アパート価格が急騰、ハノイ市民の収入が追いつかない

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アパート価格が急騰、ハノイ市民の収入が追いつかない

サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、2023年第2四半期はハノイのマンション価格が18四半期連続で上昇した四半期となりました。現在、ハノイの主要マンションの平均販売価格は1平方メートルあたり5,300万ドンで、4年前（2019年）と比較して73%上昇しています。

サヴィルズ・ハノイ・コンサルティング部門シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は次のように説明した。「ハノイの主要アパート価格が継続的に上昇しているのは、土地価格と建設費の高騰によるものです。」

住宅価格は上昇しているが、ハノイ市民の収入は依然として都市人口の増加に追いついていない。図1 — アパートの価格は急騰している一方、ハノイ市民の収入は減少している。（写真：TTX）

さらに、製品の品質や周囲のインフラやユーティリティ、社内プロジェクトの改善に投資する必要性から、プライマリーマーケット価格、つまり新しく開始されたプロジェクトの価格は、販売されるアパートの一般的な市場レベルよりも常に高くなります。

サヴィルズの調査によると、ハノイの住宅需要は、移住者の着実な増加により毎年増加し続けています。さらに、2023年から2025年にかけて、ハノイの世帯数は15万7000世帯増加すると予測されています。

しかし、マンションの供給は非常に少なく、今後販売開始が見込まれるのは、全タイプ合わせて59,000戸、低層住宅9,000戸、社会住宅18,700戸のみとなっています。住宅は70,300戸不足しています。

サヴィルズのレポートによると、ハノイは2023年までに一人当たり平均所得を1億5,000万ドン/年まで引き上げることを目指しています。2019年と比較すると、平均所得の伸び率は年6%です。一方、2019年から2023年上半期までのマンション価格の伸び率は年13%です。

ハン氏は、ハノイの一人当たり所得の伸びはマンション価格の伸びよりも低いのが現実だと指摘した。この格差が拡大し続ければ、人々はより長く住宅を所有しなければならないということを示す例だ。

「この2つの数字が近づかなければ、ハノイ在住者や、仕事や子供のためにハノイに家を持ちたいと考えている他省出身者など、一般の人々にとって住宅所有はより長期化し、より困難になるだろう」とハン氏は述べた。

低層住宅の商品に限って言えば、価格が高額な場合、購入者は価格の妥当性だけでなく、商品の実質的な価値に見合っているかどうかも考慮するようになります。そのため、購入者の意思決定はより遅く、より長い時間がかかります。

希少なセグメントは割引されるが、一般向けではない

アパートメントとは対照的に、ヴィラとタウンハウスのセグメントは若干下落傾向にあります。具体的には、メリン地区の未販売地におけるヴィラの主要価格は前四半期比10%下落し、1平方メートルあたり1億ドンとなりました。ショップハウスの価格は前四半期比7%下落しました。一方、タウンハウスの価格は前四半期比4%上昇し、1平方メートルあたり1億7,300万ドンとなりました。下落傾向にあるものの、価格が高いため、大多数の人にとっては購入しやすいセグメントではありません。

ハン氏は、ヴィラやタウンハウスの価格が下がっているのは、中心部から離れた場所で手頃な値段でプロジェクトが開始されているためで、市場レベルも下がっていると語った。

現実には、ハノイの環状2号線と環状3号線に隣接する地域や、社会インフラや交通インフラの整備が安定した開発地域、人口密度の高い地域では、低層セグメントの価格は依然として高い。

住宅価格は上昇しているが、ハノイの人々の収入はまだ十分ではない、写真2 — ヴィラは価格が下がっている数少ないカテゴリーですが、大多数の人が利用しているわけではありません。（写真：DP）

ハン氏によると、ヴィラやタウンハウス市場では、手頃な価格と綿密に計画されたプロジェクトが依然として購入者を惹きつけているという。これは、ハノイの低層住宅セグメントの取引が低調だった第1四半期から改善し、106戸が販売され、前四半期比20%増となったという事実に反映されている。

「これは、市場に1戸あたり約100億ドンの価格で提供される低層プロジェクトがあった2023年第2四半期末に記録された明るい兆候の1つです」とハン氏は述べた。

2023年第2四半期のハノイの記録によると、100億VND未満の物件が取引全体の39%を占め、100億VNDから200億VNDのアパートが28%、300億VNDを超えるアパートはわずか13%でした。データによると、物件価格が手頃であればあるほど、販売率も向上しています。

一次供給は限られていますが、ハノイ市場における住宅購入者にとってのメリットは、二次市場を選択できることです。二次市場では、多くの物件が事前に開発され、法的に保証されており、よりリーズナブルな価格で提供されています。現状では、二次市場の価格は一次市場と比較して依然として競争力があります。

サヴィルズによると、2023年第2四半期の低層住宅の場合、一般的にセカンダリー市場での供給価格はプライマリー市場よりも20%低くなります。プライマリー市場では選択肢が限られているのに対し、セカンダリー市場では価格面で選択肢が多く、たとえ新品ではなくなったとしても、購入者はすぐに、あるいはすぐに使用できる物件を入手できる可能性があります。

特に近年、ハノイ市は公共投資の支出を促進しており、これはハノイ市の経済活動全般、特に不動産事業を含む他の活動を促進する上で好ましい要因となっています。

最近着工された環状4号線は、2027年に開通すると、メーリン、ダンフォン、ホアイドゥック、ソクソン、ハドン、タンオアイ、タンチなどの郊外地域の開発が促進されると予想されています。環状4号線周辺の住宅供給は、現在と比較して36％増加すると予測されています。

インフラ整備が同時に進めば、あらゆる地域における需要と供給のバランスが確保され、交通の利便性が向上すれば、困窮している人々はより物価の安い地域へ移住する意欲を持つようになるでしょう。

「これは、最近、ハノイの都心部や環状3号線付近の住宅価格が高騰し、人々が住宅を購入する上で障害となっている問題を解決する要因の一つだと考えられる」とハン氏はコメントした。

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