Réduire le risque de fraude et d'escroquerie
Poursuivant le programme de réunions entre les 2 séances de la 6ème Session, dans l'après-midi du 16 novembre, la Commission permanente de l'Assemblée nationale (CNAN) a donné des avis sur le projet de loi sur le logement (amendé) et le projet de loi sur les affaires immobilières (amendé).
Français Dans son rapport sur un certain nombre de questions majeures concernant l'explication, l'acceptation et la révision du projet de loi sur les affaires immobilières (amendé), le président du Comité économique de l'Assemblée nationale, Vu Hong Thanh, a déclaré que concernant les conditions pour les organisations et les particuliers lorsqu'ils font des affaires immobilières, le Comité permanent du Comité économique a rapporté : En réalité, déterminer le but de rechercher le profit dans le concept d'entreprise dans la clause 21, article 4 de la loi sur les entreprises de 2020 et le concept d'affaires immobilières dans la clause 1, article 3 du projet de loi est difficile à mettre en œuvre.
Par conséquent, s'il n'existe pas de réglementation sur les critères de distinction par échelle, cela conduira à ce que toutes les activités d'achat, de vente, de location, de crédit-bail et d'achat de maisons et de travaux de construction nécessitent la création d'une entreprise immobilière, ce qui n'est pas réalisable dans la pratique.
Par conséquent, le projet de loi est modifié dans les articles 3 et 6, en ajoutant l'article 4 à l'article 9 dans le sens suivant : Les organisations et les particuliers qui vendent des maisons et des travaux de construction à des fins non commerciales ou qui vendent, louent ou louent-achètent des maisons et des travaux de construction à petite échelle ne sont pas tenus de se conformer aux dispositions du projet de loi mais doivent déclarer et payer des impôts.
Le président de la Commission économique de l'Assemblée nationale, Vu Hong Thanh (Photo : Quochoi.vn).
En cas de vente ou de location-achat de maisons ou d'ouvrages de construction entre particuliers, le contrat doit être notarié ou authentifié conformément aux dispositions de l'article 43, paragraphe 5, pour assurer la sécurité juridique de la transaction, limiter les risques de fraude, de tromperie et de tromperie, et compléter les informations de la base de données des transactions immobilières.
Les personnes physiques exerçant une activité immobilière à petite échelle ne sont pas tenues de créer une entreprise immobilière, mais sont soumises au champ d'application du projet de loi, doivent déclarer et payer des impôts et se conformer aux autres dispositions du projet de loi ; cette disposition ne s'applique pas aux organisations visant à garantir le professionnalisme et à faciliter la gestion de l'État ;
Dans d'autres cas, les organisations et les particuliers doivent créer une entreprise immobilière ; le gouvernement doit préciser en détail la quantité et la valeur de chaque type de bien immobilier pour déterminer les entreprises immobilières à petite échelle.
En outre, les conditions pour les particuliers exerçant des activités immobilières au point b, clause 3, article 9 du projet de loi soumis à l'Assemblée nationale pour commentaires lors de la 6e session sont construites sur la base des conditions pour les organisations et les particuliers ayant le droit d'établir et de gérer des entreprises au Vietnam à la clause 1 et au point e, clause 2, article 17 de la loi sur les entreprises de 2020.
Après examen, le Comité permanent du Comité économique a constaté qu'en réalité, il existe des cas où des personnes ne remplissent pas les conditions pour être fondateurs et gestionnaires d'entreprise conformément aux dispositions de la loi sur les entreprises, mais sont néanmoins autorisées à exercer des activités immobilières et à effectuer des transactions civiles liées à l'immobilier.
Par conséquent, le projet de loi est révisé dans l’article 9, clause 3, afin de ne pas restreindre les droits légitimes et légaux des organisations et des individus.
Les dépôts ne peuvent être perçus que dans la limite de 5% du prix de vente.
Concernant les dépôts dans le secteur du logement et les futurs projets de construction (clause 5, article 23), certains avis sont favorables à l'option 1. Certains avis sont favorables à l'option 1 et proposent de stipuler un dépôt maximal de 5 % du prix de vente ou du prix de location-achat. Certains avis sont favorables à l'option 1 et proposent de stipuler un dépôt maximal de 10 %, tel que prescrit par le gouvernement, sans toutefois dépasser 10 %. Certains avis sont favorables à l'option 1 et proposent de stipuler un dépôt maximal de 15 %. Certains avis sont favorables à l'option 1 et proposent d'établir des réglementations plus spécifiques.
