リゾート不動産は市場の「迷子」

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リゾート不動産は市場の「迷子」

決議08/2017において、政治局は観光を主導的な産業にし、観光開発に投資するための社会的資源を誘致し、主要地域の大規模プロジェクトや娯楽施設に投資することを決意している...

その結果、近年、多くの投資家が観光不動産プロジェクト、リゾート、ホテル、高級リゾートに資金を投入しています。しかし、観光・リゾート不動産分野は多くの法的問題に直面しています。

不動産観光休暇市場の写真1の子供たちを連れて行く — イラスト写真。（出典：DK）

10月19日午前に開催されたワークショップ「土地法の改正：観光用地の創出」において、ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、ベトナムでは現在200以上の観光用不動産プロジェクトが実施されており、約10万戸のコンドミニアム、3,000戸のヴィラ、15,000室の新しいホテル客室が創出されていると述べた。

2030年までにベトナムは国内観光客1億6000万人、海外観光客5000万～7000万人を擁する観光大国になる可能性があり、約50万室の宿泊施設が必要になる。言うまでもなく、他の種類のサービス、特に高級観光はほとんど存在しない。

ディン氏によると、現状ではベトナムは需要を満たすインフラシステムの3分の1しか整備されておらず、将来的にも質が高くないという。さらに、法的問題が解決されていないため、この数値はここ数年停滞している。

ディン氏は、リゾート不動産は市場の「迷子」のようなものだと述べた。土地法に観光不動産開発業者の名称が明記されていないため、この分野の規制は土地法、投資法、その他不動産市場に関連する規制の対象外となっている。

「現在、100件以上の大規模観光プロジェクトが法的解決を待って保留されています。この状況が続けば、観光投資は停滞し、投資家の意欲も削がれ、投資促進を目指す地方自治体でさえ困難に直面することになるでしょう」とディン氏は述べた。

他にも困難はたくさんあります。

一方、DVLベンチャーズの取締役会長であり、ハノイ不動産クラブの副会長でもある弁護士のグエン・ホン・チュン氏は、観光・リゾート不動産プロジェクトは、国や公共の利益のために社会経済発展のために国が土地を干拓するケースの規制という、より困難でやや「難しい」問題に直面していると述べた。

したがって、国が土地を回収するプロジェクトは、住民の技術インフラおよび共通の社会インフラをアップグレードし、住民の社会保障を確保するためのものであると決定され、観光、娯楽、レクリエーションを開発すること、または商業住宅と観光開発、サービス施設、娯楽、レクリエーションを組み合わせることを目的としたプロジェクトは除外されます。

しかしながら、改正土地法草案には、新市街地プロジェクトのための土地収用に関する規定がないため、技術基盤システムと社会基盤の整合性を確保するため、改正土地法の不動産商品の種類に「300ヘクタール以上の新市街地プロジェクト」という内容を追加する必要がある。

チョン氏によると、2015年から2019年にかけて観光業は力強く発展し、多くの省・市が観光開発を良い方向と捉え、観光を先導役と位置付けました。その結果、法律では観光用不動産は国による土地収用の対象とならないと規定されているにもかかわらず、観光プロジェクトが重点プロジェクトと位置付けられているため、多くの省・市が依然として土地を取得し、企業に割り当てているという状況が生まれました。

不動産観光休暇市場の写真2の子供たちを連れて行く — 「土地法の改正：観光用地の創出」をテーマにした科学ワークショップ。（写真：DT）

その結果、2019年以降、観光不動産に関する法的問題が浮上し始めました。審査請求があった際、土地割り当て規制により一連のプロジェクトが中断され、結果として、新たな法的枠組みの整備を待つ間、現在も中断されたままとなっています。

観光が真に経済の牽引役となるためには、新たな土地法において観光用地に関する具体的な規制を定める必要があると考えています。同時に、観光の発展のためには、土地、税制、投資などに関する真にオープンな政策とメカニズムが整備されるべきです。

各段階の経済発展にはそれぞれ異なる優先順位があります。観光をその先駆けと位置付けた際には、遊園地、エンターテインメント複合施設、多目的複合施設といった観光プロジェクトを、国が社会経済発展のために埋め立てる土地のリストに加える必要があります」とチョン氏は提案しました。

不動産法の専門家グエン・ヴァン・ディン氏は、土地法案（改正案）のもう一つの欠陥、すなわち国家と公共の利益のための社会経済発展のための土地回収のケースについても指摘した。

草案では、省人民評議会が地域の状況に応じて決定した場合にのみ、住宅、商業、サービスが混在するプロジェクトのための土地回収が規定されている。

したがって、国が土地を取り戻すためには、プロジェクトは居住機能の一部に「固執」する必要があります（レベルや割合に関する規制はありません）。

「土地造成は、純粋に観光、娯楽、レクリエーションプロジェクト（居住機能を除く）のために行われるべきだという意見に賛成です。しかし、観光に適した場所では、主要な観光プロジェクトを実施するための土地造成を優先し、地域の社会経済発展の推進力、ひいては地域全体の推進力を生み出すべきです」とディン氏は述べた。

ディン氏は、現実には土地収用が許可されなければ、潜在的かつ有能な投資家を誘致するための大規模プロジェクトを実施することは不可能だと分析した。現行の法案が維持されれば、主要な観光プロジェクトの実施が阻害されるだろう。観光、娯楽、レクリエーションプロジェクトを実施するために、地方自治体は土地収用の条件を満たすために、住宅用地の一部（場合によってはごくわずかな割合）をプロジェクトの計画スキームに「挿入」せざるを得ない。

このような「回避」は、結果を招くことになるでしょう。住宅用地基金は活用されず、資源の無駄遣いにつながるか、あるいは活用されたとしても、観光事業の範囲内で住宅機能を形成することになります。住民が事業に長期居住することで、リゾート観光事業の高級感が損なわれます。したがって、ディン氏は、住宅機能のない純粋に観光、娯楽、レクリエーション事業を実施するための土地回収に関する規定を、草案第79条に追加する必要があると考えています。

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