Les investisseurs immobiliers « voient beaucoup et achètent peu »

Bien que le marché immobilier soit perçu comme en reprise, avec de nombreuses activités de vente et de lancement de projets à nouveau réalisées, la liquidité est encore lente.

Un récent rapport d'étude de marché de Batdongsan.com.vn montre qu'en mai 2024, le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville a connu de nombreux changements dans les prix de vente dans certains segments, mais la demande d'achat a diminué et la demande de location a augmenté.

Plus précisément, le prix de vente moyen des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville est d'environ 50 millions de VND/m², soit une augmentation de 1 million de VND/m² par rapport au prix de vente d'avril précédent. En particulier, le prix de vente des maisons en front de rue à Hô-Chi-Minh-Ville a augmenté plus fortement, passant d'une moyenne de 214 millions de VND/m² en avril 2024 à 217 millions de VND/m².

La demande de recherche et le nombre d'annonces immobilières à Hô-Chi-Minh-Ville ont légèrement augmenté par rapport au mois précédent. Ainsi, la demande d'achat immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville a augmenté de 3 %, et le nombre d'annonces immobilières a augmenté de 9 % par rapport au mois précédent. Les plus fortes hausses d'annonces ont été enregistrées dans le segment des maisons individuelles (+10 %), des appartements et des terrains (+6 %).

Les villas sont le type de biens immobiliers qui a enregistré une baisse de 2 % des annonces le mois dernier. Ce segment n'a également enregistré aucune nouvelle offre. D'autres types de biens, comme les terrains et les maisons de ville, ont maintenu une tendance stable, tandis que le nombre de recherches de maisons individuelles et de maisons de ville à vendre a diminué de 4 % par rapport au mois précédent.

Contrairement à la demande d'achat et de vente, le nombre de recherches de locations a continué de croître rapidement le mois dernier. Ainsi, le nombre d'annonces immobilières à louer a augmenté pour la plupart des types de biens (les appartements ont augmenté de 12 %, les maisons de ville et les pensions de famille de 8 %, et les bureaux à louer ont augmenté de 10 % par rapport à avril).

Expliquant ce phénomène, M. Nguyen Thai Binh , PDG de Dong Tay Land Joint Stock Company, a déclaré qu'actuellement, en raison de la forte demande de logements réels, alors que le marché manque d'offre de produits, de nombreuses personnes doivent louer des maisons.

Selon M. Binh, lors des bonnes années de marché comme 2018-2021, les clients ne s'intéressent pas au prix de vente (le prix au mètre carré), mais plutôt au montant initial à investir pour acquérir un bien immobilier. En effet, lors de l'achat d'un appartement, les clients paient 30 % d'avance, les 70 % restants étant empruntés.

Afin d'attirer davantage d'investisseurs, une politique a été mise en place : les clients ne doivent payer que 25 % à l'avance et emprunter 75 %. Ce ratio a ensuite été ajusté à la baisse, passant de 20 à 80 %, à 15 à 85 %, puis à 10 à 90 %. Même pendant la pandémie de Covid-19, le marché a adopté l'idée d'acheter une maison à 0 VND, ce qui signifie que les clients n'ont pas besoin de payer à l'avance. Au moins trois projets appliquent cette politique.

Cependant, lorsque le marché ralentit, les clients commencent à considérer le prix de vente avec plus d'attention. Par exemple, un appartement de deux chambres à Hô-Chi-Minh-Ville dont le prix unitaire dépasse 50 millions de VND/m² et qui coûte plus de 3 milliards de VND est certainement difficile à vendre actuellement ; il doit être inférieur à 2,5 milliards de VND/appartement pour être plus facile à vendre.

« À ce stade, les clients hésitent beaucoup à choisir le prix total le plus bas, et lors du calcul du prix unitaire, celui-ci doit également être raisonnable. C'est un problème complexe pour les investisseurs », a déclaré le PDG de Dong Tay Land Joint Stock Company.

Une étude menée par l'Institut de services économiques, financiers et immobiliers Dat Xanh (DXS-FERI) sur l'offre nouvelle sur les marchés de Hanoi, Ho Chi Minh-Ville, Binh Duong , Da Nang et Nha Trang montre que le nombre d'appartements dont le prix est compris entre 2,5 et 3,5 milliards de VND représente 27 % ; les appartements dont le prix est compris entre 3,5 et 5 milliards de VND représentent 26 % ; les appartements dont le prix est supérieur à 5 milliards de VND représentent 24 % et seulement 16 % des appartements ont un prix de vente inférieur à 2,5 milliards de VND. Parallèlement, jusqu'à 67 % des plus de 1 000 clients interrogés sont intéressés par des appartements dont le prix est inférieur à 2,5 milliards de VND.

En fait, les investisseurs ne peuvent pas baisser le prix de vente des nouveaux projets car les coûts d’investissement ont trop augmenté, notamment les coûts fonciers, les coûts de construction, les coûts d’investissement, les coûts de mise en œuvre des entreprises, les coûts financiers, etc.

Prédisant la direction de la reprise du marché immobilier, les experts affirment que les types de biens immobiliers qui répondent à de réels besoins en matière de logement se rétabliront mieux que les types spéculatifs.

Selon M. Ngo Quang Phuc, directeur général du groupe Phu Dong, d'ici fin 2024, le pouvoir d'achat se concentrera toujours uniquement sur les groupes ayant de réels besoins en matière de logement. Un petit groupe d'investisseurs pourrait revenir sur le marché, mais pas suffisamment pour créer une percée en termes de liquidités. La reprise sera forte dans le segment des appartements, dont les prix sont accessibles au plus grand nombre. Par exemple, les logements sociaux, les appartements de milieu de gamme et les appartements abordables sont intrinsèquement très demandés et accessibles à la majorité des acquéreurs. Les autres types de logements dépendront du potentiel de croissance de l' économie .

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a également déclaré que les types de biens immobiliers utilisés par les résidents, comme les appartements et les maisons individuelles, jouent un rôle prépondérant sur le marché. Cependant, le marché immobilier continue de faire face à des difficultés de trésorerie et a besoin de temps pour les résoudre.

« Actuellement, une grande partie des flux de trésorerie est investie dans des obligations et des projets dont les problèmes juridiques restent non résolus. Des politiques sont nécessaires pour stimuler les flux de trésorerie sur le marché. Le volume de l'épargne reste très important, et si ce problème n'est pas résolu, le marché ne pourra pas se redresser complètement. Une fois ce problème résolu, le marché entrera véritablement dans une période de prospérité et de stabilité », a déclaré M. Quoc Anh.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html