Que dit la Banque d'État à propos du fait de « ne pas prêter d'argent pour acheter des maisons à l'avenir

Récemment, de nombreuses entreprises immobilières ont exprimé des inquiétudes concernant la réglementation relative aux prêts immobiliers.

Plus précisément, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que lui-même et les entreprises immobilières étaient très préoccupés par les dispositions du point a, clause 11, article 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN (modifiée et complétée par la circulaire 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — Les entreprises immobilières viennent de traverser une année pleine de fluctuations et de difficultés.

Selon ce règlement, pour les prêts garantis par des biens immobiliers destinés aux particuliers pour l'achat de maisons, y compris de maisons commerciales, les banques ne sont autorisées à prêter aux particuliers que pour l'achat de maisons qui ont été achevées et livrées, c'est-à-dire des maisons disponibles.

Ainsi, la circulaire 22/2023/TT-NHNN n'autorise pas les banques à prêter aux particuliers pour l'achat de logements commerciaux inachevés destinés à être livrés (c'est-à-dire des logements commerciaux construits ultérieurement) garantis (hypothéqués) par le logement lui-même. Par conséquent, les particuliers souhaitant emprunter pour acquérir un logement commercial construit ultérieurement devront mettre en œuvre d'autres mesures de sécurité ou le garantir par d'autres actifs.

Concernant ce contenu, la Banque d'État a réagi le 31 janvier.

Selon la Banque d'État, la circulaire 41/2016/TT-NHNN (modifiée et complétée par la circulaire 22/2023/TT-NHNN) réglementant le ratio d'adéquation des fonds propres des banques commerciales (BC) et des succursales de banques étrangères n'est pas un document guidant les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit.

L'article 10, article 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN stipule : « Un prêt garanti par un bien immobilier est un prêt accordé à une personne physique ou morale pour acheter un bien immobilier, réaliser un projet immobilier et est garanti par le bien immobilier lui-même, le projet immobilier formé à partir du prêt conformément aux dispositions de la loi sur les transactions garanties ».

La Banque d'État affirme que la circulaire 22/2023/TT-NHNN ne modifie ni ne complète ce contenu. Les organisations et les particuliers souhaitant acquérir un logement et obtenir une hypothèque pour ce futur logement appliqueront un coefficient de risque de 30 à 120 % en fonction du ratio de garantie (LTV), calculé en divisant le solde du prêt par la valeur de la garantie. En l'absence d'information sur le ratio LTV, le coefficient de risque est de 150 %.

Les prêts pour l'achat d'un logement social ne doivent pas nécessairement répondre à la condition que le logement soit achevé pour la remise des clés.

Selon la Banque d'État, la clause 11, article 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN stipule : « Un prêt hypothécaire résidentiel est un prêt garanti par un bien immobilier permettant aux particuliers d'acheter une maison. Répondre pleinement aux conditions suivantes : la source de remboursement de la dette n'est pas la source des revenus locatifs générés par le prêt ; la maison a été achevée conformément au contrat d'achat de la maison.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Une zone de logements sociaux dans le 12e arrondissement (HCMC)

Les banques et les succursales de banques étrangères ont le droit légal de gérer les maisons hypothéquées lorsque les clients ne peuvent pas rembourser leurs dettes conformément aux dispositions de la loi sur les transactions garanties.

La maison constituée à partir de ce prêt hypothécaire doit être évaluée de manière indépendante (évaluée par un tiers ou par un service indépendant du service d'approbation de crédit de la banque ou de la succursale de la banque étrangère) avec le principe de prudence (le prix n'est pas supérieur au prix du marché au moment de l'approbation du prêt) conformément aux règlements de la banque ou de la succursale de la banque étrangère".

Français Entre-temps, la clause 1, article 1 de la circulaire 22/2023/TT-NHNN stipule : « 1. Modifier et compléter la clause 11, article 2 comme suit : « 11. Un prêt hypothécaire au logement est un prêt garanti par un bien immobilier pour que des particuliers achètent une maison, y compris un prêt garanti par un bien immobilier pour que des particuliers achètent une maison qui remplit les conditions suivantes : la source d'argent pour rembourser la dette n'est pas la source d'argent pour la location de la maison formée à partir du prêt ; la maison a été achevée pour la remise conformément au contrat de vente et d'achat de la maison.

La maison constituée à partir de ce prêt hypothécaire doit être évaluée de manière indépendante (évaluée par un tiers ou par un service indépendant du service d'approbation de crédit de la banque ou de la succursale de banque étrangère) avec le principe de prudence (la valeur n'est pas supérieure au prix du marché au moment de l'approbation du prêt) conformément aux règlements de la banque ou de la succursale de banque étrangère...".

Pour obtenir des prêts pour l'achat de logements sociaux, pour acheter des maisons dans le cadre des programmes et projets de soutien du gouvernement , il n'est pas nécessaire de remplir la condition selon laquelle la maison a été achevée pour la remise et présente un coefficient de risque inférieur à celui des autres prêts hypothécaires au logement, soit seulement 20 à 50 %, afin de mettre en œuvre la politique du gouvernement visant à encourager le logement social.

La condition de maison achevée prévue dans le contrat d'achat de maison s'applique uniquement aux prêts hypothécaires résidentiels (qui sont soumis à une pondération de risque inférieure à celle des autres prêts garantis par des biens immobiliers).

Banque d'État

Pour les prêts hypothécaires au logement, il s'agira de : prêts hypothécaires au logement pour acheter des maisons qui répondent aux conditions prescrites, y compris la condition d'achèvement pour la remise des clés, et prêts pour acheter des logements sociaux, acheter des maisons dans le cadre des programmes et projets de soutien du gouvernement.

Le coefficient de risque appliqué aux prêts hypothécaires varie de 20 à 100 % selon le ratio prêt/valeur et le ratio de revenu (DSC). Pour les prêts destinés à l'acquisition de logements sociaux, notamment dans le cadre des programmes et projets de soutien du gouvernement, il n'est pas nécessaire de remplir la condition d'achèvement du logement pour la livraison. Le coefficient de risque est inférieur à celui des autres prêts hypothécaires, soit de 20 à 50 %, afin de mettre en œuvre la politique gouvernementale d'encouragement du logement social.

Selon la Banque d'État, la condition d'une maison achevée dans le cadre d'un contrat d'achat de maison ne s'applique qu'aux prêts hypothécaires au logement (qui sont soumis à un coefficient de risque inférieur à celui des autres créances garanties par des biens immobiliers).

Dans le cas où une organisation ou un particulier a besoin de construire ou d'acheter une future maison et hypothèque la future maison, il s'agira d'un prêt garanti par un bien immobilier comme prescrit dans la clause 10, article 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN et le coefficient de risque correspondant sera appliqué comme prescrit dans la clause 10, article 9 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN.

« Ainsi, ce règlement ne restreint pas les droits des organisations et des particuliers à acheter des logements futurs et n'est pas contraire aux réglementations en vigueur (droit civil, droit du logement, droit des affaires immobilières, droit des investissements de 2020, loi sur les établissements de crédit de 2024) », a déclaré la Banque d'État.

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