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| Actualités immobilières : L'offre de nouveaux appartements sur le marché de Hanoi a connu une baisse significative. (Source : XD Newspaper) |
La consommation s'améliore, la dynamique de reprise reste faible
Le récent rapport de VNDIRECT sur le secteur de l'immobilier résidentiel indique que le sentiment du marché est prudent en raison de l'environnement de taux d'intérêt élevés qui n'est pas vraiment attrayant pour les acheteurs de maisons et les promoteurs immobiliers, ainsi que des goulots d'étranglement politiques restants et de la majeure partie de la nouvelle offre provenant du segment haut de gamme.
Français Selon CBRE, le nombre d'appartements vendus à Hô-Chi-Minh -Ville au premier semestre 2023 a diminué de 78 % en glissement annuel (a/a) et de 69 % par rapport au second semestre 2022 pour atteindre environ 2 300 unités dans le contexte d'une baisse de l'offre de 72 % en glissement annuel et d'une baisse de 2 % par rapport au second semestre 2022 (environ 4 100 unités). Le taux d'absorption au premier semestre 2023 n'était que de 59 % (-11 points de pourcentage en glissement annuel/-133 points de pourcentage par rapport au second semestre 2022). Le taux d'absorption des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville a considérablement diminué, car sur les plus de 4 100 unités proposées sur le marché, les produits du segment des appartements de luxe représentaient plus de 70 %.
Le prix moyen des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville a enregistré sa première baisse depuis 2018 (-4,8 % en glissement annuel) au deuxième trimestre 2023. Le segment haut de gamme et de luxe a diminué de 4 à 6 % en glissement annuel, tandis que les autres segments ont enregistré une hausse de 2 à 4 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2023. Le prix secondaire des propriétés foncières est resté inchangé par rapport au trimestre précédent au deuxième trimestre 2023.
L'offre nouvelle sur le marché des appartements de Hanoi a connu une baisse significative (-52 % en glissement annuel / -41 % en glissement annuel à 3 900 unités - le plus bas niveau en 5 ans) et la consommation a également diminué (-63 % en glissement annuel / -27 % en glissement annuel à 4 000 unités) au premier semestre 2023. Le taux d'absorption au premier semestre 2023 devrait rester élevé à 109 % (+22 points de pourcentage en glissement annuel au 2e semestre 2022).
Les prix des appartements primaires à Hanoi sont restés inchangés par rapport au trimestre précédent dans tous les segments au deuxième trimestre 2023, à l'exception du segment milieu de gamme (+10 % en glissement trimestriel/15 % en glissement annuel). Parallèlement, les prix secondaires moyens des propriétés foncières et des appartements ont enregistré une hausse de 8 % en glissement trimestriel.
Les experts de VNDIRECT ont commenté que les signes positifs des entreprises immobilières rachetant proactivement des obligations d'entreprises d'une valeur de 12 561 milliards de VND à l'avance ont aidé la valeur des obligations arrivant à échéance au second semestre 2023 et 2024 à diminuer de 12 % et 10 % respectivement par rapport à avant le rachat, réduisant ainsi la pression sur l'échéance des obligations bien que la pression reste élevée, en particulier pour les entreprises immobilières confrontées à des difficultés de trésorerie.
Au cours des 6 premiers mois de 2023, les experts de VNDIRECT ont constaté que le risque d'insolvabilité des entreprises immobilières a légèrement diminué lorsque les entreprises ont prolongé la maturité des obligations et prolongé la dette bancaire conformément au décret n° 08/2023/ND-CP et à la résolution n° 33/2023/NQ-CP.
Concernant les perspectives du marché immobilier résidentiel, les experts de VNDIRECT estiment que le marché restera atone l'année prochaine, et que la reprise sera plus nette à partir du second semestre 2024, avec l'assouplissement de la politique monétaire. Auparavant, le marché était en situation d'offre excédentaire et d'inflation très élevée, tandis qu'actuellement, l'offre de projets est très limitée et la demande reste élevée. Par conséquent, les experts de VNDIRECT estiment que le marché actuel se redressera plus rapidement.
Des villas valant des dizaines de milliards de dongs sont mises en vente
Selon les croyances populaires, le septième mois lunaire est souvent considéré comme un mois malchanceux pour entreprendre des projets importants, comme l'achat d'une maison ou l'investissement immobilier. Pourtant, les ventes immobilières durant ce septième mois lunaire sont toujours florissantes, notamment pour des villas et des maisons de ville valant des dizaines de milliards de dongs.
Une enquête réalisée par une chaîne immobilière révèle que des dizaines de villas dans le quartier de Ciputra, à Hanoï, sont proposées à la vente à des prix variant de 44 à 96 milliards de VND, selon la zone et l'emplacement. Une villa de 600 m², avec une façade de plus de 80 m², est notamment proposée à 210 milliards de VND.
