Pourquoi les appartements deviennent de plus en plus chers ; les investisseurs en logements sociaux réalisent rarement un bénéfice de 10 %

En 2025, les prix des appartements abordables augmenteront plus que ceux des appartements de luxe ; Hanoi est sur le point d'ouvrir à la vente près de 14 000 maisons, dont la plupart sont chères ; Hanoi demande à la police de gérer la situation des « pots-de-vin » pour acheter des logements sociaux.

Pourquoi les appartements deviennent de plus en plus chers ; les investisseurs en logements sociaux réalisent rarement un bénéfice de 10 %

En 2025, les prix des appartements abordables augmenteront plus que ceux des appartements de luxe ; Hanoi est sur le point d'ouvrir à la vente près de 14 000 maisons, dont la plupart sont chères ; Hanoi demande à la police de gérer la situation des « pots-de-vin » pour acheter des logements sociaux.

Voici les faits saillants de l’immobilier de la semaine.

Chaque mètre carré d’appartement engendre des dizaines de coûts.

Les journalistes du journal électronique d'investissement Baodautu.vn ont étudié le marché et contacté de nombreuses entreprises. Tous ont affirmé que la hausse des prix n'était pas « imposée » par l'investisseur, mais qu'elle était fonction des coûts d'investissement. Plus précisément, pour les projets d'appartements, pas moins de dix types de coûts seront pris en compte pour compenser le prix du mètre carré vendu aux clients.

L’augmentation des coûts du terrain et de la construction, combinée au temps nécessaire pour obtenir les permis, a fait grimper en flèche les prix des appartements.

Le premier est l'investissement foncier. Pour monter un projet immobilier, l'investisseur doit disposer d'un fonds foncier, et le prix du foncier est actuellement assez élevé. Par exemple, à Binh Duong , une zone limitrophe de Hô-Chi-Minh-Ville, un fonds foncier de plus de 5 000 m² utilisable pour un projet immobilier coûte entre 200 et 300 milliards de dongs. Pour acquérir ce terrain, l'entreprise utilise seulement 30 % de ses fonds propres, le reste étant emprunté à la banque, le taux d'intérêt étant généralement de 10 % par an.

Deuxièmement, s'il existe un fonds foncier, mais si le terrain n'a pas été défriché, une compensation pour le défrichement du site devra être effectuée, ce coût représente généralement 30 % du coût d'investissement.

Troisièmement, après avoir obtenu le fonds foncier, l'entreprise effectuera les procédures juridiques pour le projet, le coût de la demande de documents juridiques pour le projet est de 10% à 15% du capital d'investissement total du projet.

Quatrièmement, la taxe foncière est appliquée conformément à la liste des prix fonciers publiée par la province ou la ville, en fonction de la liste des prix fonciers en vigueur.

Cinquièmement, le coût de construction du projet. Actuellement, le prix du ciment, des briques, de l'acier, des équipements sanitaires et du mobilier est en hausse. Pour les projets haut de gamme, il se situe entre 20 et 30 millions de VND/m², et entre 15 et 20 millions de VND/m² pour les projets de milieu de gamme. En général, l'investisseur emprunte à la banque pour réaliser l'investissement initial. Si le projet comporte 20 étages, plus de 700 produits et un sous-sol, le coût de construction s'élèvera à environ 1 000 milliards de VND, le taux d'intérêt habituel étant de 10 % et la durée des travaux étant de 28 mois. Ainsi, les intérêts d'emprunt pour la construction s'élèveront à près de 300 milliards de VND, qui seront inclus dans le prix de vente du bien.

Le sixième élément concerne les coûts de marketing et de vente. Ces coûts représentent environ 10 % du capital d'investissement du projet et s'ajoutent au prix de vente aux clients.

Septièmement, les commissions des courtiers. Dans le segment actuel des appartements, elles s'élèvent à 6 à 7 % par bien vendu. Ces commissions s'ajoutent au prix de vente de la maison.

