Une nouvelle loi entre en vigueur, les investisseurs immobiliers changent leur « goût »

Les investisseurs dans les projets immobiliers accordent de plus en plus d’attention à la légalité du projet et à sa capacité à répondre aux besoins réels en matière de logement – ​​des facteurs qui contribuent à minimiser les risques et à garantir une valeur durable de l’investissement.

Une nouvelle loi entre en vigueur, les investisseurs immobiliers changent leur « goût »

Les investisseurs dans les projets immobiliers accordent de plus en plus d’attention à la légalité du projet et à sa capacité à répondre aux besoins réels en matière de logement – ​​des facteurs qui contribuent à minimiser les risques et à garantir une valeur durable de l’investissement.

Des clients visitent les maisons d'Aqua City à Novaland , un projet dont les problèmes juridiques viennent d'être résolus. Photo : Le Toan

Priorité légale

En 2018, désireux d'acquérir une maison, M. Nguyen Trung Thanh a effectué des recherches et choisi un appartement dans un projet immobilier situé dans le quartier résidentiel de Nam Rach Chiec (quartier d'An Phu, 2e arrondissement, aujourd'hui Thu Duc, Hô-Chi-Minh-Ville). Ce projet comprend 12 immeubles de 33 à 35 étages, pour un total de 3 175 appartements.

Selon M. Thanh, à l'époque, l'investisseur avait signé un contrat de principe pour l'achat d'un appartement avec des clients. L'acompte initial était de 250 millions de VND par appartement et le prix de vente était de 38 millions de VND par m². En raison de procédures légales, l'investisseur n'a pas pu ouvrir la vente comme prévu. Récemment, après avoir obtenu des autorisations auprès des autorités locales, le projet a obtenu un permis de construire.

Cependant, l'investisseur a annoncé unilatéralement la résiliation du contrat de principe et s'est engagé à verser des intérêts de 15 % par an sur le montant versé par le client. Si le client souhaite poursuivre sa participation au projet, les deux parties procéderont à la liquidation du contrat de principe. Une fois le projet qualifié pour la mise en service, le client bénéficiera d'une remise de 15 % sur le nouveau prix de vente.

La raison invoquée par l'investisseur est que les accords précédents ne sont plus conformes à la réglementation en vigueur. Plus précisément, les modifications apportées aux politiques juridiques après l'entrée en vigueur des lois foncières de 2024, du logement de 2023 et de l'immobilier de 2023, à compter du 1er août 2024, exigent que les produits du projet remplissent les conditions requises pour être commercialisés.

À ce jour, les produits du projet ne remplissent pas les conditions commerciales prévues à l'article 24 de la loi de 2023 sur les activités immobilières. De plus, conformément à l'article 8, clause 1, de la loi sur les activités immobilières, toute activité immobilière ne remplissant pas ces conditions est strictement interdite. Par conséquent, la pratique antérieure consistant pour l'investisseur à commercialiser le produit sous la forme d'un « contrat de principe garantissant le droit d'acquérir de futurs appartements » avec les clients n'est plus appropriée et n'est pas conforme à la réglementation en vigueur.

« D'un point de vue juridique, les actions de l'investisseur ne sont pas répréhensibles, car il a accepté de verser des intérêts sur le montant déposé. Mais du point de vue de l'investissement, même s'il reçoit une indemnisation, le client reste désavantagé, car les prix de l'immobilier ont considérablement augmenté par rapport à il y a six ans », a déclaré M. Thanh.

Suite à cette « leçon », les goûts des investisseurs ont également beaucoup évolué. Au lieu d'acheter en gros comme auparavant, les investisseurs privilégient les projets dotés d'une documentation juridique complète afin de gérer les risques. D'autres investisseurs choisissent d'acheter des produits déjà dotés de livres rouges ou de certificats de propriété.

« Les projets doivent être accompagnés de documents juridiques complets et clairs pour attirer les investisseurs à l'heure actuelle. Avec des terrains disponibles dans la communauté, les investisseurs n'acceptent de procéder à un levé topographique ou d'acheter que lorsque le terrain a été divisé en parcelles et dispose d'un certificat distinct. Les projets en cours de demande de division foncière attirent rarement l'attention des investisseurs. Il s'agit d'un net changement dans la façon dont les investisseurs évaluent les produits récemment », a déclaré Mme Tu, courtier à Hô-Chi-Minh-Ville.

Par ailleurs, Mme Tu a ajouté que la nouvelle réglementation sur le morcellement foncier suscite l'hésitation de nombreux investisseurs. Auparavant, de nombreux investisseurs se sont laissés berner lors de l'achat de terrains et ont espéré demander le morcellement et la délivrance de certificats, mais ont ensuite rencontré des difficultés juridiques. Par conséquent, ils sont aujourd'hui très prudents et moins indulgents qu'auparavant.

Se concentrer sur la capacité à répondre aux besoins réels

Selon les observations du journaliste, les investisseurs d'aujourd'hui recherchent non seulement des produits ayant une valeur juridique claire, mais se concentrent également sur la faisabilité d'une utilisation des actifs à long terme, garantissant ainsi une valeur d'investissement stable.

Il n'est pas rare que les contrats de clients soient « annulés » par les investisseurs en cas de fluctuations du marché. En effet, si le contrat avec le client est maintenu, il est probable que l'entreprise ne réalise plus de bénéfices, voire subisse des pertes…

Les projets à forte liquidité, faciles à louer ou répondant à de réels besoins en matière de logement sont privilégiés. Cela reflète la transition des investissements à court terme vers des produits à valeur d'usage à long terme. Plus précisément, de nombreux investisseurs privilégient les appartements et les maisons de ville bien situés, dotés d'infrastructures complètes et proches des services publics.

En outre, les produits présentant un potentiel d'exploitation commerciale tels que les locaux commerciaux, les shophouses ou les terrains dans des zones à fort potentiel de développement bénéficient également d'une grande attention.

« Aujourd'hui, les investisseurs apprécient non seulement le potentiel de profit lié à la hausse de la valeur immobilière, mais aussi la possibilité de générer des revenus stables grâce à la location ou aux activités commerciales. Cela leur permet d'optimiser leurs profits et de minimiser les risques face aux nombreuses fluctuations du marché », a déclaré M. Tran Khanh Quang, directeur général de Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

M. Duong Minh Thong, directeur de Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., a également déclaré que dans le contexte actuel, le segment immobilier répondant aux besoins réels en matière de logement bénéficie d'une grande attention grâce à son coefficient de sécurité élevé. Les produits fonciers, en particulier les terrains non résidentiels, n'ont pas encore suscité beaucoup d'intérêt.

Conseillant les investisseurs, M. Thong a expliqué que, même si les projets immobiliers sont souvent négligés par les investisseurs, malgré les fluctuations du marché, ils constituent des produits d'une valeur raisonnable et susceptibles de se maintenir ou de s'accroître durablement. En termes de gestion des risques, les projets immobiliers bénéficient d'un statut juridique plus clair lorsqu'ils sont planifiés de manière synchrone et systématique, mis en œuvre par des investisseurs réputés, et sont moins risqués que les terrains auto-divisés.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html