La demande d’appartements à bas prix est élevée, pourquoi les entreprises ne s’intéressent-elles pas au logement social ?

Les entreprises veulent le faire mais se heurtent à des « obstacles »

Récemment, lors de la conférence de déploiement du projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 », le vice-ministre de la Construction Nguyen Van Sinh a informé qu'il existe de nombreux mécanismes et politiques pour éliminer les « goulots d'étranglement » et promouvoir le développement du logement social.

Cependant, il est à noter que dans certaines localités clés avec une forte demande de logements sociaux, le niveau d'investissement est encore limité par rapport à l'objectif du Projet d'ici 2025. Plus précisément, Hô-Chi-Minh-Ville compte 7 projets avec 4 996 unités, soit 19 % ; Hanoi n'a que 3 projets avec 1 700 unités, soit 9 % ou certaines localités n'ont aucun projet commençant la construction dans la période de 2021 à aujourd'hui comme Vinh Phuc, Nam Dinh, Ninh Binh, Quang Ngai, Long An ...

Immobilier - La demande d'appartements à bas prix est élevée, pourquoi les entreprises ne s'intéressent-elles pas au logement social ? — Par le passé, pour mettre en œuvre un projet de logement social, les investisseurs devaient faire face à de nombreuses démarches administratives (photo d'illustration).

Selon le ministère de la Construction, concernant le programme de crédit de 120 000 milliards de VND, 28 localités annoncent actuellement une liste de 68 projets éligibles aux prêts (demande de prêts de plus de 30 000 milliards de VND). À ce jour, dans 5 localités comptant 6 projets de logements sociaux, le décaissement du capital s'élève à environ 415 milliards de VND. Cette réalité montre que le décaissement du programme de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND susmentionné reste lent par rapport aux besoins réels des entreprises investissant dans le secteur du logement social et du logement pour les travailleurs.

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a expliqué que de nombreuses entreprises avaient saisi la demande du marché pour le logement social, mais qu'elles avaient rencontré de nombreuses difficultés lors de la mise en œuvre : « La complexité des processus, de la planification au financement foncier, en passant par les procédures, la mise en œuvre, le processus d'investissement et la sélection des cibles, est inextricable. Les conditions sont complexes, les bénéfices sont contrôlés et le prix de vente est fixe. Elles ont donc recalculé et trouvé le projet peu attractif, ce qui explique la rareté des projets de logement social et l'incapacité des entreprises à absorber les capitaux de soutien de l'État. »

Évoquant la lenteur actuelle de la mise en œuvre du logement social dans de nombreuses localités, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré sans détour : « Pour mettre en œuvre un projet de logement social, les investisseurs doivent affronter de nombreuses procédures administratives. C'est une véritable horreur pour les entreprises, source d'anxiété et de crainte considérables. »

Selon le professeur Dang Hung Vo, les procédures administratives compliquent non seulement la vie des entreprises, mais l'accès au logement social présente également de nombreux obstacles. Bien que le logement social soit réservé aux personnes à faibles revenus, les procédures et conditions d'accès à l'achat et à la location de logements sociaux pour les travailleurs sont très complexes.

« De toute évidence, le secteur du logement social présente encore une forte marge de développement, mais les entreprises ne s'y intéressent pas, ce qui s'explique en partie par le mécanisme en place et par le fait que le fonds foncier dédié au logement social n'est pas prioritaire dans de nombreuses localités. Ce qui inquiète les entreprises, c'est la complexité et la redondance des processus d'investissement et d'attribution des terrains ; les procédures sont longues, de l'approbation du projet et de l'autorisation à la commercialisation du produit, souvent très longues », a analysé le professeur Dang Hung Vo.

En outre, l'ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement a déclaré que l'obtention de capitaux pour la construction de logements sociaux est également difficile et n'a pas répondu aux exigences.

Comment accélérer la construction de logements sociaux ?

S'adressant aux journalistes, l'expert immobilier Nguyen Van Duc a souligné que le logement social est une politique judicieuse, qui vise à aider les plus démunis à se loger, mais que les moyens mis en œuvre pour y parvenir se sont avérés inefficaces. Bien que la nouvelle réglementation de la loi sur le logement (modifiée) soit plus ouverte, ce chef d'entreprise a insisté sur la participation de l'État à la construction de logements sociaux.