Certains avis étaient en accord avec l’option 2 et proposaient de réduire le taux de dépôt maximum à 5 %.
Afin de garantir la véritable nature de l'acompte et de limiter les risques pour l'acheteur et le locataire, qui sont souvent la partie la plus faible, le projet de loi est révisé à l'article 23, clause 5, comme suit : « Les investisseurs en projets immobiliers ne sont autorisés à percevoir des acomptes que d'un montant maximal de 5 % du prix de vente ou de location-vente des maisons et des travaux de construction auprès des clients, que lorsque les maisons et les travaux de construction remplissent toutes les conditions de mise en exploitation conformément aux dispositions de la présente loi. Le contrat d'acompte doit clairement indiquer le prix de vente ou de location-vente des maisons et des travaux de construction. »
Les investisseurs dans des projets immobiliers ne sont autorisés à collecter que des dépôts ne dépassant pas 5 % du prix de vente (Photo : Huu Thang).
Concernant le paiement lors de l'achat, de la location-vente de maisons et des travaux de construction futurs (clause 3, article 25), compte tenu des avis des députés de l'Assemblée nationale, le projet de loi est révisé dans la clause 3, article 25 selon les 2 options suivantes :
Option 1 : « Si l'acheteur ou le locataire n'a pas obtenu de certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain, le vendeur ou le bailleur ne peut pas percevoir plus de 95 % de la valeur du contrat ; la valeur restante du contrat sera payée lorsque l'organisme d'État compétent aura accordé le certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain à l'acheteur ou au locataire. »
Cette option vise à garantir la stabilité de la politique actuelle ; les clients sont autorisés à conserver une partie de la valeur du contrat en attendant la délivrance du certificat. La limite de cette option est que, lorsque les clients assument le risque de ne pas payer la totalité de la valeur du contrat, la propriété ne peut être établie ; dans certains cas, les clients retardent l'exécution de leurs obligations de paiement car ils n'ont pas besoin de recevoir le certificat immédiatement, même si l'investisseur a rempli ses engagements et que l'organisme public compétent a délivré le certificat.
Option 2 : « Si l’acheteur ou le locataire ne dispose pas d’un certificat de droits d’usage du sol, de droits de propriété et d’autres biens attachés au terrain, le vendeur ou le bailleur ne peut percevoir plus de 95 % de la valeur du contrat. Le solde du contrat est transféré par le client sur le compte de l’investisseur ouvert auprès d’un établissement de crédit pour gestion. L’investisseur ne peut utiliser ce montant ; le client bénéficie des revenus qui en découlent. L’investisseur ne peut utiliser ce montant de chaque client que lorsque l’organisme public compétent a délivré un certificat de droits d’usage du sol, de droits de propriété et d’autres biens attachés au terrain à l’acheteur ou au locataire de la maison ou des travaux de construction. »
Ce plan vise à assurer la cohérence et la cohérence avec la réglementation sur le moment de l'établissement des droits de propriété dans le projet de loi et le projet de loi sur le logement (modifié), la réglementation sur l'accomplissement des obligations financières conformément aux dispositions du projet de loi sur le foncier (modifié) ; assurer le respect des obligations de paiement des clients.
La limitation de cette option est que les clients doivent payer les 5% restants de la valeur du contrat alors que le certificat n'a pas été délivré ; cependant, en acceptant les avis des députés de l'Assemblée nationale, cette option stipule que les revenus découlant de ce montant d'argent sont appréciés par le client.
En outre, l'article 80, clause 5, du projet de loi a ajouté des dispositions sur la responsabilité de la Banque d'État pour guider la gestion et le paiement des bénéfices comme prescrit dans l'article 25, clause 3.
La Commission permanente de la Commission économique a proposé de conserver deux options et de procéder à un vote pour demander l'avis des députés de l'Assemblée nationale comme base pour que la Commission permanente de l'Assemblée nationale examine et décide sur cette question .
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