ハノイのマンション価格は下がるどころか上がるばかり、ビテクスコは「スーパー」プロジェクトの投資家の法人からの売却を完了、土地利用目的を住宅用地に変更する際の資金の計算方法…などが最新の不動産ニュースです。
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| 今年に入ってから、ハノイのマンション市場は4月と5月の「閑散期」のみで、それ以外の時期は販売価格が上昇傾向にある。（写真：リン・アン） |
ハノイのアパート価格は上昇を続ける
Batdongsan.com.vnの最新調査によると、ハノイのマンション価格は年末にかけて上昇を続けています。年初から現在に至るまで、ハノイのマンション市場は4月と5月の「閑散期」のみを経験し、それ以外の期間は販売価格の上昇傾向が続いています。
具体的には、タンスアン地区では、インペリアルプラザプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントが2024年8月に1戸あたり52～53億ドンで販売されていましたが、現在までに54～55億ドンまで販売価格が上昇しています。同時期には、リベラパークプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントも1戸あたり55～56億ドンから57～59億ドンに上昇しました。ゴールドシーズンプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントも1戸あたり54～55億ドンから56～58億ドンに上昇しました。
ナム・トゥー・リエム地区のビンホームズ・スマートシティ・プロジェクトの2ベッドルーム、1バスルームのマンションは、8月に1戸あたり35～36億ドンで販売されていましたが、現在は37～38億ドンに若干値上がりしています。ゴールデンパレス・プロジェクトでは、85㎡のマンションの販売価格は8月時点ではまだ47～48億ドンが一般的でしたが、現在は50億ドンを超えています。同時期に、モンシティ・マンションビルの2ベッドルーム、2バスルームのマンションの価格は、1戸あたり41～42億ドンの一般的価格から、43～45億ドンに値上がりしています。 Sudico My Dinhプロジェクトでは、57平方メートルのアパートメントの価格も、1戸あたり36～37億ドンから38億ドンへと若干値上がりした。
カウザイ区では、2ベッドルーム、1バスルーム、面積66㎡のA10ナム・チュン・イエン・アパートメントの販売価格が、1戸あたり46～47億ドンから48～52億ドンへと引き続き上昇しました。A14ナム・チュン・イエン・プロジェクトのB10棟、A6ナム・チュン・イエン・アパートメントも、過去2ヶ月間で1戸あたり平均1億～2億ドンの価格上昇を記録しました。ホーム・シティ・プロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントも、1戸あたり48～51億ドンから52～55億ドンへと引き続き上昇しました。過去2ヶ月間で約3億ドンの値上がりは、219セントラル・フィールド・チュン・キン・プロジェクトでも確認されました。
CBREベトナムのハノイ支店シニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は、ハノイのマンション販売価格は今後も上昇を続けるだろうと述べた。その理由は、2024年第4四半期の新規供給戸数が1万戸を超えると予測されており、2024年通年の新規販売戸数は約3万戸に達すると見込まれているからだ。これは2023年の約3倍に相当し、過去5年間で最大の供給戸数となる。供給戸数の大部分はハイエンドセグメントに集中すると予想されている。
一方、年末にはさらに多くの高級プロジェクトが販売開始され、第4四半期もプライマリー価格の上昇が続くと予想されます。また、セカンダリー価格は、豊富なプライマリー供給を背景に引き続き上昇するものの、上昇幅はより安定する見込みです。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長も同様の見解を示し、ハノイのマンションの一次販売価格は引き続き上昇するだろうと述べた。供給は改善しているものの、需要を満たすのは依然として非常に難しいためだ。新規供給の多くは依然として高水準で完成しており、特に土地関連費用などの投資コストが高いため、一次販売価格の水準を下げることは非常に難しい。一次販売価格の上昇は、ハノイの二次販売市場におけるマンション販売価格の上昇につながっている。
ハノイの土地オークション：深夜まで入札するところもあれば、審査のために停止するところもある
ホアイドゥックでの土地オークションは、8月19日の朝から8月20日の早朝まで、9ラウンド（うち6ラウンドは必須）で約20時間続いたが、ハノイでは深夜から早朝まで続くオークションの記録が続いた。
ハドン区（ハノイ）で行われた27区画の土地の直近のオークションは、10月19日午後11時まで続き、14時間かけて14ラウンドの入札で終了しました。このオークションでの最高落札価格は2億6,200万ドン/㎡で、開始価格の8倍以上となりました。残りの区画の落札価格は、1億4,000万～1億6,000万ドン/㎡以上でした。
10月13日、約20時間にわたる12回の入札を経て、10月14日午前2時頃までに、クオックオアイ郡イエンソン村の54区画の土地が競売にかけられました。最高価格は1平方メートルあたり約5,500万ドンで、開始価格の4.4倍、最低価格は約4,500万ドンで、開始価格の3.6倍でした。この競売には約300人の顧客が参加し、1,000件を超える応募がありました。
しかし、上記の競売後、クオックオアイ地区人民委員会は、規則に従って競売計画の見直し、更新、調整を行うため、タンフーコミューンの39区画の土地の競売を中止するよう通知した。
文書を購入し、保証金を支払った方には返金いたします。このオークションの再開時期は当局によって未定です。
