De nombreux obstacles doivent être levés pour que la loi foncière entre en vigueur.

Après une période de mise en œuvre de la loi foncière, selon certains avis, il existe encore de nombreux obstacles et difficultés dans le processus de mise en œuvre de nouvelles réglementations.

Après une période de mise en œuvre de la loi foncière, selon certains avis, il existe encore de nombreux obstacles et difficultés dans le processus de mise en œuvre de nouvelles réglementations.

La loi foncière de 2024 devrait améliorer la gestion et l’utilisation des terres au Vietnam, contribuant à promouvoir le développement socio-économique et à protéger les droits légitimes des personnes.

Cependant, après une période de mise en œuvre, de nombreux obstacles et difficultés persistent dans le processus d'application de la nouvelle réglementation. Ces problèmes découlent non seulement du manque de cohérence entre les documents juridiques, mais aussi du mécanisme d'application, des capacités de gestion et des pratiques locales.

Publication lente des documents d'orientation de mise en œuvre

Bien que le gouvernement et les ministères aient fait des efforts pour élaborer des documents guidant la mise en œuvre, de nombreuses dispositions de la loi foncière n’ont pas été pleinement mises en œuvre.

Le prix du foncier est l'un des facteurs importants qui influencent le développement du marché immobilier et des projets d'investissement. Cependant, le mécanisme actuel de détermination des prix fonciers présente encore de nombreuses lacunes, ce qui peut facilement engendrer des litiges entre les parties aux transactions foncières.

À ce jour, seules 59 provinces et villes sur 63 ont publié des documents d'orientation détaillés, tandis que les décrets et circulaires des ministères et des services sont encore en cours d'élaboration. Cela complique la mise en œuvre de la loi par les localités, affectant le processus de résolution des problèmes liés aux droits d'utilisation des terres, aux indemnisations, à l'aide à la réinstallation et à la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres (livres rouges).

L'un des principaux problèmes rencontrés dans la mise en œuvre de la loi foncière révisée réside dans l'identification et la reconnaissance des droits fonciers des populations. Les procédures d'octroi des certificats de droits fonciers (livres rouges) restent confrontées à de nombreuses difficultés en raison du chevauchement des réglementations et du manque de synchronisation entre les niveaux de gestion. De plus, l'application de l'aménagement du territoire dans les localités reste laxiste, ce qui entraîne un gaspillage des ressources foncières et ralentit la mise en œuvre des projets.

Selon M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam (VnREA), la délivrance des livres rouges est toujours confrontée à de nombreuses difficultés, de nombreux projets ne disposent pas de documents juridiques complets et clairs, ce qui entraîne des difficultés pour les personnes dans les transactions foncières.

M. Dinh a suggéré qu'il était nécessaire de compléter la base de données foncière nationale et de synchroniser le système d'information foncière entre les localités afin de simplifier les procédures administratives. Parallèlement, les organismes de gestion de l'État devraient élaborer des instructions spécifiques et simplifier le processus d'octroi des certificats de droits d'utilisation des terres, créant ainsi des conditions favorables aux particuliers et aux entreprises.

Un autre problème souligné par de nombreux experts et gestionnaires est la difficulté de défricher des terres pour les projets de développement. Le Dr Nguyen Minh Phong, expert en économie, a souligné que le défrichage des terres est un problème complexe, car il implique des questions complexes telles que l'indemnisation, la réinstallation et le consensus des populations.

C'est l'un des facteurs qui peuvent ralentir l'avancement des projets de développement d'infrastructures. De nombreux grands projets sont bloqués faute de parvenir à un accord sur un prix d'indemnisation raisonnable avec la population.

Selon M. Phong, pour résoudre ce problème, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme d'indemnisation transparent et équitable, tout en intensifiant la propagande et la mobilisation afin que la population comprenne et adhère à la politique d'acquisition des terres. Parallèlement, il est nécessaire de construire des zones de réinstallation dotées d'infrastructures complètes afin de garantir aux populations une vie stable immédiatement après l'acquisition de leurs terres.

Problèmes liés au mécanisme de fixation des prix des terres

Le prix du foncier est l'un des facteurs importants qui influencent le développement du marché immobilier et des projets d'investissement. Cependant, le mécanisme actuel de détermination des prix fonciers reste très inadéquat, ce qui peut facilement engendrer des litiges entre les parties aux transactions foncières.

Mme Le Thi Thanh Ha, directrice du département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville, a expliqué que les prix des terrains dans différentes zones changent souvent et que les facteurs de prix peu clairs mettent les gens et les investisseurs mal à l'aise.