Le huitième élément correspond au coût des ventes, des remises telles que l'offre d'or ou de voitures aux clients. Ce coût représente environ 1 % de la valeur du produit.

Le neuvième est l’impôt sur les sociétés, qui est de 20 %.

Le dixième représente le coût du profit de l'entreprise pour chaque projet. Le profit sera calculé par l'entreprise au minimum, autour de 20 %.

Enfin, il y a les coûts de gestion de projet et les salaires du personnel de l’entreprise.

Sans compter que si les procédures juridiques du projet sont lentes, durent 4 à 5 ans, le taux d'intérêt bancaire annuel que l'entreprise doit payer pour le prêt sera appliqué directement sur le prix de la maison.

En 2025, les prix des appartements abordables augmenteront davantage que ceux des appartements de luxe

Récemment, Vietnam Report Joint Stock Company a publié le classement de 10 sociétés immobilières prestigieuses pour 2025. L'étude met notamment en avant les prix de l'immobilier à venir. L'enquête révèle que la plupart des entreprises estiment que les prix continueront d'augmenter en 2025.

Fluctuations des prix de l'immobilier par segment.

Plus précisément, les segments du logement, des appartements de luxe, des bureaux à louer, de l'immobilier industriel et des terrains connaîtront une légère augmentation de prix, de moins de 10 %.

Parallèlement, le segment des logements et appartements de gamme moyenne à économique connaîtra une hausse plus importante, de 20 à 30 %. Quant au segment de l'immobilier de villégiature, les entreprises estiment que les prix fluctueront peu. C'est également celui qui connaît la reprise la plus lente après la période difficile.

Le Vietnam Report a notamment constaté que le marché immobilier connaît de nombreuses fluctuations en raison des informations sur les fusions locales. Actuellement, de nombreux investisseurs recherchent des fonds fonciers dans les zones appelées à devenir des centres administratifs. Cela a entraîné une forte hausse des prix des terrains, allant jusqu'à 20 % dans certaines régions, malgré l'absence d'annonce officielle.

Hanoi s'apprête à ouvrir à la vente près de 14 000 maisons, la plupart d'entre elles sont chères

Le Département de la Construction de Hanoi vient de mettre à jour la liste des futurs projets de logements éligibles à la vente dans la zone. Ainsi, 11 nouveaux projets ont été approuvés, ajoutant 13 995 logements au marché.

Un nouveau projet d'appartements est mis en vente dans le district de Ha Dong. Photo : Thanh Vu

Parmi ceux-ci, les appartements continuent de dominer avec 8 798 unités réparties dans 5 projets. Le segment des immeubles de faible hauteur compte 6 projets, offrant 5 197 unités.

La plupart des projets d'appartements sont situés dans les deux zones urbaines d'Ocean Park et de Smart City. L'investisseur Masterise Homes détient le plus grand nombre d'appartements à vendre, avec 2 461 unités. Il s'agit de tours d'habitation des immeubles Z34, U38 et U38A, situés sur le lot B6-CT01 (Ocean Park 1).

Par ailleurs, un autre projet à Ocean Park, comprenant plus de 2 000 appartements, ouvrira prochainement à la vente. Il s'agit du complexe d'appartements U26A, T26M, Z30, situé sur le terrain B4-CT01, financé par CapitaLand.

Dans le segment des logements de faible hauteur, les deux plus grands projets se situent dans l'ouest de Hanoï. Le projet « New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital » a été approuvé pour la mise en vente d'environ 2 300 logements. Ce projet s'étend sur les quartiers de Tan Lap, Tan Hoi (district de Dan Phuong) et Duc Thuong, Duc Giang (district de Hoai Duc).

Toujours dans le district de Dan Phuong, la zone urbaine Green City de Vingroup a été autorisée à vendre 2 279 unités. Le projet, d'une superficie de 133,4 hectares, est situé dans les quatre communes de Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha et Lien Trung (district de Dan Phuong). Ce projet a été lancé le 10 mars.

