年末にはどの不動産セグメントがキャッシュフローを引き付けるでしょうか?

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アパートは引き続き市場をリードしている

専門家によると、高級マンションを中心としたマンションが引き続き市場を牽引する見込みです。新規マンションの供給はハノイ市とホーチミン市郊外からもたらされるでしょう。

具体的には、ハノイのマンション市場では22四半期連続で価格上昇が見られ、特に2023年末から今年の第3四半期末にかけては「活況」を呈している。

サヴィルズの2024年第3四半期市場レポートによると、ハノイのマンション価格は引き続き急騰しています。主要価格は1平方メートルあたり6,900万ドンに達し、前四半期比6%増、前年同期比28%増となりました。この価格はホーチミン市の平均価格を上回っています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、供給不足により、プライマリーアパートメントの価格が引き続き上昇すると予測しています。この価格上昇は、新規供給の98%を占める中高級住宅の供給と、手頃な価格帯のアパートメントの供給不足によっても引き起こされています。

SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、短期的にはアパートの供給に大きな変化はないため、アパート価格は引き続き上昇すると予測している。

「ハノイのマンション価格は現在、1㎡あたり5,000万～1億ドンの間で推移しており、1㎡あたり3,000万ドンを下回るマンションはほとんど存在しません。この価格上昇傾向は年末まで続くでしょう」とチョン氏は述べた。

ほとんどの専門家は、近い将来にマンション価格が下がることはほとんどないと考えているため、この分野は依然として投資家のキャッシュフローを引き付ける分野です。

年末にキャッシュフローを生み出す不動産セグメントはどれでしょうか？（写真：ミン・ドゥック）

ハノイ郊外の土地の気温が上昇する

2024年の最後の数ヶ月は、ハノイ郊外の土地市場が「活況を呈する」時期でもあります。ダンフオン区、ホアイドゥック区、メリン区、ドンアン区などの一部のコミューンでは、多くの区画の売価が1平方メートルあたり1億2,000万～1億6,000万ドンに達し、年初売価と比較して20～30%上昇しています。土地価格が再び「高値」に転じたのは、これらの地区でインフラ整備や大規模不動産プロジェクトの建設が進められており、完成も間近に迫っているためです。

PropertyGuru Vietnamの副社長、グエン・クオック・アン氏は次のように述べています。「不動産市場が活況を呈しているときは、特に経済発展の可能性や交通インフラの利便性が高い地域では、土地は常に投資の焦点となります。

しかし、過去2年間、このセグメントは取引と関心が冷え込み、停滞期を迎えていました。2024年に入り、このセグメントは回復傾向にあります。最近では、ハノイ郊外の土地オークションの熱気の影響もあり、土地の魅力は徐々に回復しつつあります。

ハノイ建設省が最近まとめた、一部のヴィラおよびタウンハウスプロジェクトの具体的な販売価格も、前四半期と比較して引き続き上昇傾向を示しています。2024年第3四半期に新規開業するプロジェクトのほとんどは、インフラ投資が活発な地域に位置し、好立地にあるため、提示価格は比較的高めとなっています。

ドンアンやロンビエン（ハノイ）などの地域の一部のプロジェクトでは、インフラ整備や徐々に完成しつつある新プロジェクトの成果により、二次価格の上昇率がさらに高くなっています（約 5%）。

ハノイ市内の地区だけでなく、近隣の多くの省でも土地の需要が徐々に高まっています。SGOホームズ不動産投資開発株式会社のレ・ディン・チュン社長は、ハノイの不動産価格が上昇しても、近い将来、投資需要が急激に増加することはないと分析しています。現在、50億～100億ドンの資金を持つ顧客にとって、ハノイ市場に投資する機会はほとんどない状況です。

同氏の観察によれば、5月以降、キャッシュフローはハノイ郊外のバクニン省、バクザン省、フンイエン省、ハイズオン省などの省に「流入」する傾向にある。地方市場に関しては、土地は依然として投資家の共通の嗜好であるため、チョン氏は土地価格が回復すると考えている。

「 2024年後半における郊外への投資シフトは、価格、法規制、インフラ整備といった要因により、避けられない傾向です。郊外は、計画とインフラ整備の同期により、より持続可能な開発の可能性を秘めています。これは不動産価値の向上だけでなく、居住者の生活の質の向上にもつながります」とチョン氏は述べた。

産業用不動産は明るい兆し

ダット・サン不動産研究所によると、2024年第3四半期の工業用不動産市場は多くの明るい兆候を記録しました。北部の工業団地の稼働率は83%に達し、南部では92%でした。特に注目すべきは、合併・買収（M&A）の傾向と、住宅用不動産から工業用不動産への資金フローのシフトが急増したことです。数億ドル規模の投資資金で工場や産業インフラを買収する、注目すべきプロジェクトもいくつか登場しています。

今年最後の四半期には、南北の主要経済地域の産業用不動産市場が引き続き投資を引き付ける明るい兆しとなることが予想されます。

レ・ディン・チュン氏も同様の見解を示し、ベトナムの不動産市場は徐々に回復しているものの、各セグメントは依然としてそれぞれの課題に直面していると述べた。産業用不動産セグメントは、新規プロジェクトの着工数の増加とFDI資本流入の増加により、引き続き活況を呈している。

稼働中の工業団地の入居率は着実に上昇を続け、約75％に達しました。そのうち、北部の主要省では82％、南部の主要省では92％に達しました。

しかし、既存の工業団地の入居率は、需要と供給の「待ち時間」のために依然として上昇が困難です。工業団地の投資家は、顧客が「確定」した場合にのみインフラに投資し、投資家はすでにインフラが整ったプロジェクトにのみ投資したいと考えています。

この分野の大きな課題は、ますます高まる投資家の基準を満たし、国の持続可能な開発の方向性に沿うために、工業団地を「グリーン化」する必要があることにも起因しています。

チャウ・アン

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