不動産市場のゲームを定義する製品ライン

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市場は新たな法的「軌道」で再開する

不動産市場の主要3法である「2024年土地法」「2023年住宅法」「2023年不動産事業法」が、当初の予定より5カ月早く、8月1日から正式に施行された。

専門家らは、新たな法的回廊は大きな支援となり、停滞期を経て市場がより透明かつ健全で持続可能な形で再開・運営されるよう形作る「鉄道」を創り出すと述べている。

一方、不動産に対する実質的な需要が常に存在するにもかかわらず、供給不足の期間が長く続くと、供給に直接影響を与える規制は投資家によって厳しく監視されることになります。

最も注目すべきは、2023年不動産事業法における土地区画の分割・売却に関する規制強化です。これにより、土地法の規定に基づき住宅建設プロジェクトへの投資を目的とした土地使用権オークションの対象となる、都市部III類型以上の土地プロジェクトについては、投資家は土地区画の分割・売却が認められず、譲渡前に計画通りの住宅を建設しなければなりません。短期的には、投資家が新しい法的枠組みに従って書類を準備するのに時間がかかり、プロジェクトへの投資資金をより多く準備する必要が生じるため、都市部における不動産供給が停滞することになります。

さらに、2024年土地法では、市場原理に基づく土地評価には、プロジェクトの迅速な実施を確保するために、企業に強固な財務基盤が求められています。しかしながら、この規制により、一部の地域では不動産価格が上昇し、土地取得補償費用が増加し、投資コストも増加します。これらの費用が原価に転嫁されるため、完成不動産価格も上昇することになります。したがって、8月1日までに土地が割り当てられ、財務義務を履行したプロジェクトは、より良い価格水準を維持できるという点で有利であり、将来の開発プロジェクトの価格設定の基準となる可能性もあります。

不動産市場における適切な不動産商品の定義ゲーム（写真1） — 投資家は新たな市場環境の中で「適切な不動産」商品を求めている

観察によれば、不動産市場の多くの浮き沈みを経て、投資家は投資する商品の選択に徐々に厳しくなっています。専門家は、合法性、潜在性、味、安全性、効率性、持続可能性を追求する標準的な商品（適切な物件）が、投資家が「頭金を投入する」ことを決める基準になるだろうと述べています。

一つ目は、レッドブックやオークション商品があり、事業に適した合法的な物件です。二つ目は、価格が手頃で、経済成長が見込める地域にあり、インフラや道路の将来的な整備計画がある、将来性のある物件です。三つ目は、好みに合う物件で、計画がしっかりしていて、充実したアメニティを備え、美観に優れた物件です。

タイビン市における不動産商品の権利表示

タイビン市南部の新市街地中心部、レ・クイ・ドン通り沿いに位置するグローリー・ダウンタウンは、この地域における商業パークストリートのモデル開発における先駆的なプロジェクトです。1.62ヘクタールの敷地に128戸のショップハウスが入居するこのプロジェクトは、投資家の注目を集めており、「適正物件」の要件をすべて満たしていることから、タイビン不動産市場の供給における明るい兆しとなっています。

第一の基準は合法性であり、グローリーダウンタウンは8月1日までにオークションにかけられ、敷地をきれいに整地し、土地を引き渡した都市用地を所有しています。特に、新しい不動産事業法の規定によると、タイビンは第二種都市地域であり、2025年までに第一種都市地域になることを目指しているため、グローリーダウンタウンの限られた土地資金はますます不足しています。プロジェクトの確固たる法的優位性と長期所有権は、安全な資産蓄積チャネルを保証するだけでなく、所有者に無限の開発可能性をもたらします。

不動産商品定義ゲーム画像2 — Glory Downtown には、「適切な物件」製品のすべての要素が備わっています。

次の基準では、2021年～2030年の計画期間、2050年までのビジョンに従ってタイビン市中心部の拡張計画を予測すると、グローリーダウンタウンの128の製品が「真の可能性」を持っていると評価されています。近代的で活気のある都市インフラの開発、徐々に存在する計画は、グローリーダウンタウンの価格上昇の可能性を明確に示しています。

特に、このプロジェクトは、8月1日までに財務義務を完了すると価格が上昇する明らかな可能性があり、この地域の将来の開発プロジェクトよりも価格レベルが良いことを意味します。

それだけでなく、Glory Downtown の製品は、機能性を最適化するための近代的な建築、キャンパスの隅々にまで広がる緑の景観、四季折々の花が咲く庭園、屋外スポーツ設備システム、子供の遊び場などの一連の屋内アメニティ、そしてプロジェクトキャンパス内に計画されている 7 階建ての商業センターなど、投資家の情熱が細部まで行き届いています。

特に、涼しげな緑のアメリカ産ヤシの木と、詩情豊かな北西部のバウヒニアの花々の層が、グローリーダウンタウンに鮮やかな芸術作品を生み出し、「適切な物件」製品の「テイスト」基準を満たしています。

投資家代表は、グローリー・ダウンタウン・タイビンに集約された「適切な不動産」の要素すべてが、投資家に安全で効果的かつ持続可能な投資機会をもたらすと断言しています。これは、タイビンへのFDI投資誘致と、ここで徐々に実証されつつあるポテンシャルによって押し寄せる不動産ブームの中で、このプロジェクトが投資家から特に注目を集めている理由でもあります。

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出典: https://www.congluan.vn/right-property-dong-san-pham-dinh-nghia-cuoc-choi-tren-thi-truong-bat-dong-san-post307903.html