D'ici 2025, l'offre de logements à Hanoï ne sera plus limitée. Cependant, un autre problème complexe est apparu : le déséquilibre entre l'offre et la demande, où le segment haut de gamme domine presque tout le marché. Parallèlement, le segment des logements abordables connaît une grave pénurie.

Les profits des investisseurs en logements sociaux atteignent rarement 10 %

S'adressant aux journalistes du journal électronique d'investissement Baodautu.vn , le représentant de BIC Vietnam a déclaré que la loi sur le logement de 2023 stipule que le bénéfice maximal pour les investisseurs en logements sociaux est de 10 %. Cependant, dans la plupart des projets, les entreprises ont du mal à atteindre ce taux.

Actuellement, les investisseurs ne peuvent réaliser qu'un bénéfice maximal de 10 % lors de la construction de logements sociaux. Photo : Thanh Vu

En réalité, le bénéfice de cette unité n'est que d'environ 7 %. Ce bénéfice suffit à peine à l'exploitation de ses machines. Cependant, l'entreprise persiste à développer des logements sociaux pour démontrer sa responsabilité sociale, se forger une réputation et, par la suite, vendre d'autres produits commerciaux.

Répondant précédemment au journal électronique d'investissement , M. Tran Duc Vinh, président du conseil d'administration du groupe Tran Anh, a déclaré que dans la province de Long An, les logements sociaux de 40 m² avec mezzanine se vendent environ 15 millions de VND/m². Cependant, le coût de construction atteint 10 millions de VND/m², sans compter le capital emprunté et le prix du terrain…

« Pour chaque mètre carré, nous calculons que le bénéfice est de seulement 1 million de VND, soit environ 5% », a confié M. Tran Duc Vinh.

Dans une situation similaire, M. Le Huu Nghia, directeur de la société immobilière Le Thanh, a déclaré que le bénéfice maximal de 10 % était trop faible. Or, la durée totale de mise en œuvre d'un projet, de l'obtention de la licence à l'investissement et à la construction, est d'environ sept ans.

« On estime que chaque année, les investisseurs n’ont qu’environ 1,3 à 1,5 % de bénéfices, ce qui n’est pas suffisant pour un réinvestissement », a commenté M. Le Huu Nghia.

Face à cette situation, le ministère de la Construction sollicite des avis sur un projet de résolution visant à piloter un certain nombre de mécanismes et de politiques spécifiques de développement du logement social. Ce projet sera examiné par le gouvernement et soumis à l'Assemblée nationale pour approbation. Ce projet prévoit de nombreux mécanismes préférentiels, facilitant ainsi l'accès des investisseurs aux projets de logement social.

Le ministère de la Construction a notamment proposé d'augmenter la marge bénéficiaire des investisseurs en logements sociaux de 10 % à un maximum de 13 % du coût total de construction du projet. Les investisseurs baseront cette marge bénéficiaire sur le tarif de vente et de location des logements sociaux.

Le nouveau taux de profit s'appliquera à tous les projets de logements sociaux et de logements destinés aux forces armées, construits sur des terrains publics, ainsi qu'au fonds foncier de 20 % des projets de logements commerciaux. De plus, cette politique s'applique également aux projets de logements sociaux achevés, mais l'agence de gestion de l'État n'a pas encore approuvé les prix de vente, de location et de location-vente.

Hanoï demande à la police de gérer la situation des « pots-de-vin » pour acheter des logements sociaux

Récemment, le Département de la Construction de Hanoï a demandé à la police municipale de renforcer la surveillance de la police communale (là où se trouvent des projets de logements sociaux) afin de contrôler et de sanctionner les courtiers qui abusent de la réception des déclarations et de la soumission des documents d'achat, de location ou de location-vente en violation de la loi. Toute fraude constatée lors de la déclaration et de la confirmation des documents de logement social, y compris lors du contrôle post-inspection, sera traitée conformément à la réglementation en vigueur.

