過去10年間で最低の初値
2023年の新築住宅総需給に関して、CBREのデータは、特に年初において、それほど明るい兆候を示していません。しかし、 ハノイとホーチミン市はどちらも過去10年間で新規着工戸数が最も少ない都市です。
同部門の最近の市場レポートによると、ハノイとホーチミン市の住宅市場はともに、2023年の新規発売住宅の総供給量が過去10年間で最低を記録した。
具体的には、ハノイでは今年、約10,300戸の新築マンションと約2,600戸の低層住宅が新たに販売開始され、2022年と比較してそれぞれ32%と84%の減少となった。一方、ホーチミン市では、8,700戸以上のマンションとわずか約30戸の新築低層住宅の供給が控え目となり、2022年と比較してそれぞれ54%と98%の減少となった。
ハノイのタウンハウスは1平方メートルあたり数億ドンの値段がする（イラスト：ハ・フォン）。
吸収率に関しては、ハノイとホーチミン市の市場では、2023年に22,000戸以上の住宅（高層・低層を含む）が販売されましたが、これは2022年に販売された住宅数の約半分にすぎませんでした。
同様に、サヴィルズの最近の市場レポートによると、2023年のハノイのヴィラとタウンハウスの取引件数はわずか359件で、2014年以来の最低数となりました。さらに、取引件数は前年比76%減少し、吸収率も前年比31%減少しました。2023年第4四半期だけでも、わずか64件の取引となり、前年比67%減少しました。
注目すべきは、販売が低迷しているにもかかわらず、ハノイのタウンハウスの新規価格は引き続き上昇していることです。最も上昇幅が大きかったのはプライマリーヴィラで、前四半期比55%増の1億6,000万ドン/㎡となりました。さらに、タウンハウスとショップハウスの価格も前四半期比3%上昇し、それぞれ1億9,400万ドン/㎡、3億2,800万ドン/㎡となりました。
建設省は以前、ハノイのヴィラとタウンハウスの販売価格は、取引件数が低迷しているにもかかわらず高止まりしていると発表していました。このセグメントでは、1平方メートルあたり1億ドンを超える販売価格が記録され、中には3億ドンを超えるプロジェクトもあり、主にハノイ西部に集中していました。また、ホーチミン市では、一部の地域でヴィラとタウンハウスの販売価格が1平方メートルあたり1億4,000万ドンから4億ドンの範囲で変動していました。
価格の高騰は買い手にとって大きな障害となっている。
サヴィルズ・ハノイのリサーチ・コンサルティング担当シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は、2023年のハノイにおけるヴィラとタウンハウスの取引件数は約10年ぶりの低水準だったと述べた。その理由は、市場への供給量が少なく、取引件数も少なかったことだ。
ハン氏によると、一次供給は16件のプロジェクトから700戸以上となり、前年比23%減となった。そのうち、タウンハウスが市場シェアの44%を占め、大半を占めた。新規プロジェクトのみを数えると、2023年通年ではわずか270戸余りで、前年比82%減となり、過去10年間で最低水準に落ち込んだ。特に、環状3.5号線以降の新規プロジェクト数も減少傾向にある。
さらに、在庫コストが高いため、ほとんどの投資家は価格を変えず、新しいバスケットの販売価格を上げ続けます。
「投資家は莫大な建設投資コストと使用料を負担しており、それが製品の生産価格に直接影響を及ぼします。さらに、投資家は2023年には非常に慎重になり、前期のような活発な販売前活動よりも、法的手続きや建設の進捗を優先しています」とハン氏は付け加えた。
ハノイのホアンマイ地区のプロジェクトにあるタウンハウスの列が放棄されている（イラスト写真：ハ・フォン）。
ハン氏によると、高騰する販売価格が低層住宅の購入者にとって大きな障壁となっているという。多くの投資家は期待よりも低い価格を提示することをためらうため、購入者はかなり高い初期価格を支払わざるを得ないのだ。
サヴィルズ・ハノイのディレクター、マシュー・パウエル氏は、最近の別荘とタウンハウス市場についてコメントし、新規供給の制限、高価格の在庫、住宅購入者の信頼感の低さが低層住宅市場の動向に影響を与えていると述べた。
しかし、この専門家によると、今後のインフラ整備により、より手頃な価格と大きな土地資金を持つ近隣の省や地域への住宅需要が促進され続けるだろう。
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