農地の宅地化：土地使用料の急騰にパニック

土地を転用する際の「歪んだ顔」

P氏（ハノイ市バヴィ村）は、210平方メートル以上の多年生作物用地を住宅用地に変更する申請をした際に、規定通り土地使用料と登記料で9億1,100万ドン以上を支払わなければならなかったことに驚きを隠せないと話してくれました。一方、旧規定では、P氏の家族は約4億5,500万ドンしか支払う必要がなかったのです。

具体的には、土地使用料を規制する政府の2014年5月15日付法令第45号によれば、同じ土地にある住宅に隣接する庭や池の土地については、住宅地価格と農地価格の差額の50%のみを支払えばよい。

しかし、土地使用料と地代金を規制する政府の2024年7月30日付法令第103号では、農地から用途を変更する場合、土地使用料または農地代金を差し引いた住宅用地使用料の100％を支払わなければならないとされている。

P氏の居住地では、住宅地の価格は1㎡あたり440万ドン、多年生作物の栽培地の価格は1㎡あたり6万3000ドンです。したがって、土地使用料の算定における差額は1㎡あたり433万7000ドンとなります。210.2㎡の土地を転用する場合、P氏は規定に基づき、9億1100万ドンを超える土地使用料と登記料を支払う必要があります。

「私たちのような田舎者にとって、この金額は大きすぎて、とても払えるものではありません。こんなに高い換金料を支払うのは、自分の土地を買い戻すのと何ら変わりません」とP氏は語った。

実は、農地を宅地転用した後の高額な土地取得費用に驚いたのはP氏だけではない。ゲアン省で、トラン・ズイ・ドン氏（1965年生まれ）と妻のグエン・ティ・ホン氏（1970年生まれ）が300平方メートルの庭地を所有していたが、これを宅地転用しようとすると45億ドン近く支払わなければならないというニュースが、世論を揺るがした。

旧法によれば、ホン氏がこの土地に支払うべき土地使用料は1平方メートルあたり190万ドン（約6億ドン）でした。しかし、新法では、支払うべき金額は1平方メートルあたり1,500万ドン（約45億ドン）となります。

ホンさんは、ゲアン省が5月21日から新しい法律に基づいて土地税を適用すると家族が以前に聞いていたと述べた。そのため、彼女の家族は5月17日に申請書を提出した。しかし、税務官は申請書が税務当局に送られるのは6月19日までだと告げ、彼女の家族は新しい価格に基づいて課税されることとなった。

「私の家族の土地は村の墓地の隣にあります。もし売ったら、手に入るお金では墓地使用料を払うのに十分ではありません。ましてや買い手もほとんどいないでしょう」と、トラン・ヴァン・アンさん（ホンさんの娘）は語った。

厳格に適用すべきではない

こうした状況について、専門家は、農地を宅地転用する際の土地使用料の算定は、厳格に行うのではなく、柔軟に行うべきだと指摘する。

TAT法律事務所会長のチュオン・アン・トゥ弁護士は、住宅用地の利用目的の転換については、単一の価格計算レベルを厳格に適用するのではなく、透明性のあるガイダンスと適切な支援メカニズムによって明確に分類する必要があると強調した。

土地利用転換の事例全てを同一の政策枠組みに当てはめる必要はありません。世帯が住宅建設と定住のために土地利用転換を行う場合、土地利用料の免除、減額、または納付期限の延長を検討する必要があります。一方、土地利用転換が分譲や事業用地の取得を目的とする場合は、市場価格を適用することが適切です。

「土地使用料算定方法を柔軟に適用するためには、実際の住宅需要と投資・事業行動を区別することが非常に重要です。

2024年土地法は大きな改革の一歩ですが、その効果を発揮するには、法令やガイドラインにおいて、土地の分類基準、新土地価格発効前に提出された申請の取り扱い方法、そして脆弱層への支援メカニズムを明記する必要があります。「この政策は、タイムリーなガイダンスの欠如という理由だけで能力を超えた経済的負担を強いるのではなく、人々が合法的な土地で安定して生活できる条件を整えることで初めて、その役割を果たすのです」と杜氏は強調しました。

中央経済経営研究所元所長のレ・ダン・ドアン博士も同様の見解を示し、土地転用の際の土地使用料は転用の目的に基づいて設定する必要があると述べた。

用途を変更して売却する場合には、免税されていた割合を徴収しなければなりません。

宅地等への用途変更の場合、土地使用権の移転を抑制し、その後売却する政策として、適正な割合や譲渡禁止期間の規制が設けられています。

ドアン氏によれば、これを行うには、各個人、世帯、地域、地方の土地利用制限を基礎にする必要がある。

例えば、個人が結婚適齢期に達し、土地を所有しておらず、父親から土地を譲り受けた後、他の土地の利用権を宅地へ移転する必要がある場合、何％の優遇措置が受けられるでしょうか？これは、宅地を所有しながらも利用権を移転する際に優遇措置を受ける場合とは異なります。

この政策は、誰もが住める家を持つという目標に向けて、公平性を確保するために柔軟に適用する必要があります。今後、地方自治体が地価を公表する際には、その地域の社会基盤、都市化、計画、実際の取引、需要、前回の地価などを綿密に考慮し、最も正確な価格表を作成する必要があります。

元天然資源・環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授も、土地転用の具体的な目的を考慮する必要があると述べた。転用理由が事業用ではなく、家族のニーズによる住宅用地の拡張である場合、住宅用地と農地の価格差を適用することが認められる。

土地使用権を商業目的で譲渡する場合は、市場価格表に従って料金を徴収します。

「土地金融政策には、商業目的の場合と使用目的の場合を区別する限界がなければなりません。権利をどのような目的で譲渡するかは理解する必要があり、数学的に適用できるものではありません」とヴォ氏は強調した。

7月2日午後、住宅地と農地の価格差を100%負担しなければならない人々の「困難を解消する」計画に関する記者会見で、財務省公共資産管理局のグエン・ティ・トア副局長は、財務省が地方自治体に対し、個人および世帯の土地使用料徴収に関する報告と評価を求める文書を送付したと述べた。2013年土地法から2024年土地法まで、土地使用権証書の交付、土地使用権の承認、土地利用目的の変更における世帯および個人の金銭的義務に関する規定に差異はない。

2024年土地法では、土地価格の枠組みが廃止され、市場価格に近づけるため、地方自治体に土地価格表の発行を義務付けています。土地価格表が上昇する可能性はありますが、財政負担は依然として土地価格表の価格に基づいて算出されます。地方自治体からの報告書を総合的に評価した上で、省は農業環境省と連携し、法律の条項の見直しと改正案の提案を行います」とトア氏は述べました。

トア氏によると、財務省は、政令第103/2024号（土地使用料及び地代に関する規制）のいくつかの条項を改正・補足する政令案について意見を募集している。特に、財務省は、経過措置として、第52条に第6項を追加することを提案している。

具体的には、この補足は、土地利用目的を住宅と同一の土地にある農地（以前は庭地、住宅と同一の土地にある池として認識されていたが、住宅地として認識されていなかったもの）から住宅地に変更する世帯および個人に適用されます。

財務省は、主務官庁が土地利用目的の変更を許可する決定を発令した時点で、住宅地価格に基づく土地使用料と農地価格に基づく土地使用料の差額の50％を土地使用料として徴収すべきであると提案している。

「我々は法務省からの意見を求めるために法令案を最終調整している」と公共資産管理局の副局長は述べた。

出典: https://baolangson.vn/chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoang-hot-tien-su-dung-dat-cao-dot-bien-5052884.html