計画によると、同区は今月末にタンフーコミューン・イエン・クアン村の土地39区画を競売にかける予定だ。これらの区画は面積78～114平方メートルで、開始価格はすべて1平方メートルあたり470万ドンからで、1区画あたり7,300万～1億800万ドンの保証金が必要となる。
これに先立ち、ハノイの多くの地方自治体も、管理機関が土地競売業務の是正を要請したことを受けて、ホアイ・ドゥック、タン・オアイ、ダン・フオンなどの一部の競売の開催計画を延期していた。
タンオアイ、ホアイドゥックなどの郊外地区でのオークションは、落札価格が開始価格より数倍高く、最高値が1億ドン/平方メートル（開始価格の18倍）を超えたため、一時的に中断され、市場に混乱を招いた。
注目すべきは、タンオアイ地区で競売にかけられた68区画のうち、支払期限が過ぎていたにもかかわらず、実際に支払った投資家はわずか13人だったことです。これらの区画の落札価格は、1平方メートルあたり5,160万～5,500万ドンでした。残りの55区画は、落札価格が1平方メートルあたり8,000万～1億ドンを超えていましたが、いずれも保証金を放棄し、支払いませんでした。
「スーパー」プロジェクトの移管完了
ホーチミン市1区の6つ星複合プロジェクト「ザ・スピリット・オブ・サイゴン」（別名「スーパー」ベンタイン四角形プロジェクト）に関して、最新情報によると、ビテクスコ・グループ・カンパニー・リミテッド（ビテクスコ・グループ）が投資家の法人からの売却を完了した。
「スーパー」ベンタイン大通りプロジェクトの投資家は、ビテクスコ・グループの子会社で100%出資のサイゴン・グローリー・カンパニー・リミテッド（サイゴン・グローリー）です。サイゴン・グローリーへのビテクスコ・グループの全資本の譲渡を受けるパートナーは、フォン・ドン・ハノイ不動産会社（フォン・ドン・ハノイ・カンパニー）です。
Phuong Dong Ha Noi社の本社は、ハノイ市ホアンキエム区Ly Thuong Kiet通り83B、パシフィックプレイスビル10階にあります。法定代表者はTran Thi Minh Hieu氏（ハノイ在住）です。
ハノイ・オリエンタル社は、ビテクスコ・グループから引き継いだ後、10月2日にサイゴン・グローリーに7兆ドンの資本拠出を所有するために3人の代表者を認可した。
具体的には、トラン・タン・トゥ氏（ハノイ在住）とグエン・アン・ドゥック氏（ ビンズオン省在住）がそれぞれ2兆1,000億ドンの資本出資を、トラン・ティ・ミン・ヒュー氏が2兆8,000億ドンの資本出資をそれぞれ代表しています。
こうして、ビテクスコ・グループは、長年にわたり「スーパー」ベンタイン四角地帯プロジェクトの実施に向けた行動を起こさなかったが、今や同プロジェクトを別の企業に譲渡し終えた。
ラムドン省、土地価格表を調整
ラムドン省人民委員会は、2020年から2024年までの土地価格表を調整する決定を下しました。この調整は、2024年土地法の一部条項の施行に関する政府政令102/2024号に基づいて行われます。
決定によると、ラムドン省人民委員会はダラット市、バオロック市および10区の土地価格表を調整した。調整後の価格表は2025年10月17日から12月31日まで正式に適用される。
上記決定の公布日以前に発生した記録で、財政上の義務が確定していないものについては、ラムドン省人民委員会、各部、支部、地方は調整後の土地価格表に基づくものとする。
ダラット市では、農地価格の最高値は120万VND/m2、最低値は12万5,000VND/m2です。農村部の最高値は483万VND/m2、都市部の最高値は7,280万VND/m2です。
最も高い地価が記録されているのは、ホアビン地区（都心のバスターミナルを含む）と第1区のグエン・ティ・ミン・カイ通りにある土地です。
バオロック市では、農地価格は1平方メートルあたり94,000ドンから546,000ドンの範囲です。農村部の土地の最高価格は1平方メートルあたり960万ドンです。一方、バオロック市における都市部の土地の最高価格は1平方メートルあたり3,510万ドンです。この価格は、1区のレ・ホン・フォン通り（ホンバンからトラン・フーまで）の区画に該当します。
2024年8月末に意見募集のために公開された草案と比較すると、ラムドン省人民委員会が今回発表した土地価格表には大きな違いはない。
土地の用途変更を宅地に変更する場合のお金の計算方法
土地使用料および地代を規制する政令103/2024/ND-CP（2024年8月1日発効）第8条第1項には、管轄の国家機関が世帯および個人に対して住宅用地への使用目的変更を許可する決定を下した場合、土地使用料は次のように計算されると規定されています。
土地の用途を宅地等に変更する場合の土地使用料は、用途変更後の土地の種類に係る土地使用料から、用途変更前の土地の種類に係る土地使用料及び地代（該当する場合）を控除した金額とする。
土地利用目的変更後の土地使用料は、次のように計算されます。土地利用目的変更後の土地使用料は、本政令第4条に規定する目的変更後の土地使用料を計算するための土地面積に、本政令第5条第1項に規定する土地使用料を計算するための土地価格を乗じた金額に等しくなります。
用途変更前の土地の種類に係る土地使用料及び地代（以下「用途変更前土地使用料」という。）の額については、第２項及び第３項の規定に従って計算する。
用途変更後の土地種類に係る土地使用料が、用途変更前の土地価格以下となる場合、用途変更時の土地使用料はゼロ（＝０）となります。
したがって、管轄の国家機関が住宅用地への土地利用目的の変更を許可する決定を発行した場合、世帯および個人の土地利用目的を変更する際の土地使用料の計算は上記のように規制されます。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-nhay-mua-khao-sat-nhung-du-an-dien-hinh-hoan-tat-thuong-vu-sang-tay-sieu-du-an-o-tphcm-290906.html
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