Freinage brutal, les flux de trésorerie ont du mal à entrer sur le marché
M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a déclaré que la proposition d'imposer un impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) sur les transferts immobiliers en fonction de la durée de détention vise à prévenir la spéculation. Or, en réalité, les personnes les plus touchées sont les investisseurs qui participent au marché dans le but de réaliser des profits légaux.
« Nous devons faire une distinction claire entre spéculation et investissement. En réalité, la spéculation n'est plus vraiment une réalité », a déclaré M. Chung.
M. Chung a également souligné que, dans le contexte actuel, si cette loi fiscale était mise en œuvre, la participation des investisseurs au marché pourrait être limitée. Parallèlement, un projet immobilier à vendre mobilise, outre les acquéreurs de biens immobiliers, un grand nombre d'investisseurs. Par conséquent, lorsque les investisseurs hésitent, les flux de trésorerie sur le marché ralentissent, les projets peinent à se vendre, le marché risque de se retrouver bloqué en liquidités et les investisseurs ne trouvent pas de débouchés pour leurs produits.
Non seulement elle gèle le marché, mais la taxe sur les transferts proposée par le ministère des Finances risque également de provoquer une forte augmentation des prix de l’immobilier.
M. Chung a expliqué que sans la participation des investisseurs, il faudrait de 7 à 10 ans pour vendre un projet. Les coûts financiers, notamment les intérêts, représentent un fardeau considérable pour les investisseurs. Ce coût s'ajoutera inévitablement au prix de vente, entraînant une forte hausse des prix de l'immobilier sur le marché primaire.
De même, sur le marché secondaire, les investisseurs ajouteront des taxes élevées au prix de vente du bien immobilier, poussant les prix secondaires à continuer de grimper.
M. Nguyen Quoc Khanh, président du groupe DTJ, a également déclaré que cette taxe paralyserait le marché, affectant ainsi de nombreuses autres industries et le développement stable de l'ensemble de l' économie .
M. Khanh a expliqué que lorsque les impôts sont trop élevés, les bénéfices attendus des investisseurs diminuent, ce qui pousse de nombreux investisseurs à se tourner vers d'autres canaux tels que les actions et l'or.
M. Khanh a déclaré que l'impôt est un outil important pour stabiliser le marché et favoriser une répartition plus équitable des actifs. Cependant, compte tenu de la faiblesse persistante des revenus et de la hausse des prix de l'immobilier, une fiscalité excessive pourrait entraîner une crise financière.
Si elle est appliquée soudainement, politique fiscale Cela peut perturber le marché, entraîner des ventes massives et des déséquilibres dans le financement bancaire, entraînant de nombreuses conséquences économiques. Il est donc nécessaire de suivre une feuille de route flexible et très flexible.
Des impôts élevés pourraient facilement geler le marché immobilier (Illustration : Cong Hieu)
Partageant le même point de vue, M. Dinh Minh Tuan, directeur commercial de la région Sud de Property Guru Vietnam Company, a déclaré que, dans un contexte de reprise encore lente du marché, la hausse des taxes constitue un « coup de frein brutal » et n'arrive pas au bon moment. Le marché secondaire se figera avant de se redresser, provoquant une réaction en chaîne dans les secteurs connexes qui n'ont pas encore repris, comme la construction et les matériaux de construction.
Selon M. Tuan, la réalité montre que les acheteurs immobiliers apprécient les biens immobiliers, mais ne souhaitent pas les conserver longtemps. Une récente enquête menée par Property Guru Vietnam auprès de plus de 1 000 personnes à la recherche d'un bien immobilier a révélé que 59 % d'entre elles ont acheté pour investir plutôt que pour y vivre. Il est à noter qu'environ 39 % des propriétaires ont déclaré avoir l'intention de vendre dans l'année à venir.
Cette réalité reflète deux tendances claires : les Vietnamiens aiment vraiment investir dans l’immobilier, mais ils le conservent pendant une courte période, « vendent souvent lorsque le prix est bon » et déplacent de manière flexible le capital vers d’autres actifs plus rentables.
Par conséquent, M. Tuan a déclaré que la proposition d'augmenter le taux d'imposition basé sur la période de détention de 2 à 5 fois au lieu d'appliquer le taux d'imposition fixe actuel de 2 % vise à limiter la spéculation et le surf, mais le groupe « surf » représente une grande partie de la demande, la politique doit donc être envisagée pour éviter les impacts négatifs sur le marché des capitaux qui se redresse lentement.
Selon M. Tuan, les segments du foncier et des appartements, notamment les appartements haut de gamme, seront les premiers touchés, car il s'agit du type d'investissement privilégié et populaire des investisseurs individuels. Cependant, ces derniers s'envolent souvent dans les 6 à 18 mois pour maximiser leurs profits. Avec un taux d'imposition de 10 % pour les périodes de détention inférieures à deux ans, les marges bénéficiaires seront considérablement réduites, réduisant ainsi l'attrait des investissements. Cela entraînera l'élimination de nombreux petits investisseurs et la diminution de la liquidité du marché.
« Les investisseurs fonciers et immobiliers directement concernés pourraient vendre leurs actifs, inquiets de l'application de la proposition et souhaitant négocier avant l'entrée en vigueur de la nouvelle politique. Le prix de ce produit pourrait baisser et le marché pourrait se retrouver dans une situation de congestion des liquidités, car les nouveaux investisseurs sont également dans une attitude attentiste », a déclaré M. Tuan.
Il estime donc que la taxe sur les transferts immobiliers devrait être appliquée en fonction de la durée de détention, lorsque le marché est plus stable, équilibré et qu'une base de données a été constituée pour déterminer le prix de vente.
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a également déclaré que si des taxes élevées étaient imposées sur les transactions à court terme, de nombreux investisseurs pourraient conserver leurs biens plus longtemps au lieu de les vendre, ce qui entraînerait une pénurie d'offre sur le marché secondaire. Sans mesures d'accompagnement pour accroître l'offre de nouveaux projets, les prix de l'immobilier pourraient même continuer à augmenter au lieu de baisser.
Le dirigeant d'une société immobilière a également déclaré qu'appliquer un taux d'imposition de 10% sur le prix de vente des biens immobiliers détenus depuis moins de 2 ans est trop élevé, risquant de provoquer un choc et de paralyser la liquidité du fragile marché des capitaux.
Selon lui, si la réglementation susmentionnée est proposée, la charge fiscale sera reportée sur l'acheteur final, ce qui entraînera une hausse des prix de l'immobilier et rendra la politique inefficace en termes de stabilisation. Sans compter que cela pourrait servir de prétexte aux parties pour négocier à deux prix afin de contourner la loi, entraînant ainsi des pertes budgétaires et de graves risques juridiques.
Il est nécessaire de réduire les impôts et de prolonger la réglementation sur la période de détention
Les experts estiment que le taux d'imposition proposé sur les transferts immobiliers est trop élevé (Photo d'illustration : Minh Duc)
Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), au Vietnam, la plupart des pratiques spéculatives ont une durée de détention inférieure à un an. Détenir un bien immobilier pendant cinq ans ou plus garantit stabilité et longévité. La VARS a donc proposé d'envisager d'ajuster la durée de détention pour déterminer le taux d'imposition.
Niveau recommandé par VARS impôt sur le revenu des personnes physiques Ajusté comme suit : moins d’un an, le taux d’imposition est de 10 % ; de 1 à moins de 2 ans, le taux d’imposition est de 6 % ; de 2 à moins de 5 ans, le taux d’imposition est de 4 % ; et à partir de 5 ans ou plus (ou succession), le taux d’imposition est de 2 %. Ce plan vise à cibler fortement les comportements spéculatifs à court terme, tout en encourageant la détention de biens immobiliers à long terme, contribuant ainsi à la stabilité du marché.
VARS estime également qu’il est nécessaire d’élaborer une feuille de route de mise en œuvre claire, dans laquelle la date d’entrée en vigueur est déterminée comme étant adaptée aux conditions socio-économiques et à l’adaptabilité du marché.
L’application trop rapide de nouvelles réglementations, notamment des changements dans les méthodes de calcul des impôts et les taux d’imposition, peut entraîner des perturbations majeures, affectant la psychologie des contribuables et la stabilité de certains marchés, notamment le marché immobilier.
Par conséquent, le VARS recommande que l’organisme de rédaction examine attentivement le calendrier et la méthode de mise en œuvre afin de garantir la faisabilité, l’efficacité et le consensus social lorsque la loi sera promulguée et mise en pratique.
M. Le Viet Hai, président du groupe de construction Hoa Binh, a également déclaré que le taux d'impôt sur le revenu de 10 % sur le prix de vente total des biens immobiliers détenus depuis moins de 2 ans est élevé, le taux de 5 % peut être plus raisonnable.
Selon lui, lorsque le marché immobilier est instable, les politiques doivent être appliquées progressivement pour aider le marché à s'y habituer et éviter les chocs soudains. Par conséquent, le taux d'imposition initial devrait être faible et progressivement ajusté à la hausse par la suite.
« Il est nécessaire de limiter la spéculation, mais pas de supprimer l'investissement. Il faudrait établir une feuille de route en matière de taux d'imposition afin de ne pas affecter le marché immobilier », a déclaré M. Hai.
Selon lui, les politiques doivent être appliquées au bon moment et ajustées progressivement, afin que le marché ait le temps de s’adapter, évitant ainsi de créer des chocs qui affectent l’ensemble de l’économie.
M. Hai a souligné que toutes les réglementations générales doivent prévoir un délai et des étapes d'ajustement raisonnables, en particulier dans le contexte du marché immobilier qui ne s'est pas encore redressé.
Dans le projet de loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (remplacement) que le ministère des Finances consulte avant de soumettre au gouvernement et à l'Assemblée nationale , le ministère propose d'appliquer l'impôt sur le revenu des personnes physiques aux transferts immobiliers effectués par des particuliers en multipliant le revenu imposable par le taux d'imposition de 20 % pour chaque transfert. Ce revenu imposable est déterminé par le prix de vente moins le prix d'achat et les dépenses raisonnables liées à la génération de revenus provenant du transfert de biens immobiliers. Si le prix d'achat et les frais annexes ne sont pas déterminés, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est calculé en multipliant le prix de vente par le taux d'imposition. Dans ce cas, le taux d'imposition dépend de la durée de détention, avec un taux maximal de 10 %. Plus précisément, le taux d'imposition est de 10 % pour les biens immobiliers détenus depuis moins de deux ans. Il est de 6 % pour les biens immobiliers détenus depuis deux à cinq ans. Le taux d'imposition est de 4 % pour les biens immobiliers détenus depuis 5 à moins de 10 ans. Pour les biens immobiliers détenus depuis 10 ans ou plus et les biens immobiliers issus d'une succession, le taux d'imposition est de 2 %. Pour les biens immobiliers provenant d'une succession, la durée de détention n'est pas calculée, mais la transmission sera soumise à un taux d'imposition de 2% (tel qu'appliqué actuellement). |
Source : https://baolangson.vn/tang-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chan-dong-tien-nguoi-mua-nha-o-thuc-chiu-anh-huong-nang-5054763.html
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