Le Département de la Construction a également demandé au Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement d'ordonner au Bureau d'Enregistrement Foncier de faciliter la déclaration des documents attestant des conditions de logement. Parallèlement, le Comité Populaire au niveau communal doit également aider les habitants à confirmer leurs conditions de logement, de revenus et d'obtention de prêts préférentiels.

Juste en face du projet de logements sociaux N01 Ha Dinh (district de Thanh Tri), une société immobilière a ouvert sans vergogne un service de traitement de documents. Photo : Thanh Vu

Veuillez noter que les demandes ne peuvent être soumises que directement à l'investisseur, et non par l'intermédiaire d'agents ou de courtiers immobiliers. Avant de vendre, de louer ou de louer pour acheter un logement social, l'investisseur est tenu d'informer le Ministère afin qu'il publie sur la page d'information électronique de cette unité les délais de réception des demandes et le prix de vente.

Auparavant, selon l'enquête du journaliste du journal électronique d'investissement Baodautu.vn , certains parquets et courtiers annonçaient en permanence de nouveaux quotas d'achat de logements sociaux avec une différence de 200 millions à 1 milliard de VND par rapport au prix d'origine.

Sur les réseaux sociaux, de nombreux experts immobiliers autoproclamés proposent également des logements sociaux « à prix sûr ». Ces personnes affirment ouvertement entretenir des relations avec des entreprises, ce qui explique leurs avantages.

Même le service de conseil pour la rédaction des documents, normalement fourni gratuitement par les investisseurs, est exploité par des organisations et des particuliers qui facturent des honoraires de 5 à 10 millions de VND par lot. Certains logements affichent même des panneaux indiquant qu'ils acceptent les documents juste devant l'entrée des logements sociaux.

Le ministère de la Construction demande des éclaircissements sur les personnes se tenant debout sous la pluie et exige la remise des logements sociaux

Le vice-ministre de la Construction Nguyen Van Sinh vient d'envoyer un document au Comité populaire de Hanoi, demandant de vérifier les informations relatives aux personnes se tenant sous la pluie, demandant aux investisseurs de céder des logements sociaux.

À l'époque de son lancement, les logements sociaux de la zone urbaine de Dai Mo offraient des prix presque équivalents à ceux des appartements commerciaux du quartier. Photo : Dung Minh

Le 25 février, des dizaines d'acheteurs d'appartements dans l'immeuble HH4 du projet de zone fonctionnelle urbaine de Dai Mo (quartier de Dai Mo, district de Nam Tu Liem, Hanoï) se sont rassemblés devant la tour FLC Landmark, rue Le Duc Tho. De nombreuses personnes ont déployé des banderoles sous la pluie pour demander à l'investisseur, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, filiale du groupe FLC, de livrer les logements comme promis.

Les clients ont déclaré avoir signé un contrat d'achat pour l'appartement en 2020, la livraison étant prévue au deuxième trimestre 2022. Cependant, l'investisseur n'a pas respecté son engagement et a reporté la livraison à trois reprises. Certains clients ont même payé la valeur totale de l'appartement, y compris les 2 % de frais d'entretien prescrits, sans toutefois avoir reçu leur logement.

Conformément à l'article 15 de l'article 75 du décret n° 100/2024 du gouvernement détaillant un certain nombre d'articles de la loi sur le logement sur le développement et la gestion des logements sociaux, le ministère de la Construction demande au Comité populaire de Hanoi de charger les agences compétentes d'inspecter et de clarifier la réflexion ci-dessus et de rapporter les résultats au ministère avant le 30 mars 2025.

Dans le dernier avis envoyé aux clients le 25 février, l'investisseur prévoit d'achever le raccordement au réseau avant le 15 mars ; du 15 mars au 15 avril, il effectuera un test du système technique et une inspection de prévention des incendies ; et invitera les autorités compétentes à inspecter avant le 25 avril. Cependant, de nombreux résidents ont exprimé des inquiétudes quant à la légitimité de cet avis, car la signature du représentant n'est pas accompagnée d'un titre spécifique.

