L'immobilier est le canal d'investissement le plus populaire auprès de nombreux investisseurs. Pourtant, étonnamment, le légendaire investisseur Warren Buffett n'a pas choisi ce canal comme canal d'investissement. Pourquoi ?
Il n’y a pas d’inefficacité en matière de prix.
« L'immobilier n'est pas une marchandise. Je pense que les prix immobiliers sont généralement correctement fixés, et il est difficile de trouver des moments où ils sont mal évalués », a expliqué Warren Buffett lors de l'assemblée générale des actionnaires de Berkshire Hathaway.
La philosophie d'investissement du milliardaire consiste à investir dans des entreprises de qualité qui se négocient à un prix nettement inférieur à leur valeur intrinsèque. Mais l'immobilier n'offre pas ce genre d'opportunité. Il estime qu'il existe peu d'opportunités d'acquérir des biens immobiliers dont le prix est significativement inférieur à leur valeur estimée.
L'immobilier est plus facile à analyser que d'autres secteurs d'activité, car ses flux de trésorerie sont souvent stables et clairs. Cela réduit le risque d'erreurs de tarification.
Bien sûr, le marché n'est pas totalement efficace. En période de crise économique , des baisses de prix de l'immobilier se produisent encore, mais elles sont assez rares.
Aucun avantage concurrentiel
Warren Buffett évite également les entreprises où d'autres ont un avantage, contrairement à lui. Il a déclaré que Berkshire ne bénéficiait d'aucun avantage concurrentiel par rapport aux investisseurs immobiliers professionnels.
Le marché immobilier est entre les mains des fonds de placement immobilier (FPI), des sociétés privées spécialisées dans l'immobilier. Elles recrutent les meilleurs talents et bénéficient des meilleures relations du secteur. Les petits investisseurs participent également souvent au marché immobilier américain en investissant dans les certificats de fonds de ces FPI.
Pendant ce temps, Warren Buffett et son fonds se spécialisent dans l’investissement en actions et dans les entreprises cotées.
Obstacles fiscaux
Aux États-Unis, les investisseurs individuels investissant dans l'immobilier sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Cependant, lorsque des sociétés et des entreprises autres que des sociétés de placement immobilier (SPI) investissent dans ce secteur, l'immobilier est doublement imposé : une première fois au niveau de la société, puis lors de la distribution aux actionnaires.
L’investissement immobilier est coûteux en termes de gestion et d’exploitation par rapport aux actions (Photo : Tran Khang).
Une gestion coûteuse
Contrairement aux actions et aux obligations, l'immobilier n'est pas un investissement passif. Les propriétaires sont confrontés à de nombreux problèmes de gestion, allant de l'entretien à l'exploitation, en passant par la location et les aspects juridiques.
Tout ce travail a un coût en temps et en argent. Lorsque l'investissement est important, les investisseurs optent souvent pour une gestion optimale du bien immobilier par une personne ou une organisation.
Les investisseurs avisés comme Buffett évitent les investissements qui les détournent des opportunités de rendement plus élevé. Pour lui, l'immobilier entre dans cette catégorie.
Mais il y a des exceptions.
Dans certaines conditions, Buffett est prêt à investir dans l’immobilier, par exemple en cas de crise ou en cas d’énorme opportunité résultant d’une vente massive.
Par exemple, pendant la crise des années 1980 et 1990, Warren Buffett a créé Trust Corp. pour acheter les actifs liquidés des caisses d’épargne en faillite, y compris des milliers de biens immobiliers.
Durant cette période, l'immobilier était bradé, les acheteurs se faisaient rares et les valorisations s'éloignaient des fondamentaux. Buffett a déclaré que « l'immobilier était alors très mal évalué ».
De nombreux investisseurs extérieurs, dont Warren Buffett, se sont lancés dans la bataille. Mais en dehors des crises financières graves, les occasions de mauvaise valorisation de ce type sont rares.
Bien qu'il évite d'investir directement dans l'immobilier, le milliardaire investit occasionnellement dans des produits dérivés immobiliers cotés en bourse tels que les REIT.
Cette forme d’investissement est souvent diversifiée et très liquide.
Cela permet à Buffett d'entrer et de sortir rapidement du marché, contrairement à l'immobilier. Les FPI sont investies de la même manière que les actions, mais elles ne représentent qu'une petite partie du portefeuille de Berkshire.
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