Le marché des bureaux devrait connaître une baisse des loyers

Selon un rapport du ministère de la Construction , au quatrième trimestre 2023, les prix de location des bureaux dans les grandes villes devraient diminuer de 9 à 22 % par rapport au trimestre précédent. Parallèlement, la situation des locaux loués et la tendance au déménagement des bureaux du centre vers les zones périphériques sont également en hausse.

À Hô-Chi-Minh-Ville, la situation des relocations de locaux et des déménagements de bureaux vers les quartiers périphériques du centre-ville s'est intensifiée par rapport au trimestre précédent. Le taux d'occupation de certains bureaux dans les quartiers centraux, comme Tan Binh et Phu Nhuan, a ainsi augmenté de 15 à 25 %. Pour faire face à cette situation, de nombreux immeubles ont dû augmenter leurs incitations, réduire leurs loyers ou accorder des délais supplémentaires pour chaque contrat.

La forte augmentation de l'offre a entraîné l'abandon de nombreux bureaux à louer dans la zone centrale (Figure 1). — Les bureaux vacants augmentent dans les quartiers centraux.

Selon une étude de CBRE, 2023 sera l'année de la plus forte croissance de l'offre de bureaux à Hô-Chi-Minh-Ville depuis 2019, avec près de 170 000 m² de nouvelles surfaces louées achevées, principalement dans des projets de bureaux de catégorie A bénéficiant d'emplacements favorables. Sur l'ensemble de l'année 2023, Hô-Chi-Minh-Ville a enregistré près de 80 000 m² de surfaces de bureaux absorbées, dont plus de 90 % proviennent de quatre nouveaux immeubles de catégorie A.

Toutefois, au cours de l'année écoulée, les transactions de relocalisation ont encore représenté une part importante, près de 48 %,. La plupart de ces transactions visaient à déménager dans des bureaux plus récents et de meilleure qualité, avec des loyers compétitifs. En conséquence, le taux de vacance des projets de catégorie A a encore augmenté de 12,5 points de pourcentage pour atteindre 18,6 %, et celui de catégorie B a augmenté de 1,4 point de pourcentage par rapport à l'année précédente pour atteindre 10,1 %.

De même, un récent rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) indique que le taux d'occupation des immeubles de bureaux a diminué et que l'offre risque d'être excédentaire dans les années à venir. En effet, le marché regorge de nouvelles sources d'approvisionnement de qualité, tandis que les anciens immeubles de bureaux ne sont pas rénovés et modernisés de manière proactive. Le retour des entreprises dans leurs locaux a fortement augmenté, notamment en fin d'année, en raison de difficultés financières.

En outre, l'habitude et la tendance du travail à distance ainsi que la situation des petites entreprises qui paient pour des locaux, cherchent à louer des appartements et des maisons privées à bas prix pour économiser des coûts, affectent également de manière significative le taux d'occupation des immeubles de bureaux.

La forte augmentation de l'offre a entraîné l'abandon de nombreux bureaux à louer dans la zone centrale (Figure 2). — Le déplacement du centre-ville vers de nouveaux immeubles de bureaux a également entraîné une baisse des loyers.

En ce qui concerne les prix de location, VARS estime que les prix continueront à rester stables, voire à augmenter légèrement dans les immeubles de bureaux neufs et de qualité ou dans les renouvellements de contrats antérieurs.

À Hanoï , le loyer demandé pour les bureaux de catégorie A varie de 25 à 50 USD/m²/mois, avec des charges comprises entre 4 et 8 USD/m²/mois. Le loyer demandé pour les immeubles de catégorie B varie de 12 à 28 USD/m²/mois selon la zone. Le loyer global du marché a légèrement augmenté, de 4 % sur un an, grâce à une offre nouvelle principalement composée de bureaux de qualité supérieure de catégorie A.

À Hô-Chi-Minh-Ville, les loyers des bureaux de catégorie A varient de 35 à 70 USD/m²/mois. Les loyers des bureaux de catégorie B varient de 20 à 35 USD/m²/mois. L'offre nouvelle provient principalement d'immeubles de catégorie A, certifiés bureaux écologiques, qui attirent des locataires de qualité issus des secteurs de la finance, de la banque et des technologies, notamment des entreprises étrangères.

Toutefois, si la reprise des surfaces de bureaux continue d'augmenter, cela entraînera une baisse des loyers, notamment dans les immeubles de bureaux anciens. Ce sera certainement le cas en 2024.

Par conséquent, les entreprises de location d’immeubles de bureaux devraient étudier et créer un mécanisme permettant la conversion des fonctions de bureau en logements, en privilégiant le segment des logements abordables, à la fois pour réduire la pression du déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché des bureaux et pour créer une offre de logements supplémentaire de plus en plus rare.

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