De même, une autre villa de 300 m², 12 m de façade et un intérieur haut de gamme importé d'Europe, dans la zone urbaine de Ciputra, est proposée à la vente au prix de 96 milliards de VND, soit près de 300 millions de VND/m². Une autre villa de 240 m², construite sur un terrain de 97 m², sur trois étages, avec un jardin, deux façades aérées et une large route devant la maison permettant le stationnement de nombreuses voitures, est proposée à la vente au prix de 72 milliards de VND.
Selon une enquête, les maisons de ville et les villas de nombreux projets urbains à l'ouest de Hanoi sont également vendues en masse, entraînant de lourdes pertes.
Par exemple, une maison de ville dans la zone urbaine de Nam An Khanh Sudico d'une superficie de 279 mètres carrés, de 3,5 étages avec une construction brute et un extérieur terminé... est vendue à perte pour 14 milliards de VND, soit l'équivalent de 50 millions de VND/mètre carré.
À la fin de l'année dernière, la maison de ville mentionnée ci-dessus était proposée à la vente entre 17 et 18 milliards de VND. De plus, le prix moyen des biens immobiliers dans cette zone urbaine fluctue entre 80 et 120 millions de VND/m².
Selon une enquête menée dans la région est de Hanoi, de nombreuses villas dont le prix varie de plus de 10 milliards de VND à des dizaines de milliards de VND sont également vendues à perte.
Il est à noter que des informations concernant la vente à perte de villas et de maisons de ville dans le projet urbain Vinhomes Ocean Park 2 (Van Giang, Hung Yen ) sont fréquemment apparues sur le marché immobilier. Ces biens immobiliers sont vendus à perte de 15 à 30 % par rapport au prix indiqué dans le contrat de vente avec l'investisseur.
En fait, les rapports de marché de nombreux cabinets d'études de marché immobilier montrent récemment qu'en raison de la faiblesse du marché et des difficultés de décaissement, les transactions sur le marché des villas et des maisons de ville ont quasiment gelé aux premier et deuxième trimestres. Parallèlement, certains grands projets ont temporairement cessé leurs activités.
Il est à noter que certains projets ont connu de nombreuses transactions de remboursement ou de restitution d'acomptes, les banques ayant restreint leur marge de crédit pour les prêts immobiliers, rendant les acheteurs incapables de payer. De nombreux investisseurs, exerçant un effet de levier financier dépassant leurs capacités de paiement, ont été contraints de limiter leurs pertes à l'expiration du programme de taux d'intérêt préférentiels.
M. Nguyen The Diep, vice-président du Hanoi Real Estate Club, a déclaré que de nombreuses raisons poussent actuellement les propriétaires de maisons de ville et de villas à vendre, ou à vendre à perte. Parmi elles, la principale est que de nombreux investisseurs souhaitent retirer leurs capitaux et réorienter leurs investissements. Une autre raison est que de nombreux investisseurs utilisent un important effet de levier financier et, lorsqu'ils ne peuvent le contrôler, ils doivent vendre massivement.
Émission de règlements sur la gestion et l'utilisation des fonds des villas à Da Lat
Le Comité populaire provincial de Lam Dong vient de publier la décision n° 53/2023/QD-UBND sur la gestion et l'utilisation des fonds des villas appartenant à l'État dans la ville de Da Lat.
Selon la classification du Comité populaire provincial de Lam Dong, dans la ville de Da Lat, il y a 166 villas divisées en trois groupes, dont : les villas du groupe un sont des villas avec des valeurs typiques en termes d'art architectural, de paysage et de valeurs historiques et culturelles (3 villas) ; les villas du groupe deux sont des villas qui n'appartiennent pas au groupe un mais qui ont des valeurs architecturales, artistiques, paysagères, historiques et culturelles (dont 69 villas) ; les villas du groupe trois sont des villas qui n'appartiennent pas aux villas du groupe un et du groupe deux (dont 94 villas).
Des 166 villas appartenant à l'État, 30 ont été démolies, 25 ont été rénovées, réparées, modernisées et entrecoupées de constructions pour répondre aux besoins des agences affectées aux villas ou des particuliers et entreprises louant les villas.
La Décision promulguant les règlements sur la gestion et l'utilisation des fonds des villas appartenant à l'État dans la zone comprend 16 articles, 3 chapitres comprenant des règlements généraux, des règlements spécifiques et une organisation de mise en œuvre.
Le Comité populaire provincial a chargé le Département de la construction de prendre l'initiative et de coordonner avec les agences compétentes l'examen, l'ajustement et la détermination de la liste des villas conformément à la réglementation ; et de guider la mise en œuvre de cette réglementation afin que les organisations et les individus la connaissent et la mettent en œuvre.
Parallèlement, il faut coordonner étroitement avec les agences compétentes pour annoncer publiquement la liste des villas classées et inspecter régulièrement et encourager la mise en œuvre de ce règlement.