Mme Ha estime qu'il est nécessaire de mettre en place un mécanisme de tarification foncière stable et transparent. La publication, la mise à jour régulière et la centralisation des informations sur les prix fonciers contribueront à réduire l'inflation foncière et à accroître la transparence des transactions. Parallèlement, des politiques préférentielles doivent être mises en place pour les projets immobiliers sociaux, notamment pour les logements destinés aux personnes à faibles revenus.

A Hanoi , de l'aveu même des responsables du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement, dans certains endroits, le prix des terrains est inférieur au prix du marché, insuffisant pour compenser les coûts et les ressources d'investissement pour créer des fonds fonciers (y compris les coûts de déblaiement des sites, les investissements en infrastructures...).

Pour remédier à la situation où les prix des terrains sont inférieurs aux prix du marché, les comités populaires des districts, des villes et des communes ont réglementé les niveaux de prix et organisé plusieurs tours d'enchères (avec un nombre obligatoire de tours) pour garantir que le prix de départ du tour suivant soit proche du prix du marché.

Cependant, la loi foncière et la loi sur les ventes aux enchères immobilières n'ont pas encore entièrement réglementé des contenus tels que les dépôts faibles (égaux à 20 % du prix de départ) ; il n'existe aucune réglementation interdisant l'acte de collusion pour augmenter les prix ou de « gonfler » les prix, ce qui conduit à la situation où les participants aux enchères enchérissent plus haut que le prix du marché pour remporter l'enchère, puis ne paient pas l'enchère gagnante (abandonnent le dépôt) ou ne continuent pas à enchérir au tour suivant, provoquant l'échec de l'enchère et provoquant un chaos des prix du marché.

L'actuelle vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour permettre aux particuliers de construire leurs propres maisons ne comporte pas de réglementation exigeant l'achèvement de la construction des maisons dans un certain délai, ce qui conduit à la situation de non-utilisation des terres, de laisser des terres en jachère, de provoquer des difficultés dans la gestion de la planification, de perdre la beauté urbaine et de gaspiller les ressources foncières.

Certains districts, villes et municipalités sont toujours sous pression pour collecter les recettes budgétaires provenant des ventes aux enchères des droits d’utilisation des terres afin de répondre aux besoins en capital du développement socio-économique, c’est pourquoi ils organisent toujours des ventes aux enchères pour attribuer des terrains aux particuliers afin de construire des maisons.

Outre les problèmes liés aux procédures administratives et aux prix des terrains, le suivi et l'inspection de l'utilisation des terres se heurtent également à de nombreuses difficultés. M. Nguyen Trong Hoai, directeur adjoint du département de l'aménagement du territoire (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a déclaré que les localités manquent actuellement de mécanismes de suivi efficaces, ce qui conduit au gaspillage des terres, à l'abandon des terres ou à leur mauvaise utilisation.

M. Hoai a déclaré qu’il est nécessaire de disposer d’un mécanisme de surveillance strict, transparent et équitable pour garantir l’utilisation appropriée et efficace des terres.

Les agences de gestion foncière doivent également appliquer les technologies de l’information à la gestion des données foncières, contribuant ainsi à surveiller et à inspecter plus efficacement les projets d’utilisation des terres.

Interrogées, certaines entreprises ont indiqué que l'un des principaux obstacles aux projets de développement immobilier et d'infrastructures résidait dans les retards dans les procédures juridiques et l'autorisation des sites. De nombreux projets sont au point mort, notamment les projets de logement, en raison des procédures administratives et de l'absence de consensus sur les indemnisations et la réinstallation.

Pour mettre en œuvre efficacement la loi foncière de 2024, selon certains experts, les autorités doivent faire davantage d’efforts pour résoudre les difficultés susmentionnées.

Il est notamment nécessaire d'accroître la diffusion de documents d'orientation détaillés et d'organiser des formations pour les fonctionnaires de tous niveaux sur les nouvelles réglementations de la loi foncière révisée. Cela aidera les localités à mieux comprendre les informations et à appliquer efficacement les réglementations légales.

Compléter la base de données foncière et en assurer la cohérence et l'exactitude. L'application des technologies de l'information à la gestion foncière permettra de gagner du temps et de réduire les coûts, tout en limitant les erreurs de gestion.

Publier des documents juridiques plus clairs et plus détaillés sur les méthodes de détermination des prix des terrains et des indemnisations lors de la remise en état des terres. Les autorités doivent également renforcer le suivi et l'inspection de l'utilisation des terres.

On pense que ce n’est que lorsque ces solutions seront mises en œuvre de manière synchrone et drastique que la loi foncière de 2024 pourra maximiser son efficacité, créant ainsi des conditions favorables au développement du pays.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html