L'immeuble de logements sociaux HH4 compte 29 étages et comprend 173 appartements sociaux à vendre, 57 appartements à louer et 58 appartements commerciaux. Leur superficie varie de 48 à 70 m².

La période de réception des demandes d'achat de maison commence à partir d'avril 2021. La date de remise de la maison est fixée par l'investisseur au deuxième trimestre 2022. Le prix de vente approuvé par le Département de la construction de Hanoi est supérieur à 16,8 millions de VND (TVA à 5 %, hors frais d'entretien de 2 %).

Quang Ngai démantèle un projet de logements sociaux de 450 milliards de VND

Le projet de logements sociaux HUD - Phu My est un terrain résidentiel de grande hauteur situé dans la zone urbaine de Phu My, dans la ville de Quang Ngai. Ce projet bénéficie d'un investissement de la Société du logement et du développement urbain (HUD).

Le projet prévoit la construction de deux nouvelles tours de neuf étages, totalisant environ 384 appartements sur une superficie totale de 15 567 m² et une surface de plancher de 36 700 m², pour répondre aux besoins d'environ 1 000 personnes. Le capital d'investissement total s'élève à environ 450 milliards de dongs. La période de mise en œuvre du projet s'étend de 2025 à 2028.

Image en perspective du projet de logement social HUD - Phu My.

Selon le représentant de l'investisseur, jusqu'à présent, sur un total de près de 16 000 m2 de terrain (utilisé pour construire un projet de logements sociaux), il y a environ 2 955 m2 de compensation de défrichement de terrain qui n'ont pas été réalisés.

Pour la zone restante (sans problème), l'investisseur met en place l'infrastructure technique essentielle, dont l'achèvement est prévu pour 2025.

En ce qui concerne l'avancement de la mise en œuvre, HUD Corporation a engagé une organisation de conseil pour préparer un rapport d'étude de faisabilité, une conception de base et des documents complets, et organise un examen technique.

Il est prévu qu'en 2025, l'approbation du projet d'investissement et la conception des plans de construction seront achevées ; de 2026 à 2027, la mise en œuvre de l'investissement de la phase 1 du projet avec une échelle de 192 appartements dans le bloc B sera achevée ; d'ici 2028, la phase 2 sera achevée, avec une échelle de 192 appartements dans le bloc A.

Achèvement de 4 projets de planification pour d'anciens immeubles d'appartements dans le district de Dong Da en mars

Le 20 mars, le Bureau du Comité populaire de Hanoi a publié l'avis n° 139/TB-VP sur la conclusion du vice-président du Comité populaire de Hanoi, Duong Duc Tuan, lors de la séance de travail sur 4 projets de planification détaillés pour la rénovation et la reconstruction des anciens immeubles d'appartements de Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, district de Dong Da, Hanoi.

En conséquence, après avoir écouté le rapport du Comité populaire du district de Dong Da, le consultant en planification et les avis des délégués présents à la réunion, le vice-président du Comité populaire de Hanoi, Duong Duc Tuan, a accepté de conclure et de diriger comme suit :

En ce qui concerne les progrès, le Comité populaire du district de Dong Da coordonne étroitement avec les départements et les branches de la ville de Hanoi pour mettre en œuvre simultanément des procédures de collecte d'avis auprès de la communauté, de rapport au Conseil d'évaluation de la planification urbaine et de la construction de la ville de Hanoi et aux agences concernées, d'achèvement des 4 projets de planification détaillés ci-dessus en mars 2025, de les soumettre au Département de la planification et de l'architecture pour évaluation en avril 2025 et de les soumettre au Comité populaire de la ville de Hanoi pour examen et approbation en mai 2025.

Concernant la méthode de calcul du fonds de plancher de logement nécessaire pour réorganiser les projets de planification : La surface de plancher de logement dans les projets de planification est déterminée sur le principe de conformité avec le programme de développement du logement, décision n° 34/2024/QD-UBND du 27 mai 2024 du Comité populaire de Hanoi.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html