Le Comité populaire provincial charge le Département des ressources naturelles et de l'environnement, le Département de la culture, des sports et du tourisme, le Département des finances, le Département de la planification et de l'investissement, le Comité populaire de la ville de Da Lat et le Centre de gestion du logement de la ville de Da Lat, en fonction de leurs fonctions et tâches, de prendre l'initiative et de coordonner avec les départements et unités concernés pour guider la mise en œuvre des procédures d'attribution des terres, de location des terres, de récupération des terres, et d'inspecter et d'examiner la gestion foncière des villas conformément à la réglementation.
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| Le Palais du Gouverneur n'est plus répertorié dans le groupe 1 des villas. (Source : BXD) |
Parallèlement, examiner le fonds des villas appartenant à l'État pour constituer un dossier scientifique afin de conseiller et de proposer au Comité populaire provincial de reconnaître comme villa relique avec des valeurs historiques, culturelles et architecturales typiques ; rechercher et proposer l'allocation de fonds pour la gestion, l'entretien, la rénovation et la reconstruction des villas conformément à la réglementation.
Inspecter et surveiller régulièrement l'évolution des investissements dans les villas ; conseiller sur la révocation des politiques d'investissement, la cessation des activités d'investissement, la révocation des certificats d'enregistrement d'investissement (le cas échéant) pour violation des lois sur l'investissement...
Notes pour les acheteurs d'appartement pour la première fois
L'achat et la vente d'appartements représentent une transaction de grande valeur. Trouver un appartement répondant aux exigences de sécurité, de confort et de financement est un défi pour de nombreuses jeunes familles. Sans expérience ni connaissances, l'achat d'un appartement peut être incomplet, ce qui peut engendrer une crise financière.
Considérations financières
Le montant nécessaire à l'achat d'un appartement reste un sujet d'intérêt général, car la demande de logements reste très forte. Presque tout le monde est confronté au problème du manque de financement pour l'achat d'une maison, mais actuellement, de nombreuses banques sont prêtes à prêter jusqu'à 70 % de la valeur de l'appartement.
Cependant, selon de nombreux experts, l'achat d'une maison ne devrait se faire que lorsque la situation financière est favorable. Plus le montant du prêt est élevé, plus l'obligation de remboursement du capital et des intérêts est élevée. Par conséquent, les acheteurs doivent également tenir compte d'un ratio d'endettement approprié.
Vérification juridique du projet
L'achat d'un appartement nécessite un budget relativement important. Les jeunes couples ne disposent souvent pas de ressources financières suffisantes ; ils doivent donc vérifier attentivement les documents juridiques pour éviter les arnaques et les pertes financières.
Actuellement, sur le marché immobilier, il existe de nombreux cas de projets d'appartements et de maisons de ville où, bien que les gens y vivent depuis des décennies, ils n'ont pas encore obtenu de livres rouges ni de contrats de vente signés... Ces cas laisseront d'énormes risques et avantages juridiques aux acheteurs de maisons.
En outre, il existe de nombreux cas où les clients ont déposé et payé 50 à 70 % du prix d'achat de la maison, mais le projet est en retard et n'a pas été remis aux clients dans les délais.
Choisissez un investisseur réputé
Un autre aspect à prendre en compte lors de l'achat d'un appartement est la fiabilité de l'investisseur. En effet, l'investisseur, tout comme l'entrepreneur et l'équipe de construction, influenceront directement la légalité, la qualité du bien et l'avancement des travaux.
Tenir compte des installations internes et externes
La raison pour laquelle les gens choisissent de vivre dans un appartement est de pouvoir utiliser les installations extérieures qui l'accompagnent telles que les parcs, les piscines, les zones commerciales, etc.
Il est donc conseillé de privilégier les appartements répondant à ces critères. Si votre budget ne le permet pas, privilégiez les appartements répondant uniquement aux besoins de logement et dépourvus d'équipements extérieurs.
Système de sécurité d'appartement
Le système de sécurité est l'un des aspects les plus souvent évoqués lors de l'achat d'un appartement. Il affecte directement la santé, la vie et la qualité de vie de chaque membre de la famille.
Il est important de vérifier si le système de protection incendie de l'immeuble est garanti et régulièrement entretenu. Il est également important de vérifier si l'unité de gestion et l'équipe de sécurité surveillent et exploitent l'immeuble de manière rigoureuse. Il est également important de vérifier si une intervention rapide est possible en cas d'urgence.
Frais de gestion et coûts associés
Les frais de gestion et les frais annexes tels que les frais de ramassage des ordures ménagères, les frais de stationnement, les frais de nettoyage général, etc. sont jugés satisfaisants pour la qualité et sont cohérents avec le niveau général par rapport aux appartements de la même gamme de prix dans le même secteur.
Source
![[Photo] Les dirigeants provinciaux de Gia Lai offrent des fleurs au monument de l'Oncle Ho avec les groupes ethniques des hauts plateaux centraux](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
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