ホーチミン市の新たに調整された土地価格表は、まだプロジェクトに直ちに影響を与えていませんが、今後、企業にとっての土地基金の創設コスト、土地使用料の支払いコストなどが増加するため、市場に影響を与えるでしょう。
ホーチミン市：企業は土地基金の創設と土地使用料のコスト増加を懸念
ホーチミン市の新たに調整された土地価格表は、まだプロジェクトに直ちに影響を与えていませんが、今後、企業にとっての土地基金の創設コスト、土地使用料の支払いコストなどが増加するため、市場に影響を与えるでしょう。
コンバージョン記録が劇的に増加
ホーチミン市人民委員会の決定第79/2024/QD-UBND号に基づき、ホーチミン市は2024年10月31日から新しい土地価格表を正式に適用します。
以前、ホーチミン市が古い土地価格表と比較して4〜38倍（K係数を含まない）に上昇した土地価格表を発表したことを知って、土地の利用目的を変更して「赤い本」を作成したい多くの人々は、新しい土地価格表が適用される前に、関連手続きを行うために土地登記所の支所に行きました。
10月末、ダウトゥ新聞の記者がゴーヴァップ区土地登記事務所を訪れた際、不動産コンサルティングサービス会社の従業員であるトラン・ヴァン・チュン氏が6通の書類の提出を待っていました。チュン氏によると、10月（新しい土地価格表が適用される前）には、ゴーヴァップ区、12区、ホックモン区の顧客のために15通の書類を作成し、提出していたとのことです。これらの書類は主に、用途変更、レッドブックの発行、さらには土地の譲渡に関するものでした。
専門家によると、この新しい土地価格表は、宅地利用権の承認、土地利用目的の変更、あるいは宅地区画の分離を申請する必要がある個人に大きな影響を与えるだろうという。
DKRAグループのヴォ・ホン・タン副総裁は、「新たな土地価格表は短期的には心理的にプラスとマイナスの両面を持つでしょう。他の土地から住宅地への転用を希望する人々は、特に郊外では何倍も（少なくとも10倍）高い税金を支払わなければなりません。なぜなら、この地域には主に農地が集中しており、支払うべき税金の額は以前購入した農地の価格よりもさらに高額になるからです」と述べました。
企業側も不安を抱えている。
大土新聞の記者に対し、ほとんどの不動産業者は、新しい土地価格表は短期的には不動産プロジェクトに直接影響を及ぼさないが、将来的には土地基金の創設コストと土地使用料の支払いコストを間接的に増加させるだろうと述べた。
トラン・アン・グループのハ・ヴァン・ティエン副社長は、投資家や企業が特に懸念しているのは、土地の用途変更の際に当局が税金の負債を認めるかどうかだと述べた。以前は、土地の用途変更の際に税金の負債は認められていなかったが、現在では土地法に基づき、土地使用者が土地使用料を負債として計上することが認められており、土地使用権を譲渡し収益を得た場合にのみ支払いが必要となる。
「価格に関して言えば、不動産価格は近い将来確実に上昇するでしょう。市場メカニズムによれば、投入コストが上昇すれば、産出価格が下落したり、横ばいになったりする理由はないからです」とティエン氏は強調した。
OneHousingの事業開発ディレクター、トラン・クアン・チュン氏も同様の見解を示し、ホーチミン市では多くの人が依然としてマンション価格の下落を待ち望んでいるものの、それは現実的ではないと述べた。その理由は、新価格表に基づく土地税、建設費、製品設計投資費など、プロジェクト開発企業のあらゆる投入要素が非常に高騰しているためだ。
Trung氏によると、土地資金がますます不足する状況において、特に都心部において、魅力的な立地を所有するには、企業は莫大な資金を投じなければならない。土地価格が高騰している時期に投資家が人気商品を作れば、確実に損失を出す。魅力的な立地であれば、開発業者もその立地にふさわしい商品を作らなければならないため、安価な価格は実現しないだろう。
市場の観点から見ると、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、プロジェクトの価格設定は主に剰余金方式に基づいているため、調整された土地価格表はまだ不動産市場に即時の影響を及ぼしていないと述べた。しかし、新しい土地価格は、不動産企業がプロジェクト実施のために土地使用権の譲渡を受ける「第2段階」で市場に影響を与えるだろう。この段階では、人々は以前よりも高い価格で土地を売却したいという心理が働き、住宅価格の上昇圧力につながるだろう。
したがって、国は、投機家や土地ブローカーなどの活動を規制するための効果的な措置を講じ、新しい土地価格表を利用して「価格をつり上げ」、違法な利益追求を目的として市場を混乱させることを回避する必要がある。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-doanh-nghiep-lo-tang-chi-phi-tao-lap-quy-dat-dong-tien-su-dung-dat-d229242.html
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