Immobilier - La demande d'appartements à bas prix est élevée, pourquoi les entreprises ne s'intéressent-elles pas au logement social ? (Figure 2). — Pour accélérer la construction de logements sociaux dans les temps à venir, les experts affirment qu'il est nécessaire de revoir rapidement les procédures administratives (photo d'illustration).

« Notre entreprise, comme beaucoup d'autres, a investi dans la construction de logements sociaux pour les plus démunis, mais au bout d'un certain temps, elle n'a plus pu survivre. À l'époque, la construction de logements sociaux était confrontée à des problèmes de procédures administratives, de taux d'intérêt bancaires, de prix et de longs délais de construction, ce qui a entraîné des pertes doubles pour les sociétés immobilières. C'est pourquoi très peu d'entreprises investissent aujourd'hui dans le logement social », a-t-il expliqué.

Français S'adressant à la presse, M. Nguyen Anh Que, président du groupe G6, a déclaré qu'un projet de logements sociaux de cette entreprise dans l'ouest de Hanoi n'a pas pu être mis en œuvre depuis de nombreuses années en raison de difficultés dans les procédures d'investissement : « Notre projet est un terrain mis aux enchères, donc savoir si nous devons faire une politique d'investissement ou non, c'est le seul problème, mais il n'a pas été achevé depuis 2020. Le deuxième problème est que les agences d'État, en particulier Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, sont trop lentes à mener à bien les procédures d'investissement, ce qui entraîne des pertes pour les investisseurs et les personnes sans logement. »

Parallèlement, un PDG du secteur immobilier a expliqué que la principale raison pour laquelle les entreprises ne s'intéressent pas au logement social est la rentabilité. Le logement social est contrôlé par les prix, et le coût de vente pour les entreprises est bien sûr limité en termes de profit. Les agences qui contrôlent les prix sont différentes du logement commercial, dont les prix sont contrôlés et limités, et le cadre juridique des prix est très complexe. Il existe donc des incitations, mais celles-ci ne sont pas encore pleinement mises en œuvre pour que les entreprises puissent les exploiter concrètement sur le marché.

Outre les incitations fiscales et foncières, la Banque d'État met actuellement en œuvre un programme de crédit de 120 000 milliards de dongs, assorti de taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % à ceux du marché pour les prêts à moyen et long terme, afin d'accorder des prêts pour le développement de logements sociaux et de logements pour travailleurs. Cependant, le principal problème réside actuellement dans le mécanisme (politique, processus et procédure). La complexité des réglementations, l'absence d'instructions détaillées et la lourdeur des procédures, souvent longues, ont découragé les entreprises intéressées par le logement social.

Les données communiquées par les entreprises montrent que la marge bénéficiaire des investisseurs lors de la construction de logements sociaux n'est limitée qu'à 10 %. Si le projet accuse un retard d'un an seulement, il est considéré comme non rentable. Les entreprises souhaitent donc supprimer les obstacles juridiques, accélérer les procédures d'investissement et, parallèlement, proposer des solutions pour accroître la marge bénéficiaire des investisseurs lors de la construction de logements sociaux :

M. Tran Van Khai, membre permanent de la Commission de la science, de la technologie et de l'environnement de l'Assemblée nationale, a partagé à ce sujet : « Il doit y avoir du profit, l'État régulera par le biais d'outils fiscaux, en permettant la comptabilisation de coûts raisonnables dans le prix de revient, ce qui aidera les entreprises à ne pas subir de pertes lorsqu'elles investissent dans la construction de logements sociaux et à dégager un véritable bénéfice de 10 % auquel les entreprises pourront participer. L'État doit participer au soutien par le biais de politiques juridiques, de terrains et de capitaux de prêt préférentiels afin que les entreprises puissent bénéficier de réels bénéfices ».

Pour accélérer la construction de logements sociaux dans les temps à venir, les experts ont déclaré qu'il est nécessaire de revoir rapidement les procédures administratives dans le sens de minimiser les procédures administratives inutiles ; d'avoir des politiques pour créer des incitations plus fortes pour les investisseurs et les entreprises immobilières à participer à la mise en œuvre des projets de logements sociaux.

N. Giang

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