンに相当する金額を預託するだけで済みます。
購入者のリスク
最近、不動産市場は、特にマンション分野で価格変動が激しく、地方のプロジェクト用不動産や土地も同様に価格変動が激しい傾向にあります。しかし、タンオアイ地区の最近のオークション結果のように6～8倍の値上がりを見せたことは、落札価格と参加者数の両面において、過熱感、さらには異常な状況と言えるでしょう。
実際の記録やウェブサイト「Batdongsan.com.vn」によると、タンオアイ郡タンカオ村の一部の村の住宅地価格は、2024年第2四半期に販売される予定で、1平方メートルあたり約2,700万～3,000万ドンにとどまっています。この価格は、2020年の約1,500万ドン/平方メートルから2024年には約3,000万ドン/平方メートルへと約80%上昇しています。そのため、8月10日の落札価格は、現在の一般的な販売価格の2.3～3.7倍に相当します。
また、ハノイ郊外のいくつかの地区の土地価格に関する最近の調査によると、地区となる準備を進めている地域やインフラ開発に有利な場所では特に土地価格が上昇しているものの、タンオアイでの土地オークション現象のような非現実的な上昇は見られなかった。
例えば、6月末にメリン区で行われた土地オークションでは、落札価格は2,000万～4,000万ドン/m2と大きな変化はありませんでしたが、メリン区では、橋から環状4号線、環状3号線、環状5号線までのインフラシステムの開発余地がまだあります。同様に、タックタット区では、不動産市場に影響を与える有用な情報がたくさんあるにもかかわらず、ビンイエンコミューンのいくつかの美しい場所の土地価格は最近、数百万ドン/m2しか上昇しませんでした。
上記の事実から、多くの専門家は、近年の土地熱は主に投機家や仲介業者による金儲けの策略であると考えています。以前から土地を保有していた多くのグループが、その地域でのオークションを利用して価格を吊り上げ、より高い地位を確保しようとしています。オークションで売却された区画が売れなかった場合、彼らは保証金を没収されます。規定により、オークション参加者は開始価格で計算された土地区画または土地面積の合計額の20%を保証金として支払わなければなりません。
Batdongsan.com.vnのオンラインデータによると、2024年の最初の6ヶ月間、ハノイの不動産市場は関心レベルに大きな変動を記録しました。土地と住宅地セグメントは、2023年に底を打った後、回復傾向にあり、検索数は前年同期比118%増加しました。民家、タウンハウス、ヴィラはそれぞれ33%、27%、9%増加しました。郊外地区では、ドンアン地区の関心レベルが104%と最も上昇し、クオックオアイ地区は101%、ジャーラム地区は95%、ホアイドゥック地区は79%、タックタット地区は48%増加しました。
専門家は、この理由として、2024年土地法、2023年不動産事業法、2023年住宅法の正式施行後に不動産価格が上昇するのではないかという懸念を挙げています。一方、ハノイ市が2030年までに5つの新区（ドンアン区、ホアイドゥック区、ジャーラム区、タンチ区、ダンフオン区）の建設を目指しているという情報も、これらの地域の土地に多くの投資家の注目を集めています。
Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、2025年第2四半期以降、土地価格は回復の主要トレンドに入り始めると予測しています。ただし、現在の「波」は一部地域にとどまっています。そのため、投資家は市場を綿密に調査し、客観的な情報源から価格変動を把握する必要があります。
また、不動産価格が実勢価格に比べて過度に高騰している状況から、一部の専門家は、不動産市場を操作して仮想価格を作り出す行為は非常に危険であり、株式市場の操作と同様に購入者に直接影響を与えると考えています。これにより、不動産市場の透明性と不安定性が損なわれ、政府による強力な制裁措置も講じられていません。
新たな管理政策と法律の規制が間もなく施行されれば、住宅価格は適切な水準まで下がると人々は期待しています。これは、政府の目標である、住宅をすぐに所有する機会を本当に必要としている人々にとっての解決策です。
土地利用目的を変更する場合には許可は必要ありません。
2024年土地法では、2024年8月1日から許可なく土地利用目的を変更できるケースがさらに多く規定されています。
無断で土地利用目的を変更した７件
2024年土地法第121条第3項の規定により、2024年土地法第121条第1項に定める以下の7つのケースに該当しない場合は、主務官庁に使用目的の変更の許可を申請する必要はありません。
具体的には、稲作地、特別用途林地、保安林地、生産林地を農地群内の他の種類の土地に転用すること、農地を非農地へ転用すること、大規模な集中畜産プロジェクトを実施する場合に他の種類の土地を集中畜産地へ転用することなどである。
国が土地使用料を支払わずに割り当てた非農地を、国が土地使用料または土地リースを支払って割り当てた他の種類の非農地に変換すること。居住地ではない非農地を居住地に変えること。
公共事業の建設用地、事業目的を有する公共の用に供されている土地を非農業生産事業用地へ転用すること。商業用地またはサービス用地ではない非農業生産事業用地を商業用地またはサービス用地へ転用すること。
土地利用の転換は計画に従わなければなりません。
土地利用目的の変更は依然として計画に従い、管轄当局の承認を得る必要があり、これは2024年土地法第116条に明確に規定されている。
したがって、土地が所在する地区の人民委員会が、土地利用目的の変更を承認する権限を有する機関となります。
2024年の土地利用転換面積
現在、2024年土地法には、土地利用目的の転換の最大面積や制限を規定する文書はありません。
土地利用制限は、土地利用目的の変更を希望する者のニーズによって異なります。ただし、天然資源環境局は、書類、土地利用目的の変更の必要性、現地の状況、計画を審査し、制限を完全に変更できるかどうかを判断します。
毎年の地区レベルの土地利用計画は所管官庁によって定